افت تب مسکن کشوری/ عبور کشوری از جهش مسکن

بازار معاملات مسکن در کشور طی نیمه اول پارسال با سه رویداد همراه شد. افت خفیف تورم مسکن در بهار و کاهش محسوس آن در تابستان، اولین اتفاق معنادار در کارنامه معاملات مسکن کشوری است که به‌واسطه تاثیرپذیری از تحولات بازار املاک پایتخت رخ داد. سال گذشته، رکود خرید ملک در شهرها، سنگین شد. همچنین نسبت قیمت املاک تهران به کشور در تابستان۱۴۰۰ به سطح قبل از جهش برگشت.

کارنامه کشوری مسکن از بروز سه رویداد مهم در بازار املاک نیمسال اول ۱۴۰۰ حکایت دارد. بررسی‌ها با استناد به آمار‌های رسمی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر‌های کشور نشان می‌دهد در نیمسال اول ۱۴۰۰، سه رویداد «عبور کشوری از جهش قیمت»، «احیای نسبت متعارف قیمت مسکن شهر تهران به قیمت مسکن در شهرها» و همچنین «افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید»، در بازار مسکن شهر‌های کشور به وقوع پیوست که آمار‌های تازه منتشر شده در این زمینه، از رصد وقوع این سه رخداد ملکی در نیمه اول سال گذشته خبر می‌دهد.

نیمه اول سال گذشته، ترمز تورم مسکن در شهر‌ها کشیده شد. با این رویداد می‌توان گفت بازار مسکن کشور نیز مانند بازار مسکن شهر تهران از فاز جهش قیمت خارج شده است. از سوی دیگر، تعداد معاملات خرید مسکن در تابستان ۱۴۰۰ در مقایسه با تابستان سال گذشته (۹۹) و همچنین در مقایسه با سال‌های ۹۷ و ۹۸ کاهش یافت. تابستان پارسال متوسط تعداد معاملات خرید مسکن در شهر‌های کشور نسبت به تابستان ۹۹ با افت ۳۰‌درصدی همراه شد.

 

تحت‌تاثیر تحولات کشوری بازار مسکن در نیمسال اول ۱۴۰۰، تابستان سال گذشته، نسبت متعارف قیمت مسکن تهران به کشور نیز احیا شد و به سطح سال‌های معمولی بازار مسکن در میانه دهه ۹۰ که هنوز جهش قیمت در این بازار آغاز نشده بود، بازگشت. این سه رویداد مهم، بازار معاملات کشوری مسکن در نیمه اول سال گذشته را به بازاری متفاوت تبدیل کرده است. ضمن آنکه رکود سنگین معاملات ملکی در کشور منجر به کشیده شدن ترمز ملکی در شهر‌ها شد.

رویداد اول؛ کاهش تورم مسکن در شهر‌ها

کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در شهر‌ها در نیمسال اول ۱۴۰۰ را می‌توان به عنوان اولین رویداد مهم بازار ملک کشور در این مقطع زمانی معرفی کرد. تابستان سال گذشته، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر‌های کشور به ۱۱‌میلیون و ۳۶۰‌هزار تومان رسید. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر‌ها در نیمسال اول ۱۴۰۰ معادل ۱۱‌میلیون و ۴۳۰‌هزار تومان برآورد می‌شود.

 

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر‌ها در نیمه اول سال گذشته در مقایسه با ۶ ماه اول سال ۹۹ که برابر با ۶ میلیون و ۴۰۰‌هزار تومان بود رشد معادل ۷۹‌درصدی را نشان می‌دهد. همچنین آمار‌های رسمی که به تازگی مرکز آمار ایران آن را منتشر کرده است نشان‌دهنده کاهش تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر‌ها از ۱۰۰‌درصد در بهار به حول و حوش ۶۰‌درصد در تابستان ۱۴۰۰ است. آمار‌ها نشان‌دهنده کشیده شدن ترمز تورم ملکی در شهر‌ها در نیمسال اول ۱۴۰۰ است.

آمار‌های مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در تابستان ۱۴۰۰، در حالی دو روز قبل با تاخیر زمانی طولانی و قابل تامل منتشر شد که بر اساس اطلاعات مندرج در این گزارش و مقایسه آن با گزارش قبلی همین مرکز در ارتباط با میانگین قیمت مسکن در بهار پارسال با کاهش یک درصدی همراه شده است. البته مرکز آمار ایران به اشتباه تورم مثبت ۶‌درصدی را به عنوان میزان رشد متوسط قیمت مسکن تابستان در مقایسه با بهار ۱۴۰۰ اعلام کرده است. حتی با این اشتباه نیز مشاهده و بررسی رویداد‌های گذشته بازار کشوری مسکن نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن است.

 

در واقع حتی اگر رشد ۶‌درصدی متوسط قیمت مسکن در تابستان در مقایسه با بهار ۱۴۰۰، درست هم بود باز هم آمار‌ها حکایت از کاهش محسوس سرعت رشد قیمت واحد‌های مسکونی در نیمسال اول سال گذشته داشت. چرا که تورم فصلی مسکن کشوری در بهار ۱۴۰۰ معادل ۱۲‌درصد بود.

 

شیب کاهشی تورم ملکی شهر‌ها بیانگر عبور و گذر بازار کشوری مسکن از فاز جهش قیمت است. هرچند هنوز و به دلیل عدم‌انتشار آمار رسمی از تحولات قیمت مسکن در مناطق شهری کشور مربوط به نیمسال دوم سال ۱۴۰۰ نمی‌توان مانند تهران با قطعیت اعلام کرد که بازار کشوری وارد دوره پساجهش شده است. اما آنچه از تحلیل آمار‌های مربوط به نیمسال اول سال گذشته استنباط می‌شود آن است که بازار کشوری مسکن نیز از دوره جهش قیمت عبور کرده است. برای آنکه با قطعیت بتوان اعلام کرد که بازار مسکن سایر شهر‌ها نیز مانند بازار مسکن تهران به دوره پساجهش ورود کرده است لازم است آمار‌های مربوط به تحولات قیمت مسکن در کشور مربوط به بازه زمانی پاییز و زمستان ۱۴۰۰ نیز هر چه سریع‌تر منتشر شود.

رویداد دوم؛ افزایش عمق رکود
رویداد اول بازار کشوری مسکن یعنی کشیده شدن ترمز تورم و کاهش محسوس سرعت رشد قیمت واحد‌های مسکونی در شهرها، تحت‌تاثیر یک رویداد مهم دیگر به وقوع پیوسته است. در نیمسال اول سال گذشته، حجم معاملات خرید ملک به میزان محسوس کاهش یافت و همین افت تعداد معاملات منجر به کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نیز شد. تعداد معاملات خرید مسکن در تابستان سال گذشته معادل ۳۰‌درصد در مقایسه با تابستان ۹۹ کاهش یافت. هر چند تعداد معاملات خرید مسکن در سال ۹۸ در شهر‌ها نسبت به سال ۹۷ هم کاهشی بوده است، اما به دلیل حساسیت بالاتر متقاضیان مسکن شهر‌های کشور نسبت به تحولات قیمتی، همچنان روند رشد معاملات منفی است. سال ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در شهر‌های کشور ۱۲‌درصد در مقایسه با سال ۹۶ رشد کرد.

 

اما همزمان با شروع دوره جهش قیمت از سال ۹۸ در شهر‌های کشور، بازار حساس شهر‌های کشور نسبت به تغییرات قیمتی، به این جهش واکنش نشان داد. در سال ۹۸ به دنبال شروع جهش قیمت در بازار کشوری مسکن حجم معاملات خرید ملک در مقایسه با سال ۹۷ معادل ۳۸‌درصد افت کرد. در سال ۹۹، اما سرعت سقوط تعداد معاملات مسکن در شهر‌ها کم شد و هر چند باز هم معاملات مسکن کاهش یافت، اما این افت تنها معادل ۴‌درصد بود.

اما در نیمه اول ۱۴۰۰، با سنگین‌تر شدن دامنه رکود و به دلیل جهش سه ساله قیمت واحد‌های مسکونی، تعداد معاملات خرید مسکن در شهر‌های کشور با کاهش ۳۰‌درصدی در مقایسه با سال قبل همراه شد. آمار‌ها نشان می‌دهد در نیمه اول سال گذشته، رکود ملکی عمیق‌تر شده است و افت معاملات مسکن در مقایسه با سال‌های قبل که بازار به لحاظ تغییرات حجم معاملات خرید مسکن در شرایط رکودی قرار داشت سرعت بیشتری به خود گرفته است. در واقع اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در سال‌های قبل نیز کاهشی بوده است، اما نیمه اول سال گذشته این میزان شدیدتر شده و در نتیجه عمق رکود ملکی نیز افزایش یافته است.

رکود عمیق‌تر در تهران
بررسی‌ها نشان می‌دهد رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران در نیمسال اول سال گذشته به مراتب از رکود بازار مسکن شهر‌ها در همین بازه زمانی عمیق‌تر بوده است. در حالی که در تابستان سال گذشته حجم معاملات خرید مسکن در شهر‌ها در مقایسه با تابستان سال قبل-۹۹- معادل ۳۰‌درصد کاهش یافت این میزان کاهش در شهر تهران برابر با افت ۴۲‌درصدی بوده است.

 

علت این موضوع به ورود قطعی بازار مسکن شهر تهران به فازپساجهش از سال گذشته مربوط می‌شود. علاوه بر محرز بودن ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به فازپساجهش در سال گذشته از سوی دیگر بخشی از تقاضای سرمایه‌ای که چشم انداز رشد قیمت در کوتاه‌مدت در پایتخت را منتفی ارزیابی می‌کرد، سرمایه‌های خود را به برخی دیگر از شهر‌های کشور هدایت کردند. همین موضوع باعث شده اگرچه سطح تقاضای موثر از ناحیه متقاضیان مصرفی مسکن در شهر‌ها نیز به دنبال جهش قیمت کاهش یافته است، اما ورود بخشی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن پایتخت به بازار مسکن سایر شهرها، منجر به کمتر شدن عمق رکود بازار مسکن کشور از بازار مسکن تهران شود.

رویداد سوم؛ احیای نسبت متعارف
برآورد‌ها در خصوص نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر‌های کشور نشان‌دهنده احیای نسبت متعارف بین این دو نرخ، در تابستان ۱۴۰۰ است. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در دوره‌هایی که بازار در شرایط معمول قرار داشته و هنوز به فاز جهش ورود نکرده بود (سال‌های میانه دهه ۹۰) عددی معادل حدود ۷/ ۲ برابر بود. این نسبت همزمان با ورود بازار مسکن شهر تهران به فاز جهش از ابتدای سال ۹۷ و به دنبال افزایش فاصله بین سطح متوسط قیمت مسکن پایتخت با میانگین قیمت مسکن در سایر شهرها، افزایش یافت. به طوری که در دوره اوج جهش قیمت مسکن تهران در اواخر سال ۹۷ و اوایل سال ۹۸ این نسبت به بالای ۳ برابر نیز رسید و معادل ۳۸/ ۳ برابر شد.

 

اما از میانه سال ۹۸ که بازار کشوری مسکن نیز وارد فاز جهش قیمت شد عملیات بازتنظیم نسبت قیمتی آغاز شد و به تدریج فاصله قیمت تهران با سایر شهر‌ها کاهش یافت. در حالی که انتظار می‌رفت از ابتدای سال گذشته به دنبال توقف رشد محسوس قیمت مسکن در شهر تهران، شکاف ایجاد شده بین قیمت مسکن شهر تهران با سایر شهر‌ها کم شود و به سطح متعارف بازگردد بهار سال گذشته در رویدادی تاریخی و کم‌سابقه، این نسبت از حد متعارف نیز کمتر شد.

در حالی که در رالی تورم ملکی در دوره اخیر جهش قیمت مسکن همواره تورم مسکن شهر تهران بالاتر از تورم ملکی سایر شهر‌ها بود، اما در بهار ۱۴۰۰، سبقت معکوس تورم ملکی مشاهده شد. تورم مسکن شهر‌ها در این فصل در رویدادی کم سابقه از تورم مسکن تهران سبقت گرفت و بیشتر شد. به این ترتیب در شرایطی که انتظار می‌رفت نسبت متعارف قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن سایر شهر‌ها احیا شود و به سطح معمول برگردد، اما در بهار ۱۴۰۰، به دنبال سبقت تورم مسکن شهر‌ها از تورم مسکن تهران، این نسبت کمتر هم شد. در واقع در حالی که انتظار می‌رفت در بهترین حالت، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به ۷/ ۲ برابر متوسط قیمت مسکن در سایر شهر‌های کشور برسد، این نسبت به سطح ۵/ ۲ برابری رسید.

 

با این سبقت وارونه تورم ملکی در بهار ۱۴۰۰، فاصله قیمت مسکن تهران وسایر شهر‌ها از میزان متعارف نیز کمتر شد. اما رویداد سومی که در بازار مسکن شهر‌ها در تابستان پارسال به وقوع پیوست آن است که در این فصل بالاخره نسبت متعارف بین سطح متوسط قیمت مسکن تهران با سطح میانگین قیمت مسکن سایر شهر‌ها احیا شد. این نسبت تابستان ۱۴۰۰ به سطح ۷/ ۲ برابری بازگشت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر‌های کشور در تابستان پارسال در حالی به ۱۱‌میلیون و ۳۶۰‌هزار تومان رسید که این میزان در همین بازه زمانی در شهر تهران ۷/ ۲ برابر بیشتر یعنی معادل ۳۰‌میلیون و ۸۶۰‌هزار تومان به ازای هر مترمربع بود.

دو پیام ملکی نیمه اول ۱۴۰۰
به این ترتیب می‌توان گفت کارنامه نیمسال اول بازار مسکن شهر‌های کشور در سال ۱۴۰۰ دست کم دو پیام مهم را برای فعالان و متقاضیان این بازار به همراه دارد. اولین پیام مهم مربوط به افزایش عمق رکود معاملاتی مسکن در نیمه اول سال گذشته در مقایسه با سال‌های ۹۸ و ۹۹ است. اگرچه حجم معاملات خرید مسکن در این سال‌ها نیز نسبت به سال ما قبل از آن‌ها کاهش یافته و عملا در واکنش به رشد شدید قیمت‌ها در بازار کشوری مسکن، معاملات واحد‌های مسکونی کاهش یافته است، اما در نیمه اول سال گذشته رکود تشدید شد.

 

این موضوع حساسیت بالای بازار کشوری مسکن را به تغییرات قیمتی نشان می‌دهد. پیام دوم مربوط به قرار گرفتن بازار معاملات مسکن کشور در دوره گذار از جهش قیمتی است. اگرچه هنوز به دلیل عدم‌انتشار آمار‌های رسمی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر‌های کشور در نیمه دوم سال گذشته نمی‌توان با قطعیت از ورود بازار مسکن کشور به دوره پساجهش خبر داد، اما آنچه از آمار‌های تحولات مسکن کشور در نیمه اول ۱۴۰۰ مشخص است اینکه بازار مسکن شهر‌ها از جهش قیمتی عبور کرده است.

به طوری که در نیمه اول سال گذشته نه تنها سرعت رشد قیمت مسکن به میزان محسوسی در شهر‌ها کاهش یافت بلکه حجم معاملات مسکن نیز به میزان قابل‌توجهی افت کرد. پیامد این رویداد خود را در شکل بازگشت نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر‌های کشور به سطح متعارف یعنی نسبت ۷/ ۲ برابری در تابستان ۱۴۰۰ نشان داد.

 

برای مشخص شدن اینکه آیا بازار معاملات مسکن شهر‌ها نیز مانند بازار معاملات مسکن تهران به دوره پساجهش ورود کرده یا همچنان در حال‌گذار از فاز جهش قیمتی است، نیاز است تا مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی منتشر‌کننده آمار‌های بخش مسکن، اطلاعات مربوط به تحولات قیمت وحجم معاملات واحد‌های مسکونی شهر‌ها مربوط به دوره زمانی نیمسال دوم سال گذشته را هر چه سریع‌تر منتشر کند. بدون دسترسی به آمار‌های رسمی امکان ارائه هر گونه تحلیل درست در این زمینه وجود نخواهد داشت.