مسکن چگونه تبدیل به بحران شد/راه حل بحران مسکن

از روزی که مسکن از کالایی مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شد، مهم‌ترین پیامد منفی بازار مسکن در ایران بوده است. حاصل این روند بروز معضلات اقتصادی، اجتماعی و سیاسی گوناگون است: ظهور پدیده خانه‌های خالی، افزایش روزافزون هزینه مسکن در سبد خانوار‌های ایرانی، افزایش تعداد مستاجران شهری در عرض ۲۰ سال از ۲۱درصد به ۳۷ درصد بین سال‌های ۷۵ تا ۹۵، کاهش کیفیت ساخت مسکن، افزایش نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایه گذاری در اقتصاد (به‌طور متوسط ۳۰ درصد در سال‌های پس از انقلاب و بین ۵۰ تا ۶۴درصد در سال‌های رونق بخش مسکن) و ورود بخش عمده‌ای از این نقدینگی به بازار مسکن دست دوم و زمین در نتیجه کاهش رشد سرمایه‌گذاری در صنعت، افزایش شدید شکاف طبقاتی، بروز احساس ناامنی اجتماعی در میان اقشار وسیعی از جامعه، گسترش بدمسکنی و افزایش روزافزون خانه‌های اشتراکی، ماشین‌خوابی و پشت‌بام‌فروشی؛ امکان یابی هرچه بیشتر اعتراض‌های شهری، ظهور سلاطین مسکن که طبق گزارش‌های مسوولان (نمایندگان مجلس، وزیر مسکن و...) برخی از آن‌ها از ۸۰ تا ۲۵۰۰ واحد مسکونی را فقط در شهر تهران در مالکیت خود دارند.درحالی‌که تولید در صنعت و کشاورزی پر‌ریسک، کم‌بهره و با نرخ مالیاتی بالاست، سرمایه از بخش مولد صنعتی و کشاورزی، به دلالی و سوداگری در زمین و مسکن میل پیدا می‌کند و ضمن افزایش تقاضای کاذب زمین و مسکن به افزایش قیمت آن‌ها و اجاره بهایشان انجامیده و به افزایش نابرابری‌های اقتصادی و اجتماعی و سیاسی دامن می‌زند و بر نرخ اشتغال نیز تاثیر منفی خواهد داشت.به هر روی ریشه بحران مسکن در ایران را باید در درهم تنیدگی سرشت رانتیر اقتصاد ایران با اجرای سیاست‌های تعدیل اقتصادی و رهاسازی بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن به دست نیرو‌های بازار جست‌وجو کرد. دولت موسوم به سازندگی آغازگر سیاست‌های تعدیل اقتصادی بود و دولت‌های بعدی نیز هر یک به نوعی تداوم دهنده این سیاست‌ها بودند. تحریم‌های اقتصادی تشدید شده در سال‌های اخیر نقش کاتالیزور را در ژرفابخشی به این بحران داشته اند و علت بنیادی آن نیستند. طرفه اینکه با رفع تحریم‌ها مشکل مسکن و بحران‌های ادواری آن در اقتصاد ایران تا زمانی که نیرو‌های بی مهار بازار و سوداگری برآمده از آن بر آن سیطره دارند، حل نخواهد شد.
بسیاری از راهکار‌های گوناگونی که از سوی مسوولان و کارشناسان ارائه شده‌اند، بسیار سست مایه و موقتی هستند یا از سوگیری طبقاتی برخوردارند و ازآنجاکه در جهت منافع مالکان مسکن و سوداگران این عرصه طراحی شده اند، بر خلاف موازین عدالت اجتماعی اند و نه تنها به تخفیف بحران مسکن نمی‌انجامند شکاف طبقاتی و نابرابری‌ها را نیز افزایش خواهند داد. طرح‌هایی مانند مسکن مهر نیز که هنوز طرفداران پرشماری دارند، از آن‌رو که مشکلات فراوانی بر آن‌ها مترتب است و در چارچوب سلطه بازار عمل می‌کنند چاره ساز نبوده و خود به نوعی به ایجاد نابرابری‌های تازه می‌انجامند.

برای مواجهه با بحران مسکن درایران در شرایط کنونی، راهکار‌های رادیکالی، چون ملی کردن زمین‌ها بسیار پر‌مناقشه اند. ولی ابزار‌های مالیاتی اگر به درستی طراحی شده و اجرا شوند و بر نرخ موثری بنا شوند می‌توانند در کاهش این بحران نقش بسزایی ایفا کنند. این مالیات‌ها می‌تواند عرصه‌های مالیاتی، چون مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، مالیات خرید املاک گران‌قیمت، مالیات بر سود‌های نامتعارف از معامله املاک و به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی را دربرگیرند.

از این رو مسئولین وزارت راه و شهرسازی بسته جدید ارائه کرده اند، برای خروج از بحران مسکن جهت کمک به قشر آسیب پذیر طراحی شده است که این بسته حمایتی حرکتی اساسی به جای مسکن‌های زودگذر است.
اواخر مردادماه سال گذشته رستم قاسمی به‌عنوان وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی اولین اقدام خود در بخش مسکن را ساماندهی بازار اجاره اعلام کرده و گفته بود: مسکن دغدغه دولت سیزدهم است.

اولین گام در حوزه مسکن برداشتن تیغ تیز بی سروسامانی اجاره از گلوی نحیف اقشار آسیب پذیر است. وضع موجود باعث شده مسکن که باید جایگاه سُکنی و آسایش باشد به بزرگ‌ترین دغدغه و گرفتاری مردم تبدیل شده است. امروز بعد از مشکل کرونا مهم‌ترین دغدغه دولت سیزدهم معیشت و مسکن مردم است. یکی از موضوعات بسیار مهم افزایش اجاره‌بها مسکن است. آنچه مشخص شده حداکثر افزایش نرخ اجاره مسکن در تهران ۲۵ درصد است.

قاسمی در پاسخ به این پرسش که ملاک این ۲۵ درصد چیست، تصریح کرد: کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار صورت گرفته است، در گذشته هم این را داشتیم. امسال با توجه به افزایش تورم، ستاد تنظیم بازار با رقم ۲۵ درصد موافقت کرد و قابل افزایش نیست؛ بنابراین هر بنگاه املاکی این را انجام دهد-بالاتر از سقف تعیین شده- تخلف محسوب می‌شود و جزو مصوبات تنظیم بازار است که با آن برخورد می‌شود.

وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بر اساس کد رهگیری کاملا مشخص است و می‌توانیم تشخیص بدهیم که اجاره‌بهای مسکن در یک واحد چه میزانی بوده و امسال چه میزانی افزایش می‌یابد. این یک تخلف بزرگ محسوب می‌شود، گزارش‌ها پنهان نمی‌ماند و گزارش داده شود برخورد جدی صورت می‌گیرد و کسانیکه با این شیوه عمل کنند حتما پشیمان می‌شوند.

رستم قاسمی در نشست امروز با مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها اظهار کرد: پالایش نهایی متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن تا ۱۵ تیرماه تمدید شده است و استان‌ها باید توجه داشته باشند متقاضیانی که با مکاتبه نسبت به تعیین تکلیف مدارک خود اقدامی نکنند با هماهنگی شورای استان از ادامه طرح کنار گذاشته شوند تا متقاضیان بیشتری امکان حضور در اجرای طرح را پیدا کنند.

وی تصریح کرد: بعد از ۱۵ تیرماه سامانه طرح‌های حمایتی مسکن برای متقاضیان جدید به مدت ۱۵ روز باز می‌شود تا همزمان با اجرای طرح نهضت ملی مسکن برای متقاضیان پالایش شده امکان ثبت‌نام از افراد جدید نیز فراهم باشد.

وزیر راه و شهرسازی در خصوص افتتاح حساب متقاضیان پالایش و تایید شده که به بانک معرفی شدند نیز توضیح داد: مدیران کل راه و شهرسازی دقت کنند که حداکثر زمان لازم برای افتتاح حساب متقاضیان معرفی شده به بانک‌ها دو هفته است که باید این زمان رعایت شود تا اجرای طرح نهضت ملی مسکن سرعت لازم را پیدا کند.

قاسمی تاکید کرد: هر هفته جلسات شورای عالی شهرسازی و معماری نیز باید برگزار و در خصوص الحاق اراضی به طرح نهضت ملی مسکن تصمیمات لازم گرفته شود.

وی گفت: با برنامه‌ریزی و سرعت دهی به کار در صدد هستیم که تا پایان شهریورماه اجرای فونداسیون واحد‌های طرح نهضت ملی مسکن از دو میلیون واحد عبور کند.

وزیر راه و شهرسازی، اولویت نخست مدیران کل راه و شهرسازی را اجرای طرح‌های حمایتی عنوان کرد و گفت: در شهر‌هایی که مشکل زمین وجود ندارد نهایت همکاری با مردم انجام شود تا بدون تراکم خودشان نسبت به ساخت و ساز اقدام کنند.

قاسمی در بخشی دیگر از سخنان خود خطاب به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها اعلام کرد: طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها باید ۲۰ درصد سهم تسهیلات را به بخش مسکن اختصاص بدهند که در این خصوص ضرورت دارد تا بانک‌ها نهایت همکاری را داشته باشند. همچنین در بند ۵ ماده قانون جهش تولید مسکن نیز تاکید شده که برای تامین زمین از اراضی دولتی برای اجرای پروژه‌های قانون جهش تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی در اجرای ماده ۱۰ قانون مذکور اقدام لازم را بعمل آورد.

قاسمی یادآور شد: در تفاهم وزارت راه و شهرسازی با ستاد اجرایی فرمان امام (ره) باید ۱۰۰ هزار واحد طرح نهضت ملی مسکن توسط آن ستاد اجرایی و عملیاتی می‌شد که هم‌اکنون۵۵ هزار واحد از ۱۰۰ هزار واحد به مرحله اجرا رسیده و در حال اجراست.

وی در خصوص بررسی روند اجرای عملیات طرح نهضت ملی مسکن و گزارش آن به رییس‌جمهوری اعلام کرد: در دو هفته آینده جلسه شورای‌عالی مسکن به ریاست رییس‌جمهوری برگزار خواهد شد که در آن جلسه عملکرد وزارت راه و شهرسازی در خصوص اجرای طرح نهضت ملی مسکن به تفکیک استان‌ها گزارش می‌شود.

وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه در حال حاضر هیچ محدودیتی برای بهره‌مندی از توان پیمانکاران و انبوه‌سازان خوش‌نام در اجرای طرح نهضت ملی مسکن وجود ندارد اعلام کرد: در بیشتر استان‌ها پالایش‌ها در مرحله نهایی شدن است که باید اینکار سرعت بیشتری یابد.

بنا بر این گزارش، دولت سیزدهم بر اساس قانون جهش تولید و تامین مسکن مصوب ۱۷ مرداد سال ۱۴۰۰ ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال را در برنامه خود گنجانده است. حدود ۵.۴ میلیون نفر برای این طرح نام نویسی کرده اند که ۳.۶ میلیون نفر تایید شده‌اند. ثبت نام در سامانه طرح‌های جامع حمایتی مسکن به نشانی saman.mrud.ir انجام می‌شود.

تاکنون ۵۰۷ هزار نفر در بانک مسکن برای واحد‌های نهضت ملی مسکن افتتاح حساب کرده و ۲۹۰ هزار نفر برای انعقاد قرارداد و دریافت تسهیلات به بانک مسکن معرفی شده‌اند. با ۹۱ هزار نفر نیز عقد قرارداد شده و در واقع قسط‌های اول تسهیلات را دریافت کرده‌اند. طبق آخرین برآورد‌ها قیمت هر متر مربع واحد‌های نهضت ملی مسکن ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان خواهد بود و زمان ساخت پروژه ۱۸ تا ۲۴ ماه تعیین شده است.

در کنار این سیاست‌های مالیاتی، هرگونه سیاستی که الگوی مبتنی بر ارزش مبادله‌ای مسکن را به الگوی مبتنی بر ارزش مصرفی تغییر جهت دهد کارگشاست و انجام آن ضروری است. طرح‌هایی که بتوانند مالکیت شخصى زمین را به مالکیت جمعى تبدیل کنند؛ ساخت را در حیطه‌هاى تعاونى و غیرسودجویانه هدایت کنند؛ بازتوزیع درآمد و ثروت را از برج‌سازی‌های گران‌قیمت به خانه‌سازی‌های معمولی هدایت کنند؛ سیاست کنترل وام‌ها را به نفع نیازمندان (و نه صاحبان ثروت اقتصادی و سیاسی، چنان‌که هست) تغییر دهند و نوسازی بافت‌های فرسوده را در قالب تعاونی و غیرسوداگرانه پیگیری کنند، قابل دفاع هستند.

با توجه به اینکه هزینه زمین بخش بنیادی هزینه مسکن را تشکیل می‌دهد، ارزان‌کردن بهای مسکن از طریق تامین زمین ارزان نیز سیاستی بسیار محوری و مناسب است. تحول ساختاری در سیاستگذاری، برنامه‌ریزی و توزیع عادلانه منابع برای توقف یا کاهش سودبری سرمایه داری بزرگ املاک شهری گامی راهبردی برای حل بحران مسکن و از میان برداشتن منافع سوداگران به نفع اقشار متوسط و فرودست است.