آمار‌های رسمی ارائه شده از سوی بانک مرکزی درباره  تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه حاکی است، حجم معاملات خرید آپارتمان، در این ماه، در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران (مناطق جنوبی پایتخت) حدود ۵۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در پنج منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا ۵ پایتخت) تعداد معاملات با افزایش ۲۵ درصدی همراه شد. این موضوع نشان‌دهنده متوسط رشد یک‌دومی تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران در پنج منطقه اول در مقایسه با متوسط نرخ رشد حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است. به عبارت دیگر، آبان ماه امسال، رشد حجم معاملات مسکن در جنوب تهران به‌طور متوسط دو برابر بیشتر از رشد تعداد معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی بود.

با وجود رشد دو برابری حجم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با مناطق شمالی، میانگین قیمت مسکن در جنوب تهران در آبان ماه نسبت به مهر ماه تقریبا ثابت و بدون تغییر باقی ماند. در حالی که در مناطق شمالی، تورم ماهانه ۴/ ۱ درصدی تجربه شد.

خلاصه آنچه در آبان ماه در بازار معاملات مسکن شهر تهران بین دو گروه مناطق شمالی (مناطق یک تا ۵) و مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) رخ داد آن است که در جنوب تهران با وجود افزایش چشمگیر حجم معاملات خرید آپارتمان طی یک ماه، میانگین قیمت مسکن در این مناطق بدون تغییر ماند. اما در مناطق شمالی که حجم معاملات به‌طور متوسط معادل یک‌دوم مناطق جنوبی افزایش یافت تورم ماهانه ۴/ ۱ درصدی تجربه شد. این موضوع سناریوی محتمل پیش روی بازار معاملات مسکن در ارتباط با تغییرات قیمت مسکن در میان دو گروه مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران را نشان می‌دهد و یک رویداد معنادار محسوب می‌شود.

 

 

منظور از نرخ تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به عدد شاخص ماه قبل است که در آبان ماه ۱۴۰۰ این اطلاع به عدد ۰، ۵- درصد رسیده است. تورم ماهانه آبان ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۳.۵ درصد)، ۴.۰ واحد درصد کاهش داشته است.

کاهش تورم سالانه در مسکن

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه آبان ماه ۱۴۰۰ املاک مسکونی شهر تهران به عدد ۸.۵۱ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (۵۹.۳)، ۷.۵ واحد درصد کاهش داشته است.

شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است. جهت محاسبه درصد تغییرات قیمت واحد‌های مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت‌ها را بهتر نشان می‌دهد. زیرا مشخصات واحد‌های فروش رفته در دوره‌های مختلف می‌توانند تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیستند. به عنوان مثال، تعداد واحد‌های فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود.

شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.

در سال‌های اخیر، یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی خانواده‌ها، تامین مسکن بوده است. موضوعی که باعث شده است تا اثرگذاری بهای حوزه مسکن در سبد تورمی خانوارها، نقش پررنگی ایفا کند. در این میان، بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش قابل توجه قیمت‌ها در بازار مسکن، از خرید خانه منصرف شده‌اند و به اجبار به سمت و سوی بازار اجاره روی آورده‌اند.

اما در این میان، بازار اجاره نیز همسو با بازار خرید مسکن در سال‌های اخیر سیر صعودی به خود گرفته است تا جایی که با شیوع ویروس کرونا در کشورمان و تبعات منفی آن بر کسب و کار و معیشت مردم، دولت دوازدهم به فکر ارائه راهکاری برای حمایت از مستاجران افتاد. به گونه‌ای که در تاریخ هشتم تیرماه سال ۱۳۹۹، حسن روحانی رئیس دولت دوازدهم در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا گفت: از فردا اضافه شدن اجاره بها در تهران بیش از ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها بیش از ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها بیش از ۱۵ درصد ممنوع است.

این سیاست حمایتی دولت در دوران کرونا، برای سال جاری نیز مجددا تحت بررسی قرار گرفت و در نهایت در فروردین سال جاری، وزارت راه و شهرسازی در خصوص تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها در سال ۱۴۰۰ اعلام کرد: قرارداد مستاجرانی که بعد از تیرماه تمام می‌شود به صورت خودکار تمدید می‌شود. همچنین تاکید شد همانند مصوبه قبلی، امسال نیز میزان افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است.

در این میان، بررسی روند تغییرات اجاره‌بها از ابتدای امسال تا پایان پاییز نشان می‌دهد با وجود برنامه‌های حمایتی دولت گذشته، نوسان افزایشی شاخص اجاره‌بها قابل توجه بوده است؛ به گونه‌ای که گزارش‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره بهای مسکن نشان می‌دهد در نخستین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۳۲.۳ و ۳۶.۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته است.

این تغییرات در اردیبهشت ماه امسال نیز با رشد همراه بوده است. به گونه‌ای که این شاخص در دومین ماه سال، برای شهر تهران و کل مناطق شهری با رشد ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصدی همراه بوده است. در خردادماه نیز این روند تداوم داشت و بر اساس اعلام بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری با ۳۳.۸ و ۳۷.۶ درصد رشد همراه بوده است.

در تیرماه ۱۴۰۰ بازهم مستاجران با رشد شاخص کرایه دست و پنجه نرم کردند؛ به گونه‌ای که آمار‌ها نشان داد در نخستین ماه تابستان، شاخص کرایه در تهران ۳۴.۹ درصد نسبت به تیرماه ۱۳۹۹ افزایش داشته است و برای کل مناطق شهری نیز این رقم به ۳۸.۷ درصد رسیده است.

در مردادماه سال جاری شاخص کرایه بازهم به روند صعودی ادامه داد؛ به گونه‌ای که آمار‌های بانک مرکزی نشان داد در دومین ماه تابسنان ۱۴۰۰ این شاخص برای شهر تهران با رشد ۳۷.۸ درصد نسبت به مردادماه ۹۹ همراه بوده است. همچنین برای کل مناطق شهری نیز این رقم به ۴۱.۲ درصد رسید.

در شهریورماه این شاخص با افزایش نسبت به مردادماه، به ارقام ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصد رسید که نشان از تداوم نقش آفرینی اجاره بها در سبد تورمی خانوار‌ها داشت. در مهرماه نیز این روند ادامه داشت. به گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری با رشد ۴۸.۴ و ۵۱.۳ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بود. همچنین در آبان ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نسبت به آبان ۹۹ رشد ۵۱.۶ درصدی داشت و در کل مناطق شهری نیز این عدد به ۵۴.۹ درصد افزایش رسید.

در آذرماه سال جاری، بالاخره پس از ماه‌ها روند افزایشی، شاخص کرایه اندکی کاهش داشت. به گونه‌ای که این شاخص در شهر تهران و کل مناطق شهری با رشد ۵۱.۲ و ۵۴.۲ درصدی نسبت به آخرین ماه پاییز سال گذشته همراه بود که نسبت به ماه قبل با افت به ثبت رسیده است؛ بنابراین در این شرایط با وجود اینکه در ماه‌های اخیر روند تورم متوسط دوازده‌ماهه و نقطه به نقطه کاهشی بوده است، اما نرخ تورم ماهانه در ماه‌های اخیر رشد داشته است که یکی از مهم‌ترین دلایل آن، نقش پررنگ اجاره بها در رشد تورم است. به گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران از رقم ۳۲.۳ درصد در فروردین ماه سال جاری به رقم ۵۱.۲ درصد در آخرین ماه پاییز رسیده است.

در این میان، موضوعی که چشم انداز مثبتی را پیش روی مستاجران به تصویر می‌کشد این است که دولت سیزدهم در برنامه‌های خود تاکید جدی بر ساخت و ساز مسکن و افزایش عرضه در این بازار دارد تا بتواند نیاز متقاضیان مسکن را تامین کند. سیاستی که برای اجرای آن، نقش نظام بانکی و حمایت مالی از آن، بیش از هر زمانی است تا بتوان با ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم، سمت عرضه مسکن تقویت شود. مسلما در صورت تحقق این برنامه حمایتی، تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره امکان‌پذیر خواهد بود.

از سوی دیگر با توجه به قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تعداد قابل توجه این خانه‌ها در سطح کشور، ضرورت دارد تا هرچه سریع‌تر مسئولان مرتبط در این حوزه، اقدامات فوری در جهت شناسایی و تعیین تکلیف مالیات‌ستانی از مالکان این خانه‌ها را در دستور کار قرار دهند. موضوعی که در دولت قبل با وجود تکالیف قانونی، به دلیل عدم همکاری دستگاه‌های مرتبط، به مرحله اجرا نرسید و حالا در دولت سیزدهم این مساله نیازمند توجه جدی است تا با افزایش عرضه این خانه‌ها به چرخه خرید و اجاره خانه، روند تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن تقویت شود تا در کنار سیاست دولت مبنی بر ساخت ۴ میلیون خانه با حمایت تسهیلاتی نظام بانکی کشورمان، شاهد توقف روند صعودی قیمت مسکن و در نهایت کاهش نرخ تورم در سبد هزینه‌ای مردم باشیم.

غیر واقعی بودن نرخ‌های اجاره‌بها در فضای مجازی

مصطفی قلی خسروی با تکذیب افزایش نرخ اجاره بها که در برخی رسانه‌ها تا ۱۳۹ درصد عنوان شده است، گفت: بازار اجاره در شرایط آرام و ثبات نسبی قرار دارد و از دادستانی می‌خواهیم با عوامل آگهی‌های پشت‌بام خوابی و درج قیمت‌های غیر واقعی برخورد کند.

وی افزود: حتی در فصل جابه‌جایی مستاجران (تابستان) که تعداد معاملات مربوط به اجاره واحد مسکونی چندین برابر اکنون است، رشد قیمت‌ها تا این میزان نبوده است.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران توضیح‌داد: سیاست‌های دولت در بخش کنترل بازار اجاره از جمله مصوبه ستاد مبارزه با کرونا در خصوص تمدید خودکار قراردادها تا حدود زیادی تورم بخش اجاره را کنترل کرد و در تابستان امسال میزان جابه‌جایی‌ها با تمدید خودکار قراردادهای اجاره تا ۴۰ درصد کاهش یافت.

قلی‌خسروی ضمن تکذیب رشد قیمت‌های اجاره در جنوب پایتخت، گفت: هیچ کدام از قیمت‌های اعلام شده در سایت‌های مجازی را قبول نداریم و اعلام می‌کنیم قیمت‌ها غیر واقعی است.

به گفته رئیس اتحادیه املاک تهران، سوداگران مسکن و مخالفان طرح‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن با هدف کسب سود بیشتر و بر هم زدن بازار، قیمت‌های غیر واقعی را در فضای مجازی منتشر می‌کنند.

وی اضافه کرد: بازار ملک در برخی محلات به دست عده‌ای سودجو است که برای اجاره بیشتر آپارتمان‌های خود اقدام به فضاسازی و برهم زدن جو روانی دارند.

قلی‌خسروی با طرح این سوال که چرا باید در فصل خارج از جابه‌جایی، قیمت اجاره بالا اعلام شود، گفت: زنجیره سوداگران بخش مسکن با همراهی برخی رسانه‌ها تصمیم دارند قیمت‌های جدیدی از نرخ اجاره بها را در اذهان مردم نهادینه کنند که با کف و سقف قیمت‌ها در بازار تفاوت زیادی دارد.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران افزود: بر اساس گزارش‌هایی که از بنگاه‌های املاک سراسر کشور به اتحادیه می‌رسد، خبری از نرخ‌های اعلام شده و افزایش رقم اجاره بها وجود ندارد. آخرین نرخ‌ها مربوط به تابستان امسال است که رشد منطقی سالیانه را در بازار اجاره بها شاهد بودیم.