مالیات درست به نفع دهک‌‌های پایین

قانون «مالیات بر خانه خالی» که هم‌اکنون مبنای دولت برای «مقابله با ملاکی (عاملان جهش قیمت)» قرار گرفته است، «دو معافیت عجیب برای خالی گذاشتن خانه» در متن خود دارد. این معافیت‌ها که با اسم رمز «تبصره» در میانه متن قانون گنجانده شده، به جای «عملیات واقعی برای شکست انجماد ملکی»، شوخی مالیاتی به راه انداخته است. تناقض‌های سیاستگذار در گفت‌وگویی مشخص شد.

 

اطلاعات ارائه شده از سوی سه ضلع متولی تنظیم بازار مسکن در حالی نشان‌دهنده بن بست اجرای مالیات انحرافی است که نسخه جدید قانون دریافت مالیات بر خانه‌های خالی، عملا غالب واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را از مالیات معاف کرده است.

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد، بر اساس نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی، عمده مالکان خانه‌های خالی که انجماد آن‌ها در بازار ملک یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت و خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار شده است از این قانون مالیاتی معاف شده اند. این قانون که اواخر سال گذشته مصوب و ابلاغ شد، به مالکان خانه‌های خالی مجوز داده است که دو خانه خالی دیگر نیز به جز اقامتگاه اصلی، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند.

این معافیت مربوط به بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که سال گذشته ابلاغ شد. براساس این بند، سرپرستان خانوار می‌توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. از سوی دیگر در صورتی که این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند می‌توانند آن واحد را نیز به صورت معاف از مالیات به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند.

 

حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامتگاه اصلی خانوار به نام یک عضو دیگر خانوار باشد نیز از مالیات معاف است. معنا و تفسیر این ماده مالیاتی آن است که یک خانوار می‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را به صورت معاف از مالیات و به صورت خالی نگهداری کند.

متن این ماده قانونی به این شرح است: «سرپرستان خانوار‌های تک نفره و بیشتر مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان) حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور در بند (۱) این تبصره، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند.

 

علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند یکی از واحد‌های تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، خانوار مذکور می‌تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحد‌های تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. اقامتگاه‌های موضوع این بند مشمول مالیات مندرج در ماده (۵۴ مکرر) این قانون نمی‌شوند.»

به این ترتیب هر خانوار علاوه بر یک اقامتگاه اصلی محل سکونت خود مجاز به نگهداری یک واحد مسکونی دیگر با نام یکی دیگر از اعضای خانواده در همان شهر و یک واحد دیگر با نام سرپرست خانوار در شهر دیگر به صورت خالی است. از آنجا که عمده مالکان واحد‌های مسکونی خالی از سکنه مالکان یک تا دو واحد خالی هستند، عملا این قانون به معنای معافیت غالب خانه‌های خالی از مالیات است. این تبصره در واقع به نوعی به نفع بخش زیادی از محتکران بازار مسکن است.

بررسی‌ها در حالی از معافیت مالکان خانه‌های خالی تا دو واحد مسکونی خالی از سکنه حکایت دارد که هفته گذشته، اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه وشهرسازی، سازمان امور مالیاتی و مجلس، نشان داد عملا اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی دست کم بنا به دو علت مهم به بن‌بست رسیده است.

 

بنا بر آنچه سه نماینده از دستگاه‌های متولی این قانون، یعنی وزارت راه وشهرسازی، سازمان امور مالیاتی و مجلس در یک برنامه تلویزیونی درباره آخرین وضعیت اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی اعلام کردند هم اکنون دو مانع مهم در مسیر اجرای این قانون وجود دارد. اولی مربوط به ضعف اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی خانه‌های خالی است.

 

در حالی که در سال ۹۵، مرکز آمار ایران پس از انجام سرشماری نفوس و مسکن از وجود ۲ میلیون و۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور خبر داد و در شرایطی که انتظار می‌رود این تعداد خانه خالی طی ۵ سال گذشته افزایش یافته باشد، متولی اجرای این قانون هنوز موفق به شناسایی واحد‌های خالی نشده است.

آن طور که هفته گذشته از سوی مسوولان اجرای این قانون اعلام شد تنها حدود ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی خالی از سکنه به‌طور قطعی شناسایی شده و امکان دریافت مالیات از آن‌ها وجود دارد. اما در صورتی که بانک اطلاعاتی مربوط به همه خانه‌های خالی تکمیل نشود و همه این خانه‌ها شناسایی نشوند امکان اجرای قانون وجود ندارد.

 

از سوی دیگر و در شرایطی که تنها ۴۰ درصد از داده‌های سامانه‌های اطلاعاتی، مربوط به مشخصات واحد‌های مسکونی خالی از سکنه درست است، سیستم در نظر گرفته‌شده مبتنی بر خوداظهاری برای شناسایی خانه‌های خالی نیز تاکنون موفقیت‌آمیز نبوده است و تنها تعداد کمی از مالکان خانه‌های خالی در این زمینه خوداظهاری کرده اند.

 

دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد همان‌گونه که پیش‌تر نیز انتظار می‌رفت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی دست کم بنا برهمین دو دلیل به بن‌بست رسیده است و بهتر است مسیر درست مالیاتی برای تنظیم گری بازار مسکن به کار گرفته شود.

 

مسیر اصلی و درست استفاده از اهرم مالیات‌های سالانه ملکی است که بدون استثنا از همه واحد‌های مسکونی و با نرخ شناور (مالیات بیشتر بر واحد‌های مسکونی گران قیمت‌تر و مالیات کمتر برای واحد‌های مسکونی معمولی و ارزان قیمت)، دریافت می‌شود. این مالیات که در کشور‌های دنیا با فرمول ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز واحد‌های مسکونی به صورت سالانه دریافت می‌شود با ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکان، نقش مهمی در رفع احتکار و انجماد ملکی دارد.

در شرایطی که دیدگاه‌های کارشناسی از مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان مالیات «انحرافی» یاد می‌کند و بر ضرورت اصلاح مسیر مالیاتی بازار مسکن به صورت دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برای ایجاد هزینه و ریسک ملاکی تاکید می‌کند.

 

در حالی که کارشناسان معتقدند قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی قانونی بد و غیرکارآمد است و بهتر است مسیر اصلی تنظیم گری بازار مسکن با اهرم مالیاتی یعنی مالیات سالانه از همه املاک مسکونی به کار گرفته شود. مسیری که نه به زیرساخت به خصوصی نیاز دارد و نه به اطلاعات خاصی می‌خواهد و به سرعت قابل اجراست.

دفاعیات طراحان مالیات بر خانه‌های خالی دست کم پنج تناقض مهم را نشان می‌دهد. به، درحالی که رسما اعلام شد اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به بن‌بست رسیده و مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را باعث شکست این سیاست مالیاتی عنوان می‌کنند.

 

نخستین تناقض مربوط به دفاعیات طراحان مالیات بر خانه‌های خالی مربوط به همین موضوع است. اگر گفته می‌شود که نبود اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی منجر به عدم اجرای قانون شده است، اعلام رقم مربوط به تامین نیاز از طریق ۵ درصد جامعه و اینکه اساسا ۹۵ درصد جامعه مشمول این مالیات نمی‌شوند بر پایه کدام داده‌های آماری موثق است؟

 

اگر طراحان این قانون مالیاتی اطلاعات دقیقی از این خانه‌ها دارند که با عدد و رقم درباره آن صحبت می‌کنند پس چرا گفته می‌شود اطلاعات این خانه‌ها در دسترس نیست و تعداد آن‌ها مشخص نیست؟ و اگر این داده‌ها وجود دارد از کدام منابع اطلاعاتی استخراج شده و چرا تاکنون از این اطلاعات برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی استفاده نشده است؟