مشکلات عرضه مسکن در بورس کالا حل می شود؟

عرضه املاک مازاد دولتی و نهاد‌هایی همچون شهرداری‌ها و بانک‌ها در بورس کالا به دلیل ایجاد شفافیت کامل و امکان دسترسی برابر برای همگان از بروز فساد‌های احتمالی در چرخه سنتی فروش املاک جلوگیری می‌کند و یک رویه‌ای قانونمند را جایگزین مزایده‌های فعلی می‌کند.

عرضه املاک در بورس کالای ایران عمر یک‌ساله خود را به پایان رسانده و عملکرد موفق بورس کالا در زمینه فروش املاک وزارت راه و شهرسازی، وزارت دفاع و بانک‌ها باعث شده مشتریان جدیدی برای حضور در این بازار به صف شوند.

امکان رصد و نظارت کامل در معاملات بورس کالا

در مقوله عرضه املاک در بورس کالا در ابتدا سیاست‌گذاران به عنوان ناظر حضور دارند و همچنین، طرف خریدار و قیمتی که پیشنهاد و در نهایت معامله می‌شود، مشخص خواهد بود. به این ترتیب با توجه به نظارت‌هایی که وجود دارد، شائبه‌هایی که تا پیش از این وجود داشت از میان می‌رود.

عظیمی کارشناس حوزه بورس کالا در خصوص علت عرضه نشدن املاک بانک‌ها در بورس کالا، اظهار کرد: هم اکنون واگذاری املاک بانک‌ها از سوی سیستم شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) انجام می‌شود که تمامی کار‌ها از جمله کارشناسی املاک از سوی کارشناسان رسمی دادگستری، برگزاری مزایده تا انتقال سند به خریدار توسط این شرکت انجام می‌شود.

این کارشناس حوزه بورس کالا افزود: طبق ماده ۹ قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه، تمام دستگاه‌های مشمول قانون، از جمله بانک‌های دولتی مکلف به رعایت قانون برگزاری مناقصات و انجام معاملات خود از طریق سامانه الکترونیکی تدارک دولت هستند که این سامانه و سامانه فام، عملا رقیب بورس‌کالا برای عرضه املاک دولتی محسوب می‌شوند.

عظیمی در پاسخ به این پرسش که آیا عرضه در بورس کالا می‌تواند منجر به کاهش قیمت مسکن شود؟ ادامه داد: تجربه معاملات بورس کالا در حوزه خودرو می‌تواند درخصوص پاسخ به این سوال کمک کند. تقریبا در مورد تمام مواردی که خودرو در بورس کالا عرضه شده است، قیمت کشف شده، بین قیمت پایه اعلامی و قیمت بازار آزاد بوده است. یعنی در خصوص املاک نیز احتمالا قیمتی که کشف خواهد شد، زیر قیمت‌های معاملاتی بازار خواهد بود و این به معنای کمک بورس کالا به کاهش قیمت هاست.

این کارشناس حوزه بورس کالا در خصوص اینکه با عرضه املاک در بورس کالا چه مشکلاتی رفع می‌شود؟ افزود: در معاملاتی که تاکنون خارج از بورس انجام می‌شد به‌ویژه در معاملات املاک دولتی، مزایده‌ها به‌صورت پاکت صورت می‌گرفت بنابراین شرکت‌کنندگان معامله همواره بابت سالم ماندن معامله و دور ماندن از مداخله افراد برگزارکننده نگران بودند. وقتی مکانیسم دستی و سنتی باشد؛ احتمال بروز هر اتفاقی در هر مرحله از کار وجود دارد و این نگرانی همواره برای طرف‌های معامله وجود خواهد داشت، اما در مورد عرضه‌های بورس این نگرانی‌ها موضوعیتی ندارد و عرضه در یک فضای کاملا شفاف شکل می‌گیرد.

سیر تا پیاز فروش متری مسکن در بورس کالا

با توجه به اینکه مدیرعامل شرکت بورس کالای ایران در مجمع سالانه این شرکت خبر از اتمام مراحل راه اندازی معاملات اوراق سلف مسکن در بورس کالا داده بود، مهدی مساحی، سرپرست مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران عملکرد این بازار و نحوه کارکرد آن را تشریح کرده است.


مقررات و دستورالعمل مربوط به این ابزار هم اکنون تدوین و تاییدیه‌های اولیه نیز از سازمان بورس و اوراق بهادار گرفته شده است. با توجه به اینکه بستر نرم افزاری این نوع معاملات در حال حاضر در بورس کالای ایران فراهم است، به محض اینکه هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل مربوطه را مصوب نماید، امکان عرضه اولین اوراق در این بازار فراهم خواهد بود.

این همان طرح عرضه متری مسکن در بورس کالا است؟

بورس کالای ایران با توجه به اهمیت خرید مسکن برای خانوار‌ها و همچنین با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه در سال‌های اخیر به منظور حفظ قدرت خرید خانوار‌ها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل در پاسخ به این نیاز، دو راهکار اصلی را پیش پای سیاست گذاران قرار داد تا سرمایه گذاران بتوانند به شکل متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند. اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تامین مالی سازنده از سرمایه‌های خرد، همزمان امکان خرید متری واحد‌های ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند. دومین راهکار نیز که از سال گذشته پیگیری‌های زیادی شده و در آینده نزدیک قابل ارائه به عموم جامعه است، صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان‌های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می‌شود. این صندوق‌ها سرمایه مورد نیاز جهت خرید انواع املاک را از سرمایه گذاران جمع آوری کرده و سرمایه گذاران از افزایش قیمت یا اجاره بهای پرداختی ساختمان‌های خریداری شده منتفع خواهند شد و بدین وسیله سرمایه آن‌ها هماهنگ با قیمت مسکن رشد خواهد کرد.

آیا ابزار جدیدی برای بازار سلف مسکن در نظر گرفته اید؟

برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده است که پیش از این مورد استقبال بسیاری از فعالان بازار‌های کالایی بوده است. ابزار سلف استاندارد با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می‌تواند برای قرارداد‌های سلف بلند مدت نیز مورد استفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالا‌هایی که تاکنون به عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به عنوان یک فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده شده است، در این مقررات جزییات مربوط به فرایند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد و متفاوت از سایر کالا‌ها است به دقت مدون شده است.

در خصوص کلیات طرح می‌فرمایید که قرار است مسکن به چه صورت عرضه شود و نحوه عملکرد این بازار به چه صورت خواهد بود؟

به منظور انتشار اورق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوز‌های اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحد‌های ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحد‌های منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد. پس از آن با توجه به متراژ کل واحد‌های منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحد‌های ساختمانی به طور رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانی مبنا می‌باشند و برای سایر واحد‌ها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل کننده‌ای در نظر گرفته شده است.

متقاضیان پیش خرید واحد‌های ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه به خرید اوراق بپردازند، البته بدیهی است که افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس انداز‌های اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحد‌ها و آماده تحویل شدن آن‌ها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند.

با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحد‌ها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند، اقدام به انتخاب واحد مورد نظر نموده و در یک فرایند منصفانه واحد‌ها به آن‌ها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحد‌های ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می‌شوند.

فرصت سرمایه گذاری و سودآوری این بازار را چطور ارزیابی می‌کنید؟

بازار اوراق سلف مسکن طبیعتا تابعی از بازار مسکن خواهد بود و نوسانات قیمت این اوراق انتظار می‌رود با افزایش یا کاهش قیمت مسکن در بازار سنتی هماهنگ باشد. البته این امکان وجود دارد که ناشر اوراق برای ایجاد جذابیت اوراق اقدام به تعیین حداقل نرخ سود برای سرمایه گذاران نماید که این امر از طریق اوراق اختیار فروش تبعی در سلف استاندارد امکان پذیر است، اما اینکه در نهایت چه میزان سود نصیب سرمایه گذاران خواهد شد قابل پیش بینی نیست. البته هدف اصلی انتشار این اوراق نیز تلاش برای حفظ سرمایه خانوار‌ها و خانه دار شدن تدریجی اقشار ضعیف‌تر است.

این طرح می‌تواند نوسانات بازار مسکن را کنترل کند؟

اگر به افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته دقت شود، دیده می‌شود که عمده نوسانات موجود در بازار مسکن منطبق با تورم بوده است و کشور ما در بسیاری از سال‌ها دچار بیماری هلندی بوده که عارضه اقتصادی شناخته شده‌ای در کشور‌های بهره‌مند از منابع نفتی است؛ لذا آنچه که می‌تواند بیش از هر چیز به کنترل نوسانات بازار مسکن بیانجامد، کنترل عوامل ایجاد تورم در کشور است. البته ابزار سلف استاندارد مسکن که ابزار تامین مالی سازنده به شمار می‌رود می‌تواند به سمت عرضه کمک نماید و تا حدودی فشار افزایش قیمت‌ها را تعدیل نماید. علاوه بر آن بورس کالای ایران در تلاش است تا با معرفی ابزار‌های مختلف نقش سازنده‌ای داشته باشد و موجب شود جامعه کمترین آسیب را از این نوسانات داشته باشد. ابزار‌های معرفی شده از سوی بورس این قابلیت را ایجاد خواهد کرد که خانوار‌ها بتوانند در افزایش قیمت‌ها همگام با آن‌ها پس انداز خود را تقویت کنند.

به نظرتان استقبال از این بازار به چه میزان خواهد بود؟ چه برنامه‌ای برای تشویق مردم برای روی آوردن به این بازار دارید؟

با وجود اینکه این طرح تقریبا با همان دستورالعمل پیشین نیز قابلیت اجرا داشت، اما با هدف رفع برخی کاستی‌های دستورالعمل که ممکن بود ضعف‌هایی را در آینده در این بازار نمایان سازد، اصلاحات لازم انجام شد؛ لذا در مقررات جدید تقریبا تمامی جوانب بازار دیده شده و شرایط استفاده از این اوراق برای عرضه کننده و خریدار بهبود یافته است. پیش بینی ما بر این است که اوراق طراحی شده برای عمده انبوه سازان بسیار کاربردی باشد و هم اکنون نیز شرکت‌های معظمی اعلام آمادگی کرده اند که به محض مصوب شدن دستورالعمل جدید، در اسرع وقت اوراق سلف مسکن را منتشر کنند. از طرف خریداران نیز با توجه به اینکه بازار مدرن مسکن در کشور ما بسیار نابالغ است و خلا بسیاری در آن دیده می‌شود انتظار می‌رود این اوراق با استقبال چشمگیری روبرو شود. امیدواریم که این اوراق بتواند بخشی از نیاز جامعه در حوزه مسکن را پوشش دهد و خانوار‌ها را یک گام به خانه دار شدن نزدیکتر کند.