چند عامل اثرگذار بر جریان بازار مسکن

این گروه از فعالان ساختمانی با تشریح آینده بازار، ۷خوان مسیر دسترسی به رونق غیرتورمی در بخش مسکن را لیست کرده‌اند که نشان می‌دهد سیاست‌های نادرست دولت به قدری مشکل‌ساز است که حتی غول‌ها هم که «بیشترین حمایت دولتی» را با خود دارند، از جهش قیمت‌ها آسیب دیده‌اند.

اولین تصویر شفاف از واقعیت، شرایط و تحلیل غول‌های ساختمانی فعال در بازار ملک، آدرس موتورخانه رکود مسکن را ارائه کرد. در حالی که به تازگی، همه شرکت‌های دولتی و عمومی موظف به ارائه شفاف صورت‌های مالی خود در سامانه «کدال» شده اند، حقیقت بازار مسکن از نگاه شرکت‌های ساختمانی بزرگ، قابل رویت شد. کدال یا سامانه جامع اطلاع رسانی ناشران، در واقع سامانه یکپارچه گردآوری، نظارت و انتشار الکترونیکی اطلاعات شرکت‌هاست که به منظور مکانیزه کردن جمع‌آوری، بررسی و انتشار اطلاعات مالی شرکت‌های ثبت شده نزد سازمان بورس و سایر اشخاصی که طبق قانون بازار اوراق بهادار ملزم به گزارش اطلاعات خود هستند، طراحی شده است.

 

اواخر فروردین امسال، انتشار اطلاعات همه شرکت‌های دولتی و عمومی در این سامانه آغاز شد. به این ترتیب، تصویر شفاف عملکرد، تحلیل و ترسیم شفاف بازار ملک از دوربین شرکت‌های بزرگ ساختمانی وابسته به دولت یا وابسته به نهاد‌های عمومی، قابل رویت شد.

در واقع گزارش این شرکت‌ها، برای اولین بار «تصویری شفاف از وضعیت غول‌های ساختمانی» و همچنین نگاه آن‌ها به شرایط گذشته، حال و آینده بازار مسکن وساخت‌وساز را ارائه می‌دهد. در همه سال‌های گذشته تاکنون، این شرکت‌های بزرگ و حقوقی به خصوص شرکت‌های ساختمانی وابسته به دولت و نهاد‌های عمومی، کوچک‌ترین اطلاعات، داده و تحلیلی از شرایط بازار مسکن و ساخت‌وساز در فضای عمومی منتشر نمی‌کردند.

 

اما هم اکنون در گزارش‌هایی که در تشریح صورت‌های مالی و شرایط اقتصادی این شرکت‌ها در سامانه کدال منتشر شده است، نه تنها تصویری از رخداد‌های گذشته و وضعیت حال بازار ملک از سوی کارشناسان آن‌ها ترسیم شده است بلکه این شرکت‌ها با ارائه دیدگاه و تجربه خود در ارتباط با بازار مسکن وساخت‌وساز، «واقعیت مسائل و مشکلات» این بخش را اعلام و تشریح کرده اند و حتی راهکار‌ها و نقشه کار فعالیت‌های ساختمانی برای به حداقل رساندن این مشکلات، کاهش عمق رکود ملکی و از بین بردن آن را ارائه کرده اند.

 

این شرکت‌ها همچنین در گزارش‌های خود با تشریح آنچه در سال‌های اخیر در واقعیت بازار مسکن وساخت‌وساز رخ داده است، گزینه‌های بهتر فعالیت‌های ساختمانی و احتمالات وبرآورد‌های خود از شرایط پیش روی بازار املاک در سال ۱۴۰۱ را اعلام کرده اند.

بررسی‌ها با استناد به گزارش‌هایی که از سوی این شرکت‌های ساختمانی منتشر شده است، نشان می‌دهد، این شرکت‌ها، آدرس شکل گیری رکود ملکی را ارائه کرده اند. در واقع شرکت‌های دولتی وعمومی فعال در بخش مسکن وساختمان، تصویر رکود ملکی را برای سیاستگذار مسکن در دولت ترسیم کرده، مشکلات و گلوگاه‌های ساخت‌وساز و معاملات مسکن را معرفی و همچنین راهکار‌هایی برای خروج از شرایط پیش رو را پیشنهاد داده اند.

کارشناسان این شرکت‌ها در گزارش‌های خود به طور کلی با ترسیم هفت خوان پیش روی بازار ملک هم در حوزه ساخت‌وساز و هم در حوزه معاملات مسکن، این موانع را به صورت دومینو وار در شکل گیری رکود مسکن و ساخت‌وساز و بروز بحران در این بازار موثر می‌دانند.

در واقع این هفت عامل و مانع به صورت دومینویی و در پی هم رکود فعلی در بخش مسکن و ساخت‌وساز را ایجاد کرده وآن را دامن زده اند. این در حالی است که مسیر خروج از بحران فعلی از دیدگاه آن‌ها از سه کانال مهم عبور می‌کند که کارشناسان این شرکت‌ها در گزارش‌های خود آن را ارائه و تشریح کرده اند.

جمع بندی از محتویات این گزارش‌ها که برای اولین بار و از طریق سامانه کدال قابل رویت شده است نشان می‌دهد هفت مانع مربوط به تغییرات نرخ ارز، شرایط نرخ سود بانکی، تحریم‌ها، تورم مصالح ساختمانی، شرایط بازار زمین، وضعیت وام‌ها و همچنین ریسک‌های مربوط به برآورد قیمت فروش، به شکل دومینو وار و به دنبال هم رکود ملکی را پشتیبانی می‌کند.

این عوامل با توجه به تصویر واقعیت‌های بازار مسکن و ساخت‌وساز در چهار سال اخیر (دوره اخیر بروز جهش قیمت در بازار ملک و افزایش عمق رکود ساختمانی در این بازار) معرفی و تشریح شده است.

در واقع توجه به این هفت خوان ملکی است که می‌تواند سیاستگذار مسکن را به آدرس رکود و تورم ملکی سال‌های اخیر هدایت کند. انتشار این گزارش‌ها در سامانه کدال، در واقع به منزله به گوش رسیدن صدای خاموش شرکت‌های دولتی و عمومی است که تاکنون هیچ اظهارنظر، تحلیل و بیان شفافی از عملکردها، فعالیت‌ها و دیدگاه‌های خود در ارتباط با بازار مسکن وساخت‌وساز در فضای عمومی ارائه نمی‌کردند.

در واقع این شرکت‌ها که تاکنون صدای خاموش بازار مسکن بودند، به عنوان دولتی‌های فعال در بخش مسکن، راهکار‌هایی را به سیاستگذار این حوزه در دولت ارائه کرده اند. از این جنبه این گزارش‌ها ونتایج آن‌ها از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

 

پیش از این اطلاعات وتحلیل‌های موجود در بازار مسکن تنها از دو کانال انتشار آمار‌های کمی وضعیت بازار مسکن شامل متوسط قیمت وحجم معاملات و همچنین اظهارنظر و تحلیل‌های کارشناسان بازار مسکن منتشر می‌شد. اما صدای کانال سوم یعنی غول‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی فعال در حوزه ساخت‌وساز و بازار ملک، خاموش بود.

 

شفافیتی که به واسطه الزام این شرکت‌ها به انتشار عمومی صورت‌های مالی و گزارش‌های تخصصی و تحلیلی مربوط به عملکرد آن‌ها به تازگی ایجاد شده است این صدای خاموش را به گوش رساند. در این گزارش‌ها، در مجموع به هفت خوانی اشاره شده است که برای خروج بازار مسکن از حالت رکود تورمی سنگین باید طی شوند.

این گروه از فعالان ساختمانی و اشخاص حقوقی بازار ساخت‌وساز، در حالی نقشه ترجیحی فعالیت ملکی در سال ۱۴۰۱ را نیز برای فعالان این بازار و همچنین سیاستگذار بخش مسکن ترسیم کرده اند که درعین حال سه کانال اصلی بهبود شرایط در بازار ملک یعنی «بهبود شرایط اقتصادی»، «کاهش، به حداقل رساندن و از بین بردن ریسک‌های غیراقتصادی» و «حل مشکلاتی که از درون بازار مسکن خروج از رکود تورمی سنگین را دشوار کرده است»، به سیاستگذار مسکن در دولت معرفی کرده اند.

اولین مانع یا خوان اول رکود ملکی از دیدگاه شرکت‌های بزرگ ساختمانی وابسته به دولت و بخش عمومی، مربوط به تغییرات نرخ ارز است. رشد و نوسانات شدید قیمت ارز که از اواخر سال ۹۶ آغاز شد و در چهار سال اخیر نیز ادامه یافت عملا از چند جبهه هزینه‌های ساخت مسکن و در نتیجه توان مالی سازنده‌ها و در نهایت قدرت خرید خانوار‌ها را هدف قرار داد. به طوری که اثر این نوسانات، یکی از مهم‌ترین عواملی است که طی چهار سال گذشته افزایش عمق رکود تورمی ملکی را در این بازار پشتیبانی کرده است.

رشد شدید نرخ ارز از طریق ایجاد تقاضای سرمایه‌ای از جمله در بخش مسکن، یکی از مهم‌ترین پارامتر‌های اثرگذار بر رکود تورمی ملکی در سال‌های اخیر بوده است. شکل گیری و تشدید انتظارات تورمی، افزایش سطح قیمت‌ها، تضعیف شرایط اقتصادی و کاهش قدرت خرید مصرفی از جمله پیامد‌های این رخداد ارزی محسوب می‌شود. این در حالی است که رشد شدید نرخ ارز طی چهار سال اخیر تاثیر مستقیم و قابل‌توجهی در افزایش هزینه تولید و ساخت مسکن و بهای تمام شده واحد‌های ساخته شده داشته است.

خوان دوم رکود تورمی ملکی مربوط به وضعیت نرخ سود بانکی است. در شرایطی که در سال‌های اخیر ارقام بالای تورمی و نوسانات شدید در بازار‌های اقتصادی به وقوع پیوست، غیرجذاب بودن نرخ‌های سود سپرده‌های بانکی، بازار مسکن را به یک مکان امن برای تقاضای غیرمصرفی تبدیل کرد.

 

این در حالی است که با افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌توان از میزان تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌ای برای خرید مسکن کاست و از این طریق اثرات تورمی این عامل را بر بازار ملک کاهش داد؛ بنابراین لازم است نرخ سود سپرده‌های بانکی افزایش یابد. این در حالی است که تحریم‌ها نیز به عنوان یک عامل و مانع موثر در مسیر خروج بازار مسکن از رکود، موثر بوده است.

تبعات مربوط به افزایش نرخ ارز و رشد تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن و همچنین تحریم‌ها، در سال‌های اخیر در بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی نیز منعکس شده است. تورم شدید در بازار مصالح ساختمانی خوان چهارم شکل گیری و تشدید رکود تورمی ملکی است.

 

هم اکنون نیز افزایش قیمت مصالح ساختمانی از دو ناحیه یعنی افزایش دستمزد‌ها و همچنین افزایش نسبی نرخ ارز، برای سال‌جاری پیش‌بینی می‌شود. به طوری که می‌تواند منجر به افزایش بهای تمام شده مسکن در سال‌جاری مانند چهار سال گذشته و به‌خصوص دو سال اخیر که قیمت مصالح با سرعت زیاد رشد کرد، شود. هر چند رشد قیمت مصالح هم اکنون ملایم‌تر از دو سال گذشته است، اما همچنان این رشد ملایم ادامه دارد و بر سطح قیمت تمام شده واحد‌ها اثر می‌گذارد.

خوان پنجم مربوط به شرایط بازار زمین است. رشد شدید قیمت زمین در سال‌های اخیر یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت مسکن و دورتر شدن خانوار‌ها از امکان خرید واحد‌های مسکونی است. آمار‌ها و برآورد‌های صورت گرفته نشان می‌دهد تنها در چهار سال یعنی به فاصله سال‌های ۹۶ تا پایان ۹۹، متوسط قیمت هر مترمربع زمین حدود ۱۰ برابر رشد کرده است. تورم در بازار زمین در این مدت به مراتب بیش از تورم مسکن گزارش شده است.

خوان ششم به وضعیت وام‌های خرید واحد‌های مسکونی مصرفی برای خانوار‌ها و به‌خصوص خانه اولی‌ها اشاره دارد. وام‌هایی که در سال‌های اخیر تاکنون برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت شده است در مجموع به لحاظ سقف و مبلغ، نسبت به قیمت مسکن ناکافی و با سطح پوشش نامناسب از هزینه خرید واحد‌های مسکونی بوده است.

 

 

 

در مقابل در اکثر موارد، مبلغ قسط ماهانه این وام‌ها از استطاعت تعداد زیادی از خانوار‌های فاقد مسکن نیز خارج بوده است. این شرایط نامطلوب در دوره‌های اخیر تشدید شده است. به عنوان مثال وام مسکن خانه اولی‌ها در ۹۶ یعنی قبل از شروع جهش ملکی اخیر، به طور متوسط ۴۵‌درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی (باسطح متوسط قیمت مسکن شهر تهران)، با مساحت ۷۰ مترمربع را پوشش می‌داد؛ اما این میزان به دلیل جهش شدید قیمت مسکن در چهار سال گذشته و عدم‌به‌روزرسانی سقف وام‌ها متناسب با رشد قیمت مسکن به ۱۸‌درصد کاهش یافته است. حتی این برآورد‌ها مربوط به وام مسکن زوجین است و سطح پوشش دهی وام‌های انفرادی به مراتب کمتر از این میزان و حدود یک دوم وام زوجین است.

علاوه بر این شش مانع، فعالان ساختمانی شرکت‌های بزرگ وابسته به دولت و نهاد‌های عمومی به ریسک‌های مربوط به برآورد قیمت فروش، در اجرای پروژه‌ها به عنوان خوان هفتم اشاره می‌کنند. آن طور که این فعالان ساختمانی نیز مانند سایر سازنده ها، انبوه سازان وبساز‌و‌بفروش‌های بخش خصوصی می‌گویند اثرات تورمی در اقتصاد کلان، بازار‌ها و در نهایت بازار ملک، خود را در شکل یک ریسک مهم برای سازنده‌ها یعنی ریسک مربوط به برآورد قیمت فروش بعد از اتمام فرآیند ساخت واحد‌ها نشان می‌دهد. 

تورم مصالح ساختمانی و سایر اثرات تورمی که بازار مسکن و هزینه‌های ساخت را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد باعث می‌شود در نهایت هزینه تمام شده واحد‌ها بیش از آنچه در ابتدا و بعضا میانه پروژه پیش‌بینی و برآورد شده بود تمام شود. در نتیجه بهای فروش تحت‌تاثیر قرار گرفته، افزایش می‌یابد و در بسیاری از موارد بخش زیادی از متقاضیان مصرفی، از قدرت خرید کافی برای خرید واحد‌های ساخته و عرضه شده به بازار برخوردار نخواهند بود.

این رویداد در سال‌های اخیر خود را در شکل عدم‌فروش یا فروش دشوار و زمان‌بر واحد‌های مسکونی نوساز از سوی خریداران مصرفی به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت مسکن نشان داد. در شرایطی که به دلیل افزایش قیمت مسکن خریداران قادر به ورود به بازار و خرید نباشند، حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز که تبدیل واحد‌ها به سرمایه برای سازنده هاست مفقود شده و تامین نمی‌شود؛ بنابراین انگیزه و توان مالی سازنده‌ها برای استارت پروژه‌های جدید کم می‌شود و این رویداد خود را در شکل افزایش عمق رکود تورمی در بازار املاک منعکس می‌کند.

کارشناسان فعال در شرکت‌های بزرگ حقوقی وابسته به دولت و نهاد‌های عمومی همچنین در این گزارش‌ها به سه کانال مهم برای خروج از رکود تورمی در بازار املاک اشاره کرده اند.

به گفته آن‌ها مسیر خروج از رکود تورم ملکی در وهله اول از بهبود شرایط اقتصاد کلان می‌گذرد که ثبت رشد اقتصادی مثبت برای چند سال پی در پی و بهبود سطح درآمد واقعی خانوار‌ها از مهم‌ترین نتایج و پیامد‌های آن است. چرا که شرایط نامناسب دراقتصاد کشور از جمله کاهش سطح درآمد واقعی خانوار‌ها در سال‌های اخیر از جمله مواردی است که رکود بخش مسکن و ساخت‌وساز را دامن زده است.

کانال دوم مربوط به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی است. تعیین‌تکلیف برجام و حصول توافق می‌تواند این موضوع را محقق کند. با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، رفع تحریم‌ها، کنترل نرخ ارز و... شاهد پیامد‌های مثبتی در بازار ملک خواهیم بود.

سومین کانال نیز مربوط به مسیری است که از داخل بازار مسکن عبور می‌کند و به اتخاذ سیاست‌های درست در این حوزه مربوط می‌شود. بهبود وضعیت در بازار زمین به عنوان گران‌ترین جزء ساختمانی که در سال‌های گذشته تاکنون به امن‌ترین پناهگاه سفته بازان و سرمایه‌گذاران غیرمصرفی تبدیل شده است یکی از این راهکارهاست.

از سوی دیگر لازم است املاک منجمد که اتفاقا بخش زیادی از آن‌ها زمین‌های منجمد هستند نیز تعیین‌تکلیف شوند. برای این امر مهم نیز لازم است از اهرم‌های موثر و قوی مالیاتی مانند مالیات سالانه بر املاک مسکونی استفاده شود.

سازنده‌های فعال در شرکت‌های بزرگ حقوقی دولتی همچنین وضعیت ۱۴۰۱ را از دوربین خود مورد ارزیابی قرار داده اند. به گفته آن‌ها مجموعه شرایط فعلی نشان می‌دهد احتمالا حجم معاملات مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال قبل کاهشی خواهد بود. همچنین علائمی مربوط به کاهش قیمت اسمی مسکن به دلیل رشد قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی رصد نمی‌شود هر چند گزینه قوی برای بازار مسکن سال‌جاری کاهش قیمت واقعی واحد‌های مسکونی یعنی جاماندن تورم ملکی از تورم عمومی است.

این گروه از سازنده‌ها که بخش زیادی از آن‌ها پیش‌تر عمده تمرکز خود را بر ساخت واحد‌ها و ساختمان‌های غیرمسکونی قرار داده بودند پیش‌بینی کرده اند که امسال بخش زیادی از این توان و تمرکز را به بازار املاک مسکونی وارد کنند.

بنابر بر آنچه کارشناسان این شرکت‌ها برآورد کرده اند بهتر است امسال شرکت‌ها توان خود در عرضه واحد‌های مسکونی را به ساخت آپارتمان‌های کوچک متراژ به‌خصوص در بافت‌های فرسوده اختصاص دهند و با دریافت وام‌های بدون سپرده برای ساخت مسکن از شبکه بانکی که قابلیت انتقال به خریدار در زمان خرید داشته باشد، این واحد‌ها را ساخته و بدون آنکه خریدار برای استفاده از وام بانکی مسکن نیازی به خرید اوراق داشته باشد، واحد‌های وام دار را به بازار فروش عرضه کنند. از این زاویه این ساخت‌وساز‌ها علاوه بر آنکه نیاز فعلی بازار مسکن است، به دلیل عدم‌هزینه خرید اوراق به عنوان امتیاز دریافت وام، برای خریداران نیز جاذبه خواهد داشت.

اکنون نزدیک به دوسال است که وضع نابسامان قیمت‌ها در قسمت‌های مختلف اقتصاد مسکن و انتظار‌ها برای مشاهده یک نتیجه قطعی از مذاکرات وین باعث شده این بازار در حالت تعلیق قرار بگیرد.

اما حالا باتوجه به اینکه پس از مدت‌ها خبر قطعی درمورد برجام وجود ندارد ممکن است صبر معامله‌گران رو به اتمام باشد و معاملات دوباره به جریان بیفتد؟

در همین رابطه منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: انتظار می‌رود حوزه اقتصاد مسکن در سال چدید به یک رونق نسبی برسد، زیرا تقاضای انباشت‌شده در این حوزه در حالت انتظار قرار دارد.

او ادامه داد: بخشی عمده‌ای از این انتظار به نگاه مردم به مذاکرات وین برای انجام معاملات مربوظ می‌شود، اما این دوسال تعلیق و انتظار دیگر به حالت غیرطبیعی درآمده است و بازار مصرف‌کننده واقعی می‌طلبد.

غیبی گفت: امیدوارم با مدیریت دولت و احیای برجام راهکار اصلی برای مواجهه با حجم بالای تقاضا در بازار به کار گرفته شود تا باعث سوداگری و افزایش کاذب قیمت در این حوزه نشود.

این کارشناس درمورد وام‌های ودیعه توضیح داد: وام ودیعه کمکی به مستاجر نمی‌کند، زیرا انتظار برخورداری مستاجرین از وام باعث افرایش قیمت اجاره مسکن می‌شود.

او ادامه داد: با مراجعه به آمار بانک مرکزی و گزارش‌های مربوط به این حوزه از اقتصاد مسکن ارقام اجاره و رهن بالاتر از حد عادی است و یکی از دلالیل آن می‌تواند وام‌هایی باشد که دولت تا ۴۰ هزار میلیارد تومان برای مستاجرین تصویب کرده است.

غیبی دراین مورد بیان کرد: به‌نظر بنده اگر این مبالغ که مقدار کمی هم نیست در توسعه زیرساخت‌ها و تحویل به موقع آپارتمان‌ها در حوره اجاره‌داری هزینه می‌شد، خیلی بهتر از این بود که مستقیم به دست مستاجر داده شود.

او درمورد پیش‌بینی خود از بازار گفت: بازار از حوزه رکود نسبی خارج می‌شود و در ماه‌های پیش رو بازاری متناسب با نیاز واقعی مصرف‌کننده در حوزه اقتصاد مسکن را داریم.