تغییر نگرش در پرداخت تسهیلات، مهمترین قدم / بانک ها و بورس به خط شوند

به گزارش خبرنگار پول نیوز، یکی از دغدغه های ایرانیان در دهه های گذشته تامین مَسکن بوده است. قدیم ترها خرید مَسکن اولویت بود اما؛ این روزها این اولویت به یک آرزو تبدیل شده زیرا تورم بازار مسکن آنقدر زیاد شده است که حتی خرید املاک بسیار کوچک نیز عملا امکان پذیر نیست.

بازار مَسکن در هر دهه یک تا دوبار با تورم افسار گسیخته رو به رو می شود و این اتفاق در هر دوره باعث آسیب های اقتصادی و اجتماعی بیشتری می شود.

بنیاد مَسکن، مَسکن مهر، فروش متری مَسکن، مَسکن اقتصادی و ده ها طرح و ایده در همه سال های گذشته راهی جز شکست را نپیمودند. این در حالی است که کشور ما از لحاظ زمین قابل سکونت و ساخت و ساز، مصالح مورد نیاز و نیروی انسانی با هیچ کمبودی روبه رو نیست. پس مشکل چیست که نمی توانیم مَسکن ارزان قیمت در اختیار مردم بگذاریم؟





برخی از کارشناسان عقیده دارند برای کاهش قیمت خانه باید انبوه سازی و صنعتی سازی مَسکن را در دستور کار قرار داد و کشور به طور خاص در شهرهای بزرگ به سمت و سوی ساخت و ساز مجتمع های مسکونی بزرگ حرکت کنند.

ضرورت حرکت به سوی صنعتی سازی مَسکن

غلامرضا حیدری نماینده مردم تهران، ری، اسلامشهر و شمیرانات در مجلس شورای اسلامی در مورد بازار مسکن و ساخت و ساز های مورد نیاز کشور می گوید: یکی از بزرگترین مزیت‌های صنعتی سازی ساختمان، کاهش هزینه‌های تولید و قیمت تمام شده است اما؛ مشکل ما این است که صنعت ساختمان ما همچنان به صورت سنتی کار می کند.

وی در ادامه می افزاید: ساخت بناهای مسکونی، تجاری و صنعتی نیازمند سرمایه گذاری‌های کلان است. برای اینکه کشور از حالت رکورد و بیکاری خارج شود نیازمند سرمایه گذاری در حوزه‌های مختلف به ویژه صنعت ساختمان است و مستلزم تغییر نگاه حاکمیت و مردم به سرمایه دار تغییر اساسی کند.

عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس ادامه می دهد: نگاه به سرمایه دار از ابتدای تشکیل جمهوری اسلامی ایران دارای فراز و نشیب‌های فراوان بوده، این در حالی است که رونق این بخش نیازمند حضور سرمایه داران است.

تولید مسکن حمایتی و غیر حمایتی را توسعه دهید

سعید کروبی کارشناس حوزه مسکن در مورد صنعت ساختمان می گوید: ساخت و ساز در کشور به دو صورت حمایتی مانند مسکن مهر با حمایت دولت و ساخت مسکن غیر حمایتی انجام می‌شود.

وی در ادامه می افزاید: با بیان اینکه ۹۵ درصد ساخت و ساز در کشور به صورت غیر حمایتی احداث می‌شود و حال باید اعضای شورای شهر، نمایندگان مجلس و دولت راهکارهایی در جهت تقویت انبوه‌سازان و فعالان حوزه مسکن انجام دهند و این صنعت به سمت به روز شدن و کاهش هزینه‌ها حرکت کند.

کروبی خاطرنشان می کند: سازندگان و انبوه سازان اگر در سیاست‌های شهرسازی توسط شهرداری‌ها و بخشداری‌ها بکار گرفته شوند، می‌تواند کمک شایانی به توسعه پایدار شهر نمایند.

یکی از نکات مهمی که باید در صنعت ساختمان مورد بررسی قرار بگیرد، رونق بخشیدن به این صنعت است.

موضوع ساماندهی بازار مسکن با دو چالش پیچیده و متناقض، یکی به نام «بالا بودن تعداد واحدهای خالی عمدتاً لوکس و گران قیمت که تا ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور برآورد می شود» و دیگری، «کمبود واحد مسکونی مصرفی و میان قیمت» روبه رو است و این دو چالش، معضلات اصلی بخش مسکن هستند. با این حال کارشناسان معتقدند با استفاده از ابزار مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می‌توان در میان مدت و بازه شش ماهه تا یک ساله این مشکلات را تعدیل یا حتی حل کرد.

اما کدام موانع را باید از سر راه ساختمان سازی حذف کرد؟

این موانع بعضاً به اقتصاد کلان مانند تورم، کاهش ارزش پول ملی در دوره‌های میان و بلند مدت سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز، سودهای بالای تسهیلات بانکی و … بازمی‌گردد؛ قوانین دست و پاگیر مانند قانون اجباری بودن بیمه کارگران ساختمانی یا قانون پیش فروش ساختمان از دیگر موانع رونق تولید هستند. برخی موانع هم در بازار پیش روی فعالان ساخت و ساز قرار دارد مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی همانند تیرآهن، میلگرد و سیمان.

تا زمانی که این موانع از سر راه تولید مسکن برداشته نشود، عملاً بازار مسکن همچنان در دوره‌های تناوبی رکود طولانی مدت تورمی و بعضاً دوره‌های رونق کوتاه مدت تورمی به صورت سلسله وار به سر خواهد برد و نمی‌توان یک بازار پایدار و جاری در بخش مسکن را انتظار داشت.

یکی دیگر از مهمترین موانع رونق ساختمان افزایش روزافزون قیمت زمین و درنتیجه کاهش حاشیه سود سازنده است و در کنار این مهم می‌بایست به موضوع کمبود زمین در کلانشهرها خصوصاً پایتخت نیز اشاره کرد. در حال حاضر مهم‌ترین منبع تأمین زمین ساخت واحد مسکونی در تهران، غیر از اراضی محدود در منطقه ۲۲، نوسازی بافت‌های فرسوده و تجمیع ریزدانه هاست.

متاسفانه هزینه بالای تولید مسکن هم برای انبوه ساز و هم برای افرادی که دارای بافت فرسوده شهری هستند، باعث می شود تا رونق از این صنعت هر چه بیشتر کم شود و برای رفع آن شاید پرداخت تسهیلات متعارف و کم بهره تنها راه باشد.

در حال حاضر میزان وام پرداختی برای خرید مسکن آنقدر کم و بی ارزش است که گویی این پول را برای اجاره مسکن به مردم می دادند، عقلانی تر بود. پرداخت 160 میلیون برای زوج های جوان و خانه اولی ها هیچ باری را از دوش خانوارهای ایرانی بر نمی دارد و تنها راه پرداخت درصدی وام مسکن است یعنی مثلا 80 درصد کل قیمت خانه. اما این مهم تا به حال انجام نشده است.

خرید خانه 12 متری با دریافت وام مسکن!

ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیرعامل بانک مسکن معتقد است با وام فعلی مسکن تنها می توان 12 متر خانه خرید!
وی در این مورد می افزاید: وام ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین تا حدود دو سال قبل حدود ۵۰ درصد قیمت یک خانه ۷۵ متری در تهران را پوشش می‌داد اما؛ هم‌اکنون با توجه به قیمت میانگین مسکن در پایتخت که ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان است، با وام ۱۶۰ میلیون تومانی می‌توان یک اتاق ۱۲ متری خریداری کرد و قدرت پوشش‌دهی این تسهیلات به حدود ۱۷ درصد رسیده است. به همین دلیل متقاضی چندانی برای دریافت انواع تسهیلات مسکن به بانک مراجعه نمی‌کند.

رحیمی تاکید می کند: قیمت اوراق تسهیلات مسکن از حدود ۸۰ هزار تومان در دو سال قبل به نصف کاهش یافته و در روزهای اخیر «تسه» به محدوده ۴۰ هزار تومان رسیده است. از سوی دیگر به نظر می‌رسد کسادی معاملات منجر به کاهش مراجعه برای سپرده‌گذاری شده است. در این میان رقابت منفی بانک‌ها در پرداخت سود سپرده باعث شده تا نقدینگی به دیگر بانک‌ها برود تا به گفته مدیرعامل بانک مسکن، این بانک در جذب سرمایه دچار مشکل شود.

وی می افزاید: بانک‌مسکن یکسری از ابزارهای جدید را در دستور کار و در دست پیگیری دارد و با این ابزارهای جدید در صدد هستیم تا بتوانیم حوزه تامین مالی طرح‌های مسکن را در بازار سرمایه توسعه و تعمیق دهیم.

مدیرعامل بانک مسکن می افزاید: بازار سرمایه می تواند کم حال بخش مسکن باشد و در تامین اعتبار پروژه های ساختمان سازی نیز موثر خواهد بود.

وی با اشاره به تامین اعتبار برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن می گوید: بانک مسکن از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی، پرداخت تسهیلات به ۲۴۰ هزار واحد را تقبل کرده که در این زمینه بخشی از تامین اعتبارات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم انجام می‌شود.

مدیرعامل بانک مسکن خاطرنشان می کند: هم‌اکنون بیش از ۳۵۰ هزار فقره حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد که حداقل‌ها را رعایت کرده‌اند.

رحیمی‌انارکی ادامه داد: بخش دیگری از اعتبار طرح اقدام ملی مسکن را از محل اقساط وصولی بانک تامین می شود و پیش‌بینی کرده‌ایم امسال رقم قابل‌توجهی باشد توسط این قسمت جمع شود.

به هر حال تنها با ورود بانک مسکن و بورس نمی توان مشکلات صنعت ساختمان را مرتفع گرد و باید برای این مهم تدبیری جدید از جمله تغییر نوع پرداخت تسهیلات، تغییر محاسبه مبلغ پرداختی برای خرید مسکن و رو آوردن به پرداخت درصدی را مورد توجه قرار داد. شاید رقابتی شدن این صنعت بتواند کمی مشکل را حل کند و این مهم مستلزم خروج دولت از چرخه ساختمان سازی است.