سرمایه گذاری در بخش مسکن رو به نابودی است

 

در همین رابطه محمدرضا محمدیان مدرس و پژوهشگر حقوق مهندسی در گفتگو با خبرنگار پول نیوز در خصوص ساخت و ساز‌ها در کلان شهر‌ها گفت: در کشورها، سرمایه گذاری در بازار مسکن به روش‌های مختلفی صورت گرفته است و اشخاص حقیقی وحقوقی با توجه به میزان سرمایه و نوع تخصص خود اقدام به فعالت‌های مختلف می‌کنند.

وی افزود: از جمله فعالیت‌های افراد در این بازار می‌توان به احداث پروژه‌های تولید انبوه، خرید و فروش ملک؛ ساخت و ساز مسکن؛ مشارکت در پروژه‌های در حال ساخت و یا بازسازی و فروش املاک کلنگی می‌پردازند هر کدام از این خدمات و فعالیت شرایط خاص خود را داشته و برای انجام آن‌ها بصورت مجزا مورد بررسی قرار می‌گیرد. درایران بدلیل شرایط اقتصادی موجود، عقب‌نشینی سازنده‌ها از بازار ساخت و ساز از ابتدای سال گذشته تاکنون، منجر به کاهش معنادار حجم ساختمان سازی در کلانشهر‌ها و بطور خاص مناطق مختلف شهر تهران در مقایسه با سال‌ها گذشته شده که نشان از سایه‌اندازی رکود بر بازار ساخت و ساز دارد.

این پژوهشگر حقوق مهندسی در پاسخ به این سوال که چرا باتوجه به افزایش تعرفه ساخت، شاهد کاهش ساخت و ساز هستیم؟ اظهار کرد: بررسی‌ها درباره منشأ کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق شهری و بافت‌های فرسوده شهر‌ها نشان می‌دهد، سه عامل در افت قابل توجه ساختمان سازی در طی سال‌های گذشته اثرگذار بوده است؛ بنابراین اولین عامل مربوط به افزایش قیمت بنزین توسط دولت است، زیرا فعالان حوزه ساخت و ساز پیش بینی مشخص و برآورد ریالی از اثرگذاری این فاکتور بر افزایش هزینه‌های ساخت وساز به ویژه در بخش حمل و نقل وبه تبع آن افزایش قیمت تمام شده پروژه‌های خود نداشتند همچنین دومین عامل مربوط به تغییرات و تحرکاتی بود که در بازار ارز بوجودآمد و همزمان با ایجاد این نوسانات قیمتی، بخشی از منابع مالی و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی که احتمال افزایش حاشیه سود در این بازار را بیش از فعالیت در حوزه ساخت وساز تلقی می‌کردند، از این بازار خارج و سرمایه‌های خود را به بازار ارز و سایر بازار‌های دارایی شیفت کرده‌اند. در نتیجه تیراژ ساخت واحد مسکونی با افت شدید مواجه شده است بنابراین سومین عامل نیز به وضعیت انجام معاملات در درون بازار مسکن مربوط است. هر چند طی این بازه زمانی رکود معاملاتی در نیمه جنوبی شهر در مقایسه با مناطق لوکس و برخوردار کمتر بوده؛ اما به نظر می‌رسد به طورکلی سایه اندازی رکود بر معاملات خرید و فروش، انگیزه گروهی از فعالان ساختمانی برای آغاز پروژه‌های جدید را تحت تاثیر قرار داده است.

محمدیان در ادامه بیان کرد: نکته قابل توجه اینکه مشوق‌هایی همچون، صدور پروانه ساختمانی رایگان، صدور پایان کار ساختمانی به‌صورت رایگان، حذف ۱۰۰درصد هزینه‌های مربوط به تمامی انشعابات و نهایتا انجام روند انتقال سند به‌صورت رایگان، امتیازاتی است که از سوی شهرداری تهران برای سازندگان در بافت‌های فرسوده درنظر گرفته شده است، اما بررسی‌ها حاکی از آن است که این مشوق‌ها نیز در دستیابی به اهداف نوسازی کارآیی لازم را ندارند و تاثیر بسزایی در روند تولیدی در بافت فرسوده نداشته‌اند.

 

وی ابراز کرد: با توجه به ویژگی‌های موجود می‌توان گفت بازار مسکن ایران هیچ یک از خصایص بازار مسکن واقعی را ندارد و به یک بازار رانتی تبدیل شده است و بر همین اساس پیش‌بینی چنین بازاری که مبتنی برخواست معامل و متعامل است، بسیار دشوار است و با تکیه بر علم اقتصاد نمی‌توان آینده ساخت‌وساز مسکن را تحلیل کرد.

محمدیان عنوان کرد: نکته دیگری که بایستی مورد توجه قرار گیرد این است که نسبت به بخش مسکن و بازار متلاطم آن درهیأت دولت و مجلس سکوت عجیبی حاکم است، بنابراین بهبود اوضاع در تولید و عرضه مسکن نیازمند وجود و پیروی از یک برنامه‌ی مدون و مصوب و متقن توسط دولت است بنابراین دخالت دولت در بازار مسکن به این معنی نیست که دولت در ساخت مسکن حضور داشته باشد و مانند مسکن مهر، برخی پیمانکاران را که از اقتصاد رانتی بهره بردند به استخدام درآورد. دولت در ساخت مسکن‌های انبوه برای اقشار ضعیف اجتماع می‌بایست همواره تأکید داشته باشد که اقتصاد رانتی شکل نگیرد و سیاست‌های اقتصاد کلان کشور با پروژه ساخت مسکن همخوانی داشته باشد.

پژوهشگر حقوق مهندسی در ادامه گفت: قفل‌شدگی بازار فعلی مسکن مانع از این می‌شود که ما امیدی به بهبود اوضاع ساخت‌وساز مسکن در آینده داشته باشیم و شاید بهتر باشد که بگوییم در این شرایط نمی‌توان این بازار را از هیچ بعدی تحلیل کرد بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که درایران بازار مسکن به معنای واقعی کلمه وجود ندارد و بازار مسکن فعلی یک بازار غیرواقعی است وبا هیچ یک از شاخصه‌های اقتصادی مطابقت ندارد وچون فاقد نظارت‌های قانونی لازم است چنین بازاری قابل تحلیل وپیش بینی نخواهد بود.

وی بیان کرد: باتوجه به انتخابات ریاست جمهوری درسال ۱۴۰۰ یقینا تغییر و تحولاتی در حوزه‌های اجرایی ایجاد خواهد شد، بر این اساس باید احتمال داد که سیاست‌های مربوط به حوزه ساخت‌وساز تحت‌تأثیر این تغییر قرار می‌گیرد. اگر بخواهیم با نگاه کلی به پیش‌بینی آینده ساخت‌وساز در حوزه مسکن بپردازیم باید بگوییم که وزارت راه وشهرسازی دردولت دوازدهم برنامه‌ای را برای تولید مسکن تحت عنوان "طرح اقدام ملی" که تقریبا مشابه مسکن مهر است شروع کرده است ونتیجه آن وضعیت ثبات نسبی است که فعلا شاعد آن هستیم؛ بنابراین در دولت آینده بایستی طرح و برنامه‌های دولتی در جهت ساخت ارزان خانه به‌خصوص برای اقشار متوسط و کم‌درآمد ایجاد شود.

محمدیان در ادامه گفت: اگر این بازار به حال خود گذاشته شود، بخش خصوصی سکاندار امور می‌شود و انواع ساخت‌وساز‌ها را با تمرکز خاص بر طبقات متوسط رو به بالا انجام می‌دهند و توجهی به طبقات محروم ندارند بنابراین اگر خواهان اجرای برنامه‌های وسیعی برای اقشار متوسط رو به پایین هستیم، حتما باید به سراغ ساخت‌وساز‌های ارزان‌قیمت برویم و دولت زمین‌های ارزان برای ساخت‌وساز در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد و از سوی دیگر مشوق‌هایی برای معافیت‌های مالیاتی درنظر گیرد بنابراین اقداماتی از این دست می‌تواند زمینه را برای افزایش ساخت‌وساز مهیا سازد. در کشور ما امکانات مناسب و کافی برای ساخت‌وساز وجود دارد، ولی نیازمند یک برنامه‌ریزی مدون و حمایت درست دولتی است تا مشکلات کمبود ساخت‌وساز در سال‌های آینده حل شود.

وی در پاسخ به این سوال که چرا ساخت و ساز‌های غیرمجاز در کشور روبه افزایش است؟ اظهار کرد: برخورد با ساخت‌وساز غیرقانونی باید در طرح جامع و طرح‌های توسعه‌ای شهر‌ها لحاظ شود. به عنوان مثال طبق بند (ب) قسمت ۲ سند تعیین حریم پایتخت مصوب ۱۶/۳/۸۶، طرح جامع تهران باید به طور جدی و همه‌جانبه و بدون اغماض باهرگونه تخلف در ساخت‌وساز در حریم پایتخت برخورد کند و از هرگونه فعل و انفعال غیررسمی و غیرقانونی جلوگیری شود و مضافا اینکه با تمامی اشخاص متخلف اعم از حقیقی و حقوقی، دولتی و غیردولتی تعاونی‌های مسکن وابسته به دستگاه‌های دولتی، عمومی، شهرداری، نیرو‌های مسلح (نظامی و انتظامی) و نهاد‌های انقلاب اسلامی، نهادها، ستاد‌ها و مؤسسات عمومی که املاک و اراضی بزرگ در نقاط مختلف واقع در محدوده و حریم در اختیار دارند، برخورد شود.

این پژوهشگر حقوق مهندسی بیان کرد: طبق ماده ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و... نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات که به موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل حریم مجاز شناخته می‌شود و حفاظت از حریم به استثنای شهرک‌های صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهر‌ها و قانون شهرداری‌ها مستثنا هستند) به عهده شهرداری مربوط است.