نیم نگاهی به بازار مسکن

به گزارش خبرنگار پول نیوز، عمده ترین مشتریان نهایی املاک و مستغلات افراد حقیقی هستند و بدون افراد حقیقی، سرمایه گذاری‌های شرکت‌ها، سازمان‌ها و بانک‌ها در املاک و مستغلات کم فایده خواهد بود.

با توجه به اینکه در اقتصاد قیمت به آسانی افزایش پیدا می‌کند و به سختی کاهش پیدا می‌کند، یکی از عوامل قطعی برای رونق خرید و فروش املاک افزایش قدرت خرید مردم است که اتفاقی زمان بر بوده و در شرایط رکود کامل و بحرانی ناشی از شیوع ویروس کرونا، ممکن است حتی چندین دهه طول بکشد.

همان طور که می‌دانید قیمت مسکن به گونه ای بالا رفته که افراد برای تامین املاک و مستغلات مورد نیاز خود مجبورند به سطحی پایین تر از املاک و مستغلات قناعت کنند.

در این میان بسیاری از افراد جامعه که به سختی نیازهای خود را تامین می‌کردند شاید دیگر توان تامین حداقل نیازهای خود را نداشته باشند و پیش بینی می‌شود که دولت ناچار شود برای جبران مشکلات برخی از افراد جامعه مجبور به ایجاد طرح‌هایی مانند طرح اقدام ملی مسکن شود تا نیاز مسکن برخی از اقشار جامعه را تامین کند که البته این یک راه کار موقت برای جلوگیری از بحرانی فراتر است.

بیشتر بخوانید:

خانه اولی ها در اولویت طرح اقدام ملی مسکن

ارزانی دیگر با مسکن عجین نیست/ جولان متقاضیان غیر مصرفی سدی در برابر کاهش قیمت

هر چه جمعیت افزایش یابد نیاز به خرید و یا اجاره مسکن افزایش خواهد یافت. از بین رفتن مسکن مهر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده، تشکیل تعاونی های مسکن، افزایش وام و کاهش نرخ وام از سیاست های دولت است. از طرفی، یک بخش مهمی که وارد بازار مسکن می شوند تقاضای مصرفی نداشته و برای افزایش اندوخته ای خود مسکن تهیه می کنند. این افراد به بازدهی سایر دارایی ها مثل ارز، سکه، سرمایه گذاری در بورس و سایر دارایی های بادوام توجه می کنند که آیا وارد بازار مسکن بشوند یا نشوند.

افزایش و یا کاهش نرخ ارز بر هزینه ساخت و عرضه مسکن تاثیر گذار است اما از طرف تقاضای مسکن ممکن است به کاهش انگیزه سرمایه گذاری در این حوزه منجر شود. اما کاهش سرمایه گذاری در ساخت مسکن چه تبعاتی را دارد؟ مشکلی که در دوره های بعد برای ما پیش خواهد آمد این است که عرضه مسکن کمتر خواهد شد و لذا در دوره های آتی با چرخه های رونق و رکود مسکن ما افزایش قیمت مسکن را خواهیم داشت. وقتی صحبت از نظارت دولت در عرضه و تقاضای مسکن می شود منظور این نیست که دولت صرفا سازنده مسکن باشد بلکه با سیاست های خودش سرمایه گذاران تشویق کند در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده و از افزایش جهش های قیمت جلوگیری کنند.

افزایس تقاضای مصرفی باعث می شود قیمت ها رشد کنند. افرادی به دلیل انگیزه سوداگرانه و سفته بازی و افزایش دارایی وارد بازار مسکن می شوند بنا براین صدور پروانه ساخت با تاخیر افزایش پیدا می کند و عرضه مسکن افزایش یافته تا بازار به اشباع برسد. بعد از توقف رشد قیمت ها، کاهش سود ساخت و ساز، خروج سفته بازار و کاهش قیمت مسکن باعث می شود قدرت خرید تقاضا کنندگان مصرفی افزایش پیدا کند و همین چرخه دوباره تکرار شود به همین دلیل می توان گفت در جهش قیمت مسکن یک رکودی را در آینده خواهیم داشت. سازندگان مسکن با عرضه بیشتر مسکن در رکود بر عمر رکود می افزایند و تعدیل قیمت به سمت پایین نیز زمان نبر است.

انتظار کاهش قیمت مسکن به دنبال نرخ ارز
این مهم که قیمت مسکن را عوامل مختلفی همچون شرایط کلان اقتصادی، نرخ ارز و رفتارهای هیجانی مردم، در خصوص خرید و یا فروش یکباره کالایی مشخص می کنند، برکسی پوشیده نیست. به این صورت در این شرایط که تعداد معاملات مسکن در کمترین حد خود قرارگرفته و متقاضی واقعی برای خرید املاک وجود ندارد؛ واکنش بازار مشخص است. این مهم عدم ریزش قیمت را موجه می کند و در نهایت ثبات را در قیمتها های فعلی رقم خواهد زد.

گفتنی است بازار مسکن به صورت افسارگسیخته ای افزایش قیمت را تجربه کرده که در بیشتر محله ها این نرخ رشد از500 درصد هم بیشتر شده است و هرچه کاهش قیمت در این بخش روی دهد، بازهم به نرخ املاک در سال گذشته نمی رسد. اکثر تحلیل های اقتصادی برای رشد یک بازار، تعداد معاملات با قیمت متعادل که متقاضی توان پرداخت آن را داشته باشد را لازم می دانند. در حال حاضر که فاصله جیب مردم با قیمت خرید مسکن در ارزان ترین مناطق شهر افزایش زیادی پیدا کرده امری بدیهی است.

عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده است
رشد بیش از حد قیمت در بازار مسکن باعث شده که تعداد زیادی واحد آماده عرضه بدون مشتری واقعی در بازار وجود داشته باشد و این امر علاوه بر اینکه سرمایه گذاران را برای ورود به این بخش دلسرد کرده، قیمت گذاری بر پایه عرضه و تقاضا را نیز با اختلال مواجه می کند. بدین صورت که در کشور ما سال‌هاست تولید مسکن کاهش چشمگیری داشته و این امر به طور منطقی باید کاهش عرضه را به همراه بیاورد. در حالی که عرضه در حال حاضر بیش از تقاضا است و آن هم دلیلی ندارد جز کاهش توان مالی مردم برای خرید مسکن.

ساماندهی این مهم منوط به توسعه و پیشرفت فناوری در تمام بخش‌های صنعت ساختمان از تولید تا بهره برداری است. همان طور که در بخش فروش و عرضه مسکن، شرکت‌های دانش بنیان این بخش را توسعه داده‌اند، باید در تمام بخش‌های بازار مسکن این پیشرفت پدید آید. به طوری که با توسعه تکنولوژی در ساخت، بتوان هزینه‌های تمام شده تولید مسکن را کاهش داده و از سوی دیگر با توسعه ابزارهای تامین مالی برای انجام پروژه و حتی افزایش توان مالی مردم برای خرید مسکن این بخش را هم ساماندهی کرد.

به طور کلی می‌توان گفت که در شرایط کنونی تحلیل بازار مسکن در در سطح کلان اصلا کار سختی نیست.
بازار ظرفیت رشد قیمت را ندارد، چون خریدار توانایی فشار بیشتر بلکه حتی ظرفیت فشار کنونی را هم در طولانی مدت ندارد.

از آنجا که کاهش قیمت از طرف فروشنده کمتر اتفاق می‌افتد، پس باید منتظر افزایش قدرت خرید مردم بود تا اقتصاد مسکن به حالت طبیعی تری بازگردد و معیارهای بیشتری را بتوان دخیل دانست.