نقدی بر طرح جهش تولید مسکن

قائم شریعتی ـ چندی پیش نمایندگان مجلس قانونی تحت عنوان جهش تولید مسکن به تصویب رساندند و دولت سیزدهم نیز بار‌ها بر این موضوع و تولید سالانه یک ملیون مسکن تحت عنوان نهضت ملی مسکن تاکید نموده است. اخیرا شهرداری تهران نیز ابتکار عمل بسیار خوبی داشته و با تشکیل قرارگاه مسکن و امضای تفاهم‌نامه با بنیاد مسکن و وزارت مسکن، راه و شهرسازی ساخت مسکن و احیاء بافت‌های فرسوده با اولویت مناطق جنوب و کم‌برخوردار جهت تامین مسکن مردم به ویژه اقشار محروم و مستضعف را در دستور کار خود قرار داده است.

همچنین برای ساماندهی بازار مسکن از مدتی پیش بحث‌های خوب و متنوعی در این خصوص مطرح شده و در حال پیگیری توسط دولت و مجلس است که از آن جمله می‌توان به قانون مالیات برخانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس اشاره نمود (البته شاید بتوان گفت هر دو مورد به نوعی از فروع قانون مالیات برعایدی سرمایه (CGT) هستند)، اما در این میان به نظر می‌رسد یک موضوع دیگر مورد غفلت قرار گرفته یا تا کنون کمتر به آن پرداخته شده و نیازمند توجه جدی است:

یکی از ذی‌نفعان جدی در افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، صاحبان بنگاه‌های معاملات ملکی و مشاوران املاک هستند، چرا؟ حداقل به دو دلیل:

اول اینکه درآمدشان یعنی حق واسطه‌گری (در زبان عامیانه همان حق دلالی یا کمیسیون) به صورت درصد است لذا هرچه قیمت بالاتر برود به نفعشان است.

دوم اینکه بعضا خود یا بستگان درجه یک ایشان دارای چندین واحد مسکونی هستند و خود ایشان علاوه بر واسطه گری، خرید و فروش مسکن نیز انجام می‌دهند. (و عجیب‌تر از آن مشارکت در ساخت!) این موضوع به خصوص در شهرک‌های مسکونی تازه ساخته شده و در حال ساخت و در مناطق جدید که با هدف عرضه مسکن ارزان‌تر ایجاد شده، به شدت دیده می‌شود؛ لذا نه تنها علاقه‌ای به کاهش قیمت‌ها در این موضوع ندارند بلکه به دلیل کسب سود و عایدی بیشتر، بعضا قیمت‌هایی بالاتر از حد واقع به مشتریان اعلام می‌کنند و در تعیین و افزایش قیمت نقش جدی بازی می‌کنند. (در برخی مناطق واحد‌های صنفی برای تعیین قیمت به طور هماهنگ با هم عمل می‌کنند و اگر بنگاهی یا حتی شخصی بخواهد قیمتی پایین‌تر اعلام کند مورد اعتراض سایرین قرار می‌گیرد!)

بر این اساس با رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک در سطح شهر به ویژه در نزدیکی انبوه‌سازی‌ها و شهرک‌های جدید مسکونی مواجه هستیم.

راه حل چیست؟

۱. شفافیت سامانه واحد‌های صنفی مشاوران املاک دارای مجوز و جلوگیری از فعالیت بدون مجوز

۲. ممنوعیت دارا بودن و یا خرید بیش از دو واحد مسکونی به هر نوعی (دارای سند، عرصه‌ای، وکالتی، قولنامه‌ای، دفترچه‌ای و ...) برای خود، همسر و فرزندان تحت سرپرستی

واضح است این پیشنهاد زمانی قابلیت اجرا دارد که اولا تمامی فعالان این صنف ملزم به ارائه اطلاعات دارائی املاک خود به اتحادیه و نهاد‌های نظارتی بشوند و در صورت مغایرت با واقع و یا تخلف، مجوز فعالیت صنفی ایشان باطل شود و در صورت لزوم مجبور به پرداخت جریمه شوند (بازدارندگی و ضمانت اجرائی قانون)

ثانیا دارندگان فعلی بیش از دو واحد مسکونی نیز در صورتیکه تصمیم به ادامه فعالیت صنفی دارند، در بازه زمانی مشخص مکلف به عرضه واحد‌های اضافی به بازار شوند در غیر اینصورت پروانه فعالیتشان باطل شود و مشمول جریمه و عوارض سنگین شوند.

۳. ممنوعیت سایر فعالیت‌ها مانند مشارکت در ساخت و ...

۴. تغییر قانون نحوه درآمدزایی واحد‌های صنفی مشاوران املاک از درصد به اعداد ثابت مشخص با ضریب افزایش سالانه متناسب با نرخ تورم منهای مسکن

۵. ایجاد سامانه برخط معاملات ملکی (اعم از خرید و فروش و رهن و اجاره) برای اشخاص حقیقی با هماهنگی با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان ثبت احوال و وزارت نیرو و شرکت ملی گاز و شرکت مخابرات جهت احراز هویت برخط و جلوگیری از ورود سوداگران و دلالان به سامانه (با تقاطع گیری اطلاعات کدملی و کدپستی و اطلاعات قبوض آب و برق و گاز و تلفن ثابت و حق انشعابات با استفاده از هوش مصنوعی)

توجه به این موضوع از این حیث مهم است که اجرای آن در کوتاه‌مدت دست یافتنی‌تر است و می‌توان آن را راه‌حل کوتاه‌مدت برای کنترل افزایش قیمت و اجاره‌بهای مسکن دانست، چرا که هم جامعه آماری محدودتری دارد و هم به دلیل صنفی بودن، دریافت اطلاعات و کنترل آن راحت‌تر است. اگرچه راه‌حل نهایی و بلندمدت، اتصال هر کد پستی به یک کد ملی و اجرای دقیق مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود.

در مجموع به نظر می‌رسد با این تغییرات تنها وظیفه مشاوران املاک معرفی موجر و مستأجر و یا فروشنده و خریدار به یکدیگر است و درآمدشان نیز صرفا دریافت حق واسطه گری خواهد بود که البته همان نیز همچنان جذابیت خاص خود را برای عده‌ای خواهد داشت، ولی چنانچه فردی بخواهد از ساخت و ساز و یا خرید و فروش واحد‌های مسکونی متعدد منتفع شود باید از این صنف خارج شود.

تجربه ساخت مسکن مهر در شهر پردیس و امثال آن نشان می‌دهد تا زمانیکه دلالان که بخش عمده آن‌ها بنگاه‌داران املاک هستند کنترل نشوند و از بازار حذف نشوند هر چقدر هم که در زمینه ساخت مسکن تلاش شود به هدف اصابت نمیکند و سود آن نصیب سوداگران خواهد شد.