سرانجام مسکن سازی دولتی در دنیا

هوشنگ فروغمند اعرابی پژوهشگر معماری و مدرس دانشگاه:در حالیکه عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات برای ساخت واحد‌های مسکونی بهانه‌ای قابل قبول برای وقفه چند ساله در برنامه‌های ساخت مسکن به نظر می‌رسد، فراخوانی برای تامین مالی جهت تسریع و اجرایی شدن تولید مسکن داده شده از سوی دیگر نیز واگذاری زمین رایگان به عنوان یکی از راهکار‌های البته باسابقه برای برون رفت از وضعیت رکود عنوان شده، اما آیا شبیه به همین موارد در دوران قبلی نیز وجود نداشته است؟ و آیا در عمل چنین رویه‌هایی توانسته است به نتیجه مطلوب برسد؟

چرا حتی با اجرای چنین طرح‌هایی شاهد کاهش قیمت جدی در مسکن نبودیم؟ قبل از آنکه به ارائه پیشنهادات در رابطه با شرایط تحقق تولید مناسب در مسکن بپردازیم، بررسی چند نکته در شرایط فعلی مسکن به خصوص تجربیات گذشته در مسکن انبوه ضروری خواهد بود. در حال حاضر فارغ از آنکه واحد‌های ساخته شده، اما خالی از سکنه بسیاری موجود است برخی از این واحد‌های ساختمانی نیز صرفا به عنوان کالایی در بین دلالان و سرمایه‌گذاران حتی چند بار در سال دست به دست می‌شود. این اتفاقا به علت ابر رکود تورمی در مسکن است که خود مسکن در اینجا نه به عنوان یک خانه برای زندگی بلکه به جهت یک دارایی قابل معامله مورد توجه قرار می‌گیرد.

همانطور که واضح است این نشان از یک ضعف بزرگ در نظام اقتصادی و قوانین موجود در کشور است که نمی‌توان با تغییراتی جزئی و دفعتا انتظار بهبود در کلان داشت.

متغیر‌هایی که به مسکن مرتبط هستند به قدری در هم تنیده شده‌اند که بدون یک دگرگونی اساسی در همه آن‌ها و روابط فی‌ما‌بین نمی‌توان انتظار تغییر واقعی داشت؛ بنابراین با اینکه برای پیشبرد بسیاری از پروژه‌ها ضعف تامین مالی محسوس است، اما برای مسئله مسکن ادامه فرایند کنونی و طی راه‌های قبلی از جمله تسهیلات بانکی صرفا نمک بر زخم وضعیت کنونی دارد. این وضعیت همانطور که در صحن علنی مجلس توسط وزیر گفته شد در واقع احتکار مسکن است و آن هم از نوع نظام‌مند آن. نظام‌مند به این معنی که قوانین و قواعد حوزه مسکن به نوعی است که در عمل امکان احتکار برای مسکن فراهم آمده است نه آنکه مانع آن بشود. اگر کاری بخواهد برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌در آمد صورت بگیرد با این قواعد فعلی امکانپذیر نخواهد بود.

شاید ذکر این نکته در وضعیت فعلی خالی از لطف نباشد که برنامه‌ریزی برای مسکن نباید صرفا به هدف ساخت واحد مسکونی باشد، بلکه ساخت واحد مسکونی ممکن است همانطور که در عمل در گذشته نیز شاهد آن بودیم، باعث گرانتر شدن آن به خصوص در شهر‌ها شود. چرا که مسکن به علت تورم‌های بالا در سال‌های گذشته به عنوان جایی برای سرمایه گذاری بدون ترس و در نبود بازار‌های مناسب موازی، برای عقب نماندن از تورم شده است. در نتیجه با صرف ساخت واحد مسکونی، معضل کنونی در مسکن که در واقع سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار است حل نخواهد شد. سهم هزینه مسکن که در حال حاضر بیش از ۶۰ درصد هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد و چند برابر کشور‌های دیگر است، در حال حاضر به سوی یک پرتگاه اجتماعی، اقتصادی در حال حرکت است. حال سوالی که می‌تواند به تصمیم‌گیری‌های آتی کمک کند این است که کشور‌های دیگر در شرایط مشابه چه کاری کرده‌اند؟

مسکن‌سازی دولتی در سال‌های بعد از جنگ جهانی دوم در اروپا و آمریکا در شرایط مشابهی قرار داشت. بودجه‌های هنگفتی برای ساخت مسکن دولتی در کشور‌هایی نظیر انگلستان، هلند و سوئد اختصاص یافت، اما بعد از گذشت چند دهه پروژه‌هایی که در ابتدا گمان می‌کردند که برای خانه‌دار شدن اقشار ضعیف لازم است تا آن‌ها را از وضعیت بی‌مسکنی نجات دهد با شکست‌های بسیاری روبه‌رو شد. تخریب پروژه مشهور پروئیت ایگو در سنت لوییس آمریکا تنها راه ممکن دانسته شد و برای انبوه‌سازی‌های دولتی در اروپا اصلاحات کالبدی پیشنهاد شد. اما تخریب یا اصلاحات کالبدی راه نجات واقعی نبود بلکه در حوزه مسکن دولت‌ها با تغییرات اساسی و هر چند تلخ برای سرما‌یه‌داران تلاش داشتند که وضعیت را دگرگون کنند. این دگرگونی با وضع قوانین مالکیتی و مالیاتی در عمل باعث شد که مسکن بازاری برای سرمایه‌گذاری و احتکار نشود بلکه سرمایه‌های و به اصطلاح پول‌های سرگردان به سمت تولیدات دیگر یا بازار‌های سرمایه‌گذاری برود، در ایران نیز برای تحقق تولید مناسب در مسکن در عمل برای رهایی از یک رشته مسائل بدتر شونده بی پایان راهی جز تغییر قواعد وجود نخواهد نداشت.