یک بام و دو هوای دولت برای دهک‌های پایین در بخش مسکن

رشد سنگین قیمت‌ها در بازار مسکن، فاصله خانواده‌ها با مسکن ملکی را به شدت افزایش داده است. هر چند وضعیت مستاجر‌ها هم چندان بهتر نیست و یکی دو سال است که با رشد‌هایی بعضا بیش از نرخ تورم مواجهند.

اعداد و ارقام متفاوتی از مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن ارایه می‌شود. برخی برآورد‌ها از رسیدن این عدد به ۱۰۹ سال حکایت دارد. روز گذشته گذشته هم علیرضا زاکانی ـ شهردار تهران، طول زمان خرید مسکن برای حقوق‌بگیران را ۶۶ سال عنوان کرد و گفت که خرید خانه برای این افراد به آرزو تبدیل شده است. او هم‌چنین بیان کرد: «امروز مسکن به بلای جان مردم تبدیل شده و دو سوم حقوق حقوق بگیران را به خود اختصاص داده». به هر حال آن‌چه برای مردم اهمیت دارد رشد‌های عجیب و غریبی است که در قیمت مسکن طی سال‌های اخیر اتفاق افتاده که باعث شده حدود دو سوم درآمدشان را به مسکن اختصاص دهند.

از اواخر سال ۱۳۹۶ که بازار‌ها در ایران شروع به رشد‌های سنگین کردند تاکنون مطابق آماری که بانک مرکزی ارایه می‌دهد قیمت خانه در شهر تهران ۶ برابر شده و از متری ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۶ به ۳۴ میلیون و ۲۷۲ هزار تومان رسیده است.

با ورود به اردیبهشت به تدریج نگرانی‌ها از وضعیت بازار مسکن افزایش می‌یابد. مستاجر‌ها مطابق شرایط هر سال منتظر نرخ‌های جدید هستند و کسانی که به خرید خانه فکر می‌کنند با ریسک رشد قیمت مواجهند. البته آمار گویای آن است که از سال گذشته آهنگ رشد قیمت کند شده و طبق اعلام بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در فروردین ۱۴۰۱ به ۱۶.۹ درصد رسیده است. مرکز آمار هم این رقم را برای فروردین سال جاری در کل کشور ۲۸ درصد اعلام کرد.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان در گفتگو با پول نیوز، راهکار میان‌بر خانه‌دار کردن اقشار متوسط و پایین را خرید متری مسکن دانست و گفت: در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند. از طریق نظام پس‌انداز هم بعضا دهه‌ها طول می‌کشد تا فردی بتواند خانه‌دار شود. طرح‌های دولتی هم جوابگو نخواهد بود؛ چرا که طی حدود پنج دهه گذشته نقش دولت‌ها در تولید مسکن در ایران کمتر از ۵ درصد بوده است.

پورحاجت بیان کرد: یکی از راه‌حل‌های خانه‌دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش افزوده برای سرمایه‌های خرد است. در سطح کلان، دولت می‌تواند شرکت‌هایی را حمایت کند که پول‌های اندک خانواده‌ها را جمع‌آوری کنند. نقش دولت در این بین صیانت از سرمایه‌های مردم است. خانوار‌ها به تدریج سرمایه خود را در صندوقی که برای خودشان تشکیل می‌شود واریز و اقدام به خرید متری مسکن از طریق خرید برگه‌های سهام می‌کنند؛ بنابراین با رشد قیمت مسکن، سهام افراد نیز با ارزش می‌شود.

وی با بیان این‌که آن‌چه هم‌اکنون به شکل پیش‌فروش مسکن وجود دارد مدل سنتی سرمایه‌گذاری در بازار املاک است گفت: مدل پیش‌فروش به خانوار‌ها کمک می‌کند تا از تورم‌های آتی بازار مسکن تا حدودی در امان بمانند. البته قانون پیش‌فروش ایرداتی دارد که سال‌هاست درباره آن صحبت می‌شود، اما به نتیجه خاصی نرسیده و به همین دلیل بازار مسکن از این مکانیزم تامین مالی محروم شده است.

 

دبیر کانون انبوه سازان تاکید کرد: در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به طور کامل پرداخت شود. بورس ضمانت تحویل به‌موقع واحد را می‌دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند باید خسارت بپردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آن یاد می‌شود متناسب با قیمت مسکن رشد می‌کند. مزیت دیگر آن قدرت نقدشوندگی است. هم‌چنین سرمایه‌ها به بازار مسکن می‌آید که یک حوزه مولد است و به این ترتیب در کاهش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود.

 

وی با اشاره به طرح فروش متری مسکن خاطرنشان کرد: از حدود دو سال قبل این موضوع مطرح شده، اما در سطح محدودی به اجرا رسیده است. اگر این ابزار در بازار مسکن به شکل وسیع‌تر و با ساز و کار‌های مناسبی اجرا شود می‌تواند تاثیرات مناسبی ایجاد کند.

پورحاجت معتقد است که مالکان باید مالیات ارزش افزوده زمین‌های خود را پرداخت کنند. او در این خصوص توضیح داد: هزینه‌هایی که برای زیرساخت‌های شهری می‌شود از بیت‌المال است. دولت باید بخشی از بیت‌المال را از طریق مالیات ارزش افزوده زمین‌ها از مالکان دریافت کند و آن را به ساخت مسکن برای اقشار پایین و زوج‌های جوان اختصاص دهد. در آن صورت هم قیمت خانه کنترل می‌شود و هم کسری مسکن جبران خواهد شد. در تمام دنیا مالیات ارزش افزوده بر زمین‌ها را دریافت می‌کنند، ولی ما در طی چهار دهه گذشته این مساله را جدی نگرفتیم.

وی در ادامه به تحلیل شرایط فعلی این بازار پرداخت و گفت: واقعیت این است که با توجه به تورم موجود جامعه نمی‌توان انتظار داشت همه چیز گران شود، اما قیمت مسکن افزایش پیدا نکند. علت رکود بخش مسکن در سال گذشته این بود که سال‌های قبل از آن بیش از حد گران شده بود و برای مدتی این روند متوقف شد.

دبیر کانون انبوه سازان با اشاره به عبور نقدینگی از ۴۵۰۰ هزار میلیارد تومان گفت: این حجم از ورود پول به بازار دائما ایجاد تورم می‌کند و به بی‌ارزش شدن پول ملی می‌انجامد. درآمد دولت از فروش نفت مقداری افزایش یافته، اما با توجه به تورم و رشد دستمزد‌ها هزینه‌ها بالا رفته است. این مسائل خواه ناخواه در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.

وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری گفت: در صورتی می‌توانیم انتظار ثبات یا کاهش قیمت خانه را داشته باشیم که عوامل موثر بر این بازار مثل تورم عمومی، رشد نقدینگی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی کنترل شود و ساخت و ساز افزایش پیدا کند، اما هیچ‌یک از موارد مذکور محقق نشده، بنابراین احتمال رشد بازار مسکن در سال جاری وجود دارد.

طبق اعلام بانک مرکزی، در فروردین ۱۴۰۱ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۴ درصد کاهش و ۱۶.۹ درصد افزایش یافته است. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۳.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش را نشان می‌دهد.