نکات مهم در خرید و فروش ملک در رهن بانک

در عصر امروزی با در نظر داشتن افزایش تقاضا جهت اخذ وام از بانک‌ها و به امانت سپردن سند ملک نزد بانک، برای اغلب مردم این سوال پیش می‌آید که آیا امکان خرید و فروش ملک در رهن بانک امکان‌پذیر است؟ آیا به لحاظ قانونی معامله املاک در رهن بانک مجاز است ؟ در این مطلب سعی داریم این موضوع را در ابعاد مختلف از منظر قانونی مورد بررسی قرار دهیم. در پرونده‌هایی که موضوع آن‌ها خرید و فروش ملک در رهن بانک است، حضور یک وکیل ملکی توانا، مطمئنا راه‌گشا خواهد بود و می‌تواند مانع از مشکلات احتمالی چه به لحاظ قانونی و چه به لحاظ اقتصادی گردد.

قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک

نخستین قانون در رابطه با معامله املاک در رهن بانک این است که به طور کلی خرید و فروش چنین املاکی مجاز نیست. بر این اساس بایستی یا ملک فک رهن گردد و یا تسهیلات اخذ شده به خریدار انتقال یابد. چنانچه تسهیلات اخذ شده به خریدار انتقال یابد، لازم است خریدار بداند که به موجب ماده ۷۹۳ قانون مدنی، حق تصرف در ملک را نداشته که حق بانک خدشه‌دار نگردد، جز آنکه چنین عملی با اجازه بانک همراه باشد.

لازم است این نکته را مدنظر قرار دهید که حق مالک در رابطه با تصرف ملک بر حسب ماده ۷۹۳ قانون مدنی، از بین نخواهد رفت. بدین معنی که ملک کماکان در تصرف مالک یا همان خریدار خواهد بود. لیکن این تصرف نبایستی به گونه‌ای باشد که مغایر با حقوق بانک نباشد.

ناگفته نماند که در رابطه با اینکه چه نوع تصرفاتی مغایر با حقوق بانک است، دیدگاه‌های متعددی وجود دارد. به طور کلی بایستی بگوییم که این موضوع به لحاظ حقوقی کمی پیچیده بوده و در خصوص آن قضات مختلف نظریات متفاوتی دارند. ولی در هر صورت لازم است بدانید که در صورت خرید و فروش ملک در رهن بانک (تسهیلات به نام شما منتقل گردید)، بهتر است تغییرات خاصی تا پیش از پرداخت آخرین قسط در آن ایجاد نگردد.

مراحل فک رهن ملک

هرچند معامله املاک در رهن بانک مجاز نیست، ولی به منظور معامله ملکی که در رهن بانک است، تدابیری پیش بینی شده که به شرح زیر است:

1.     فک رهن ملک در رهن بانک
2.     انتقال تسهیلات بانکی دریافتی به شخص خریدار

فک رهن ملک در رهن بانک

فک رهن به معنی آن است که ملکی در رهن بانک باشد یعنی سند آن نزد بانک باشد و حال مالک تصمیم بگیردسند آن را از رهن بانک خارج کند. برای فروش چنین ملکی لازم است ابتدا از رهن بانک بیرون آید و تا مادامی که از رهن بانک بیرون نیامده، خرید و فروش آن غیرمجاز خواهد بود. بر همین اساس بایستی از رهن بانک خارج شود که به آن فک رهن می‌گویند. ممکن است فک رهن به طریق گوناگونی صورت پذیرد که از جمله این طریق بایستی به موارد زیر اشاره داشت:

1. تسویه کامل طلب با بانک: به منظور فروش املاک در رهن بانک، بایستی بدهی بانک را تسویه کرد و پس از آن ملک از رهن بانک خارج می‌گردد که از این طریق امکان اقدام به خرید یا فروش ملک وجود خواهد داشت.

۲. تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر: از دیگر شیوه‌های معامله املاکی که در رهن بانک هستند، تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر است. به این طریق که باید سند یک ملک دیگر را به جای سند ملکی که در رهن بانک است، قرار داد تا به این صورت از سند ملک در رهن بانک رفع اثر گردد و فک رهن انجام پذیرد. البته جال توجه است که مالک سند جایگزین هم بایستی همان شخصی باشد که از بانک تسهیلات دریافت نموده است.

به کمک این دو شیوه می توان ملک را از رهن بانک خارج نمود و یا به عبارتی فک رهن کرد و در نهایت معامله ملکی که در رهن بانک است، مجاز خواهد شد.

انتقال تسهیلات بانکی دریافتی به خریدار

بهترین شیوه خرید و فروش ملک در رهن بانک، فک رهن به واسطه تسویه بدهی است. روش مطمئن دیگر در این خصوص هم همان‌گونه که بدان اشاره شد، منتقل نمودن تسهیلات دریافت شده به خریدار جدید است. ولی این امکان وجود دارد که مالک بنا به دلایلی تصمیم داشته باشد ملک خود را بدون آنکه از رهن خارج کند، بفروشد. طی چند سال اخیر به علت اعتماد مردم به هم، این املاک طی یک مبایعه‌نامه‌ای معامله می‌گردید و صاحبخانه متعهد می‌شد که پس از تسویه کامل با بانک و خارج شدن سند از رهن بانک، سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد.

بر همین اساس وکیل حقوقی توصیه می‌کند خریدار شرط وصایت را هم درج نماید تا پس از مرگ احتمالی نیز امر خرید و فروش ملک امکان‌پذیر باشد. با وجود این وکیل ملکی توصیه می‌کند امن‌ترین و بهترین راه به منظور نقل و انتقال ملک در رهن بانک مورد استفاده قرار گیرد و آن حضور در بانک و تقاضای تغییر نام تسهیلات و در پی آن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به سهولت و بدون نیاز به گذراندن مراحل اضافی از جمله بررسی ملک، خرید اوراق و مواردی از این قبیل قابل انجام خواهد بود.

مجازات فروش ملک رهنی چیست؟

بر اساس ماده 793 قانون مدنی، خرید و فروش ملک در رهن بانک به این خاطر که منافی حقوق طلبکار بوده، لازم است با اجازه او باشد. بر این اساس، به طور کلی خرید و فروش املاک رهنی ممنوع است، جز آنکه از رضایت طلبکار برخوردار باشد. در صورتی که مالک با معامله ملک در رهن تصمیم داشته باشد از ایفای وظایف خود در برابر طلبکار اجتناب کند، با فروش ملکی که به لحاظ قانونی قابلیت انتقال ندارد، به جرم کلاهبرداری مرتکب گردیده است.

به طور معمول خرید و فروش املاک در رهن بانک نیازمند دریافت استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک خواهد بود. مالکی که به شکل متقلبانه‌ای تصمیم به معامله ملک در رهن بانک را داشته باشد، امکان دارد جواب استعلام اداره ثبت و یا دیگر اسناد مرتبط با ملک در رهن را مورد جعل قرار دهد. در چنین شرایطی نه تنها مرتکب کلاهبرداری، بلکه فروشنده به جعل اسناد و بهره‌گیری از سند مجعول هم مرتکب گردیده است.

نکات مهم درباره معامله املاک در رهن بانک

چنانچه قصد خریدن ملک رهنی را دارید، و می‌خواهید با خیالی آسوده و آگاهانه نسبت به معامله اقدام نمایید، بایستی نکات زیر را در نظر داشته باشید.

۱. نحوه بررسی در رهن بودن سند ملک پیش از معامله املاک در رهن بانک

به منظور تشخیص دادن ملک در رهن یا آزاد بودن سند، رجوع به سند ملک کفایت می‌کند. ولی جهت اطمینان خاطر از این موضوع بایستی به صفحه تایید اصالت اسناد در «درگاه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور» مراجعه نموده و موقعیت سند ملک را مورد بررسی قرار دهید.

البته زمانی که جهت تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌نمایید، استعلام لازم جهت بررسی در رهن بودن یا توقیفی بودن سند ملک صورت می‌پذیرد. در صورتی که ملک در رهن باشد، نمی‌توان نسبت به انتقال سند اقدام نمود.

۲. نحوه تعیین ضرر و زیان

در مبایعه ‌نامه خسارتی به منظور آزاد نکردن سند یا عدم انتقال تسهیلات به خریدار در نظر گرفته نمی‌شود. خسارتی که در مبایعه‌نامه تعیین می‌گردد، به انتقال سند در موعد مقرر مربوط است. از این رو، چنانچه فروشنده بنابه دلایلی در موعد مقرر سند ملک را به اسم خریدار انتقال ندهد، مستلزم پرداخت خسارت مقرر خواهد شد.

۳. اشتباه در پرداخت ثمن معامله

شاید بنا به دلایلی تصمیم به پرداخت کل مبلغ معامله داشته باشید و انتقال سند ملک را موکول به زمان فک رهن نمایید. که به هیچ وجه انجام این کار را توصیه نمی‌شود. حتی چنانچه موضوع کلاهبرداری را در نظر نگیریم، امکان بروز حوادث گوناگون و یا حتی مرگ فروشنده قبل از آزاد کردن سند و انتقال آن وجود دارد. پس با این کار خود را به دردسر نیندازید.

سوالات متداول

۱. قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک چیست؟

• نخستین قانون در رابطه با معامله املاک در رهن بانک این است که به طور کلی خرید و فروش چنین املاکی مجاز نیست.
• حق مالک در رابطه با تصرف ملک بر حسب ماده ۷۹۳ قانون مدنی، از بین نخواهد رفت.
• در صورت خرید و فروش ملک در رهن بانک (تسهیلات به نام شما منتقل گردید)، بهتر است تغییرات خاصی تا پیش از پرداخت آخرین قسط در آن ایجاد نگردد.

۲. مجازات فروش ملک رهنی چیست؟

در صورتی که مالک با معامله ملک در رهن تصمیم داشته باشد از ایفای وظایف خود در برابر طلبکار اجتناب کند، با فروش ملکی که به لحاظ قانونی قابلیت انتقال ندارد، به جرم کلاهبرداری مرتکب گردیده است.

۳. مراحل فک رهن ملک چگونه است؟

• فک رهن ملک در رهن بانک
• انتقال تسهیلات بانکی دریافتی به شخص خریدار