پیش‌بینی بازار مسکن در اقتصاد پر تلاطم ایران

گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰» که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شد.

میانگین قیمت مسکن در تهران ۳۵ میلیون تومان

براساس این گزارش در اسفند ۱۴۰۰، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۶.۲ درصدی نسبت به ماه قبل است.

همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۶ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه اسفند ماه سال ۱۳۹۹ (معادل ۹۳.۷ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ است.

در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۷ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان به منطقه یک و کم‌ترین آن با ۱۶ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. این ارقام نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹ به ترتیب ۱۲.۷ و ۳۶.۵ درصد افزایش نشان می‌دهند.

کاهش حدود ۲۰ درصدی معاملات در اسفندماه

تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰، به ۶ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که از مجموع ۶۸۳۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۲.۵ درصد بیش‌ترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با اسفندماه سال قبل از آن حدود ۵.۹ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های "۱۱ تا ۱۵" و "بیش از ۲۰ "سال ساخت افزوده شده است.

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۳ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۹.۵ و ۹.۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۳.۱ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

همچنین ۵۸.۹ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کم‌تر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان) معامله شده و ۴۲.۶ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اسفندماه سال ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۴۵.۸ و ۵۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن است. رشد ماهانه شاخص مزبور در اسفندماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۰.۴ و ۱.۲ درصد است.

در همین رابطه امید موسوی، کارشناس بازار‌های مالی درخصوص وضیت فعلی بازار مسکن گفت: از زمستان ۱۳۹۹ مسکن پس از یک کاهش قیمت مقطعی، تقریبا قیمت مسکن متعادل شده است و در همان محدوده ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر مسکونی در تهران در نوسان بوده است.

او ادامه داد: با توجه به اینکه دوره رکود شروع شده از زمستان ۱۳۹۹ شروع شده است، در صورت احیای برجام، مسکن می‌تواند در سال ۱۴۰۱ نیز متعادل و در رکود باشد. همین‌طور استدلال‌هایی تجربی می‌تواند بر این پیش‌بینی صحه بگذارد مانند اینکه به طور معمول دوران رکود مسکن، دوران اول ریاست‌جمهوری‌هاست!

موسوی افزود: به هرحال بر هیچکس پنهان نیست شرایط فعلی کشور بسیار با گذشته متفاوت است و به نظر بنده در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ در صورت احیای برجام رشد ۳۵٪ سالانه در قیمت‌ها و در صورت عدم احیای برجام تورم افسارگسیخته و شکستن سقف‌های قبلی و رکورد‌های جدید قیمتی بیش از ۵۰٪ سالانه را در پیش خواهیم داشت. قیمت یک متر واحد مسکونی در تهران هم اکنون به طور متوسط ۳۳ میلیون تومان است.

موسوی در خصوص عوامل موثر در افزایش یا کاهشقیمت مسکن گفت: عوامل متعددی را می‌توان در نظر گرفت. قیمت زمین، هزینه ساخت، نرخ بهره حقیقی، سرانه ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، حجم نقدینگی، بازدهی بازار‌های رقیب (مانند بورس و طلا و ارز و …)

او همچنین درمورد کنترل قیمت مسکن بیان کرد: شاید بتوان نتیجه گرفت برای کنترل قیمت مسکن تقویت عرضه و کنترل هزینه ساخت بهترین استراتژی می‌تواند باشد. همچنین سیاست‌های ضدتورمی مانند احیای برجام، جداسازی بودجه نفتی، بهبود سیستم مالیاتی، جبران غیرتورمی کسری بودجه، سیاست‌های توسعه‌ای و تولیدمحور و … می‌تواند در ثبات قیمت‌ها و تحلیل‌پذیری بیشتر موثر باشد.