مسکن چگونه از تهدید به فرصت تبدیل می‌شود؟

در رابطه با افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و تبعات ناشی از آن به تفضیل در رسانه‌ها و مطبوعات صحبت شده است، ولی متاسفانه تاکنون راه‌حلی عملی که در کوتاه‌مدت، توانایی ایجاد قدرت حرکت نسبت قیمت‌های واقعی را داشته باشد، عرضه نشده است.

روش‌های متعددی برای رفع این مشکل وجود دارد. بخش مسکن را از جمله مهم‌ترین بخش‌ها در برنامه توسعه یک کشور به حساب می‌آید و دارای ابعاد اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی قابل توجه است. در این رابطه به واسطه تورم‌های مزمن و بالا و درنتیجه افزایش قیمت مسکن، بعد اقتصادی این کالای اساسی در حال حاضر پررنگ‌تر از گذشته شده است.

بر اساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، هزینه مسکن بزرگ‌ترین هزینه‌ی خانوار در طول زندگی تلقی می‌شود. در حال حاضر سهم مسکن در سبد هزینه خانواده در برخی شهر‌ها به بالای ۶۰ درصد رسیده است. شواهد عینی افزایش قیمت اجاره‌بها و کاهش قدرت خرید مسکن نیز این موضوع را ثابت می‌­کند.

عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در به انحراف کشیدن یک جریان سالم و قوی مسکن خواهی است و در صورت پاسخ به این تقاضا، در عمل سوخت موردنیاز برای آتش افزایش قیمت‌ها از دسترس این جریان خارج می‌شود. در ضمن اینکه از این بستر می‌توان به شکل سکوی پرشی برای مقابله با مشکلاتی که صنعت ساختمان در ایران از عوارض آن، رنج می‌برد استفاده کرد. مشکلاتی از قبیل: میزان بالای بافت فرسوده، عمر مفید کم مستحدثات ساختمانی، عدم مقاومت لازم در برابر زلزله، عدم استفاده از نیروی کار متخصص و...
این طرح در چند بخش بطور خلاصه بیان می‌شود:

اصول و مقدمات:

۱ - مسکن مناسب حق هر خانواده ایرانی است (اصل ۳۱ قانون اساسی): تهیه مسکن مناسب با قیمت تمام شده حقیقی یکی از راهکار‌های اصلی مبارزه با مساله گرانی مسکن است، چون در‌حال‌حاضر به دلیل پدیده چسبندگی قیمت‌ها، افزایش قیمت حتی در مناطق مرفه به صورت تدریجی (یا بعضا دفعی) بر روی قیمت سایر مناطق تاثیر می‌گذارد. این اثر در انتقال افزایش قیمت از شهر‌های بزرگ به شهر‌های کوچک نیز مشاهده می‌شود.

۲ - اصل آزادی انتخاب: عدم توجه به این اصل که بعضی از آحاد مردم به علت مسائلی از قبیل مشکلات خانوادگی، شغلی و... مجبور به انتخاب محل سکونت خود در جای خاصی از شهر هستند، باعث شده است که بعضی از طرح‌های خانه‌سازی که برای جوابگویی به مشکل مسکن ایجاد شده‌اند بدون مشتری مانده و در عوض تقاضا در قسمت‌های قدیمی‌تر و با ساخت‌وساز کم، بالا باشد.

۳ - استفاده از مسکن به عنوان ابزاری در حل مشکلات غیرمرتبط: در سالیان اخیر شاهد بوده‌ایم که سیاست‌گذاران برای مبارزه با پدیده‌هایی مثل: مهاجرت، ترافیک و... از اهرم کم کردن عرضه مسکن، سود جسته‌اند که متاسفانه در ضمن اینکه به گرانی مسکن دامن زده‌اند در علاج مسائل یاد شده نیز به توفیقی دست نیافته‌اند.

۴ - از بین بردن فاصله بین سازنده و مصرف‌کننده نهایی بنا: در‌حال‌حاضر این موضوع مشکلات بسیاری از قبیل گرانی مسکن، عمر کم بنا، استفاده از مصالح غیراستاندارد و بدون کیفیت، عدم توجه به مساله رعایت مقررات و الگو‌های مصرف، خلاف‌های متعدد (مثل تغییر کار) و... را به وجود آورده است.

۵ - دخالت افراد غیرمتخصص در ساخت بنا: در حالی که تحصیلکردگان دانشگاه رفته در صنعت ساختمان از کمبود یا نبود شغل مناسب و مرتبط رنج می‌برند، این صنعت که از آن به عنوان موتور محرک اشتغال یاد می‌گردد، در چنبره نیرو‌های غیرمتخصص گرفتار آمده که نتیجه آن نداشتن شاخصه‌های لازم در یک ساختمان و عدم جوابگویی سازنده، در مقابل استفاده‌کننده نهایی است.

اجزای طرح که شامل سه رکن است:

۱ - تهیه زمین ۲ - ساماندهی استفاده‌کنندگان نهایی۳ - قسمت اجرایی
تهیه زمین: زمین که اصلی‌ترین فاکتور در قیمت تمام شده مسکن است، شاید اصلی‌ترین گلوگاه است که برای مقابله با مساله افزایش قیمت مسکن مطرح می‌شود. در پاسخگویی به این نیاز تنوع در روش‌ها، باعث بالا رفتن ضریب موفقیت طرح می‌شود.

ساماندهی استفاده‌کنندگان نهایی: در این بخش با استفاده از برآورد اولیه قیمت‌های هر واحد، می‌توان اقدام به ثبت‌نام از استفاده‌کنندگان (با توجه به توان مالی افراد) کرد. بعد از تکمیل ثبت‌نام، این افراد در داخل تشکیلاتی به نام تعاونی کوچک تامین مسکن (تکتام) ساماندهی می‌شوند که پس از تشکیل با انتخاب هیات رییسه و مدیر اجرایی از بین اعضا (که با توجه به تعداد واحد‌ها می‌تواند بین ۳ تا ۵ نفر متغیر باشد) نسبت به ثبت این تعاونی اقدام می‌گردد، در مرحله بعد با قرعه‌کشی واحد‌های موجود در بین اعضای تقسیم شده و هیات رییسه یا مدیرعامل نسبت به استخدام مهندس ناظر در پروژه و انتخاب مجری اقدام می‌کند.

قسمت اجرایی: بهترین روشی که برای اجرا می‌توان پیشنهاد نمود تشکیل شرکت‌های مهندسی ساخت کوچک است که عبارت است از:تشکیلاتی که در راس آن یک یا چند مهندس عمران به عنوان مسوولان واقعی و جوابگو حضور دارند که با استفاده از نیرو‌های پایین‌دستی (معمار، بنا، ...) نسبت به ساخت بنا اقدام می‌کنند. روش عقد قرارداد برای این طرح پیمان مدیریت در نظر گرفته شده که عبارت است از تامین مالی برای تهیه مصالح و دیگر عوامل ساخت از طرف کارفرما (که اینجا همان تعاونی مسکن می‌باشد) و مجری نیز در قبال ساخت درصدی از هزینه بنا را به عنوان دستمزد دریافت می‌کند.

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانواده باعث شده‌است حتی تغییرات کوچک قیمت مسکن و اجاره، تاثیری بزرگ بر هزینه‌ها داشته باشد. از طرف دیگر سهم ۳۰ درصدی مسکن در محاسبه‌ی تورم عمومی،  آن را به عاملی تبدیل کرده که افزایش قیمت ان باعث افزایش تورم شده و در صورت کاهش قیمت می‌تواند به عنوان لنگر تورمی عمل ­کند.

افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار‌ها

کارشناس حوزه اقتصادی در خصوص، روند سهم مسکن در سبد مصرفی خانواده شهری ایران به دلیل افزایش قیمت زمین و مسکن افزایش یافته است، اظهار کرد: در سال ۱۳۹۷ نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه ­های خانوار یا نسبت اجاره بها به کل هزینه خانوار‌های شهری معادل ۳۵.۵۲ درصد بوده است.

وی افزود: به عبارت دیگر ۳۵.۵۲ درصد از مخارج خانوار مربوط به بخش مسکن بوده، اما براساس گفته‌ی رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس در همایش الزامات و ساز و کار‌های فنی اجتماعی و اقتصادی تحقق نهضت ملی مسکن، در سال ۱۴۰۰ سهم این بخش در سبد مصرفی خانواده شهری ایران به ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافته است.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: این امر بیانگر کاهش سهم سایر بخش‌های مصرفی و کاهش رفاه خانوار به حساب می‌آید.

نادری شاهی اضافه کرد: از طرفی میانگین شاخص سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در جهان ۱۸ درصد است و دامنه نوسانات آن به طور تقریبی بین ۱۵ تا ۲۵ درصد است، این آمار بیانگر وضعیت نا بسامان مسکن در ایران می‌باشد که علاوه بر بعد اقتصادی بر بعد اجتماعی نیز اثرات منفی خواهد داشت.

زمین و مسکن پیشران رشد تورم در کشور

بر اساس نمودار سهم هزینه بخش مسکن در سبد مصرفی خانوار شهری ایران را در مقایسه با شاخص جهانی طی بازه زمانی ۱۳۷۳ تا ۱۴۰۰ در اکثر سال­ها روند رشد قیمت زمین و روند رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بالاتر است.

به طوری‌که از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۶، ۱۳۸۸ و از سال ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۰ رشد قیمت زمین و مسکن بیشتر از نرخ تورم بوده است.

گفتنی است، تورم مسکن همواره بالاتر از تورم عمومی بوده و تورم مسکن نقش پیشران در تورم عمومی داشته‌است. البته جز در سال‌هایی که طرح مسکن مهر با افزایش عرضه مسکن، تورم این بخش را کنترل کرد.   

بالاتر بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی به معنای افزایش بیش‌تر هزینه مسکن نسبت به سایر هزینه‌هاست؛ این موضوع به معنای کاهش سهم سایر کالا‌ها به خصوص مواد مفید خوراکی در سبد خانواده است و باعث کاهش رفاه خانواده می‌شود.

افزایش بهای مسکن و افزایش اجاره بها سبب بروز مشکلات اجتماعی از جمله حاشیه نشینی بد سکنی و سکونت‌گاه‌های غیر رسمی و مشکلات فرهنگی ازجمله بالا رفتن سن ازدواج کاهش بعد خانواده و پیری جمعیت شده است. با توجه به اینکه هزینه مسکن در ایران بالا‌تر از میانگین جهانی است بنابراین دولت باید در بازار مسکن مداخله نماید.

مسکن چگونه از تهدید به فرصت تبدیل می‌شود

با توجه به اظهار نظر کارشناسان حوزه اقتصاد و مسکن، استفاده از مسکن به عنوان یک لنگر تورمی و تبدیل تهدید آن برای جامعه به فرصت کاهش تورم در قالب ۳ دسته راهکار امکان پذیر است.

نخست «کنترل قیمت مسکن با حذف قیمت زمین و عرضه آن توسط دولت» است، زیرا زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده مسکن دارد.

عامل بعدی «جلو‌گیری از سوداگری در بازار مسکن» است که از طریق اجرای مالیات‌های این بخش از جمله مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) محقق می‌شود.

سومین مسئله، موضوع «ساخت مسکن یک طبقه به روش تدریجی» در راستای کاهش هزینه ساخت و افزایش استطاعت مالی متقاضیان است.

به نظر می‌رسد اجرای این راهکار‌ا از جمله مهم‌ترین آن که حذف قیمت زمین توسط دولت است، با عرضه زمین‌های دولتی و غیردولتی قابل حل است و می­‌توان افزایش قیمت این حوزه را کنترل کرد و با کاهش تورم آن، عامل لنگر تورمی را در مسکن ایجاد کرده و رفاه عمومی را افزایش داد.