حل مشکل مسکن با خانه‌های خالی وهمی بیش نیست

در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت گزارش مرکز آمار ایران در مورد تورم دی ماه و اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار مطرح و پس از بررسی مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و ارائه کند. سیاست‌هایی که البته در دولت‌های گذشته نیز بر آن تاکید شده بود، اما در عمل راه به جایی نبرد. اجاره نشین‌هایی که در اندوه آمدن سر ماه نگران پرداخت پولی هستند که بخش زیادی از سبد هزینه‌شان را در بر می‌گیرد.

واقعیت آن است که اجاره مسکن یکی از اقلام مهم در سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد، اما در سال‌های اخیر خیز بی سروصدا و بزرگی را تجربه می‌کند. اگرچه آمار و ارقام میانگین از رشد بازار مسکن چندان گویا نیست، اما صعود قیمت مسکن برای برخی مناطق حتی به دو برابر قیمت هم رسید. درحالیکه قرار بود به علت شیوع کرونا اجاره مسکن بیش از ۲۵ درصد افزایش نیابد، اما داده‌های میدانی نشان از عدم تحقق این وعده دارد.

تورم دی ماه ۱۴۰۰ نشان از افزایش سهم مسکن و اجاره‌بها از درآمد خانوار دارد. درحالیکه که تورم سالانه کشور در دی ماه ۱۴۰۰ رقم ۴۲.۴ درصد بوده است، تورم سالانه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» در همین ماه به رقم ۲۶.۸ درصد رسیده است. درواقع آمار‌های موجود نشان می‌دهد که اجاره سهم ۵۴.۵ درصدی بر تورم این ماه داشته‌است. رقم رشد اجاره بها در کل کشور از ۳۲.۴ درصد در آذر پارسال به ۵۴.۲ درصد در آذر امسال رسید. اما طی یک ماه نیز نرخ رشد اجاره‌بها کم نبود. اجاره در دی ماه تورم ماهانه ۴.۴۳ درصدی و سالانه ۲۸.۶ درصدی را ثبت کرد که بالاترین رقم از مردادماه ۱۳۹۹ به حساب می‌آید. همچنین تورم اجاره در مناطق شهری از مناطق روستایی بیشتر بوده است.

همین داده‌ها مدت‌ها است آژیر خطر را روشن کرده است. اخیراً در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت گزارش مرکز آمار ایران در مورد تورم دی ماه و اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار مطرح و پس از بررسی مقرر شده که ستاد هماهنگی اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و ارائه کند. با اینحال تاکنون موارد متعددی از سیاست‌های دولتی در خصوص مسکن نتیجه نداده است و دولت رئیسی هنوز وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را نیز در سالی که گذشت عملی نکرده یا نشانه‌ای از عملی کردن آن دیده نمی‌شود. از این رو در گفتگو با یک کارشناس اقتصادی درباره راهکار‌های حل بحران مسکن در ایران پرسیدیم.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار اقتصاد ۲۴ با اشاره به معضل مسکن در ایران گفت: نیم قرن از معضل مسکن در ایران می‌گذرد و مسئله تازه‌ای نیست و یکی از بزرگترین معضل‌ها در کشور بوده است. مثل مرغ و تخم‌مرغ نیست که یک دهم سبد خانوار را هم در اختیار نداشته باشد. مطابق آمار در شهر‌ها حدوداً بیش از ۸۰ درصد از سبد خانوار را مسکن در اختیار گرفته است. همچنین بیش از نیمی از خانواده‌های کشور درگیر مشکل مسکن هستند.

او ادامه داد: همه دولت‌ها به خوبی آگاه بودند که مسکن اقتصاد ما را به چالش کشیده است؛ ولی نمی‌توانستند آن را حل کنند. در واقع باید ساختار اقتصاد تغییر کند تا یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود. با این ساختار، بروکراسی و سیستم بانکی و وضعیت ابزار‌های مالی و این سرعت گردش پول امکان ندارد، بتوان یک میلیون واحد مسکونی در سال را تولید و به بازار عرضه کرد. اینکار از عهده بخش خصوصی تابه‌حال برنیامده است. هیچ دولتی نتوانسته این کار را انجام دهد.

این کارشناس اقتصادی بیان کرد: مسکن مقوله‌ای است که در اختیار بخش خصوصی است. فقط بخش خصوصی می‌تواند آن را تولید کند. هر ساله در بخش اجاره‌بها نیز شاهد افزایش چشم‌گیری در نرخ‌ها هستیم. اینکه تصور کنیم در جامعه مسکن خالی وجود دارد و می‌تواند به بازار بیاید و مشکل مسکن را حل کند، وهمی بیش نیست. بار‌ها گفته‌ایم که روی این مطلب مانور می‌دهند تا در واقع به اصل مطلب پرداخته نشود.

ستاریان با تاکید بر اینکه در همه شهر‌ها به طور متوسط ۵ درصد خانه خالی وجود دارد، گفت: وقتی گفته می‌شود که خانه خالی داریم، دو برداشت از آن صورت می‌گیرد. یکی اینکه آنقدر تاثیر مسکن در سبد خانوار کاهش یافته و حتی به کمتر از ۸ درصد رسیده که برخی خانه‌ها خالی می‌مانند. این مسئله خیلی نادر در کشوری اتفاق افتاده است. الان در اروپا تقریباً با ۱.۵ ساعت کار روزانه مسکن را تهیه می‌کنند که ۱۲ درصد از درآمد خانوار را تشکیل می‌دهد. در شرایطی که این مقدار به ۴۵ دقیقه تا یک ساعت برسد، این سهم کاهش یافته و خانه‌های خالی ایجاد می‌شود.

او ادامه داد: دلیل دیگرِ ایجاد شدن خانه‌های خالی، منفی شدن حاشیه‌نشینی در شهر‌ها است. در واقع بخشی از حاشیه‌نشینان به داخل شهر نقل مکان کرده‌اند. در مسکن یک «اصل جابه‌جایی» وجود دارد که اگر برای بک خانه لوکس متقاضی نباشد، قیمت آن کمی پایین می‌آید و بخشی از جامعه با بودجه کمتر توان خرید آن را پیدا می‌کنند. در انتها همان حاشیه شهر است که خالی می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: چطور است که کشور‌های همسایه مشکل مسکن را تقریباً حل می‌کنند، اما در ایران بخش خصوصی نمی‌تواند تولید کند؟ به نظر من به این علت است که در واقع دست بخش خصوصی در آن کشور‌ها باز است و می‌تواند تولید کند، اما اقتصاد ما دست و پای بخش خصوصی را بسته است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: این پرسش مطرح می‌شود که چه ابزاری در اختیار تولیدکنندگان است که بتوانند یک پروژه عظیم یک میلیون واحد مسکونی در سال را تولید کنند. در واقع شاکله اقتصاد است که این شرایط را ایجاد کرده است. بانک‌ها، بزرگترین منابع و ذخایر مثل نفت به بدترین شکل تولید شده، فروخته و خرج می‌شود. این مسئله موجب می‌شود که همیشه اقتصاد در تلاطم باشد و مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود. به این دلیل که در کشور ما ممکن است نقدینگی طی یک سال ۳۵ درصد افزایش یابد. این است که سرمایه‌گذاری در ملک تبدیل به یکی از راهکار‌های حفظ ارزش پول می‌شود.