نوسازی بافت فرسوده معضل مسکن را حل می‌کند

 

بافت‌های فرسوده در سطح شهر تهران و الحاق محدوده‌های دیگر به بافت فرسوده در سال گذشته شناسایی شد. سال ۱۳۸۵ که بافت‌های فرسوده احصا و تشخیص داده شد بخش‌هایی در جنوب غرب تهران وجود داشت که در آن موقع هنوز در محدوده قانونی شهر اضافه نشده بودند، همچنین در مورد برخی بلوک‌های شهری اطلاعاتی که ملاک عمل قرار گرفته بود غلط بود و در برخی نقاط هم اشتباه کاربری صورت گرفته بود که تعدادی بلوک با وجود داشتن هر سه شرط فرسوده بودن جا افتاده بودند که الحاق آن‌ها به یکی از مطالبات شهروندان تبدیل شده بود.

در همین راستا مکاتبات زیادی از سوی شورا برای پیگیری این مطالبه مردم وجود دارد و این مطالبه ۱۲ ساله مردم از سال ۱۳۸۸ در مورد بلوک‌های جامانده باقی مانده بود و به نتیجه نرسیده بود تا نهایتا سال گذشته تصویب شد تا شهروندان این محدوده‌ها از مزایا و مشوق‌های موجود برای نوسازی بافت فرسوده استفاده کنند.

۴۵۰۰ هکتار از محدوده تهران بافت فرسوده اند

 مشکلات شهری جنس متفاوتی دارند به شکلی که دسته‌ای را می‌توان به یک مرتبه برایشان راه حل ارائه و اجرا کرد مثل احداث پارک برای محله‌ای که فاقد بوستان است، اما برخی مسائل جنس پیچیده‌تر و چند وجهی دارند مثل مشکل حمل و نقل که در هر دوره‌ای برنامه‌ای برای آن داشته اند. با این وجود معضل حمل و نقل عمومی به طور کامل رفع نمی‌شود. مسئله بافت فرسوده نیز از همین جنس موضوعات چند وجهی و پیچیده است به شکلی که امروز حدود ۴۵۰۰ هکتار از محدوده تهران که حدود ۷ درصد مساحت شهر را شامل می‌شود به خود اختصاص داده و ۲۱ درصد جمعیت شهر در این محدوده‌ها ساکن شده اند.

نوع مشکلات در این محدوده‌ها مختلف است و تنها به کم دوام بودن ساختمان‌ها خلاصه نمی‌شود، لذا مجموعه‌ای از مشکلات اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و... و هم افزایی آن‌ها موجب شکل گیری بافت‌های فرسوده می‌شود. حل مسئله فرسودگی در اختیار هیچ دستگاهی به تنهایی نیست. قطعا مشکلات پیچیده راه حل‌های پیچیده و زمان بر خواهند داشت.

۱۰۰ هزار پلاک کم دوام و ناپایدار در بافت‌های فرسوده تخریب و نوسازی شده اند

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به اینکه از اواسط دهه‌ی ۸۰ که نوسازی شهری و مواجهه با بافت فرسوده در دستور کار شهرداری تهران قرار گرفته تا امروز ۱۰۰ هزار پلاک کم دوام و ناپایدار در بافت‌های فرسوده تخریب و نوسازی شده اند و ساکنان ان‌ها به تنهایی یا با مشارکت همسایگان اقدام به اخذ پروانه و ساخت و ساز کرده اند.

بهسازی محیط عمومی ۲۵۰ هزار متر مربع از بافت‌های فرسوده پایتخت

در همین سال‌ها در حوزه تامین خدمات پشتیبان سکونت نیز نزدیک به ۲۵۰ هزار متر مربع بهسازی محیط عمومی در این بافت‌ها انجام شده و نزدیک به ۲۰ هزار متر مربع از طریق سازمان نوسازی کمبود خدمات پشتیبان سکونت در این محلات رفع شده است، اما با وجود همه اقداماتی که انجام شده است بازهم بافت فرسوده وجود دارد، لذا این موضوع یک سیاست گذاری بلند مدت و مواجهه مستمر نیاز دارد که می‌توان به تدریج مشکل را کنترل و دامنه آن را کاهش داد.

تشریح علت کندی روند نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران

بخشی از کار نوسازی درحقیقت نوسازی مسکن است که هیچ دولت و شهرداری راسا نمی‌تواند انجام دهد بلکه باید مجموعه‌ای از مشوق‌ها و حمایت‌ها را داشته باشد تا مردم و سرمایه گذاران ترغیب شوند کار نوسازی انجام دهند، لذا هرگاه این مشوق‌ها افزایش پیدا کنند سرعت نوسازی بالا می‌رود و هر گاه کاهش پیدا کند، سرعت نوسازی نیز کاهش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر در بافت‌های فرسوده مشکل پایین بودن کیفیت زندگی وجود دارد. کم دوام بودن ساختمان‌ها بسیار مهم است، اما تنها مشکل نیست و با محلاتی مواجه هستیم که اصطلاحا کم برخوردار هستند و از حداقل استاندارد‌ها و خدمات پشتیبان سکونت برخوردار نیستند. برآورد‌ها نشان می‌دهد برای ارتقاء کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده تا به متوسط شهر برسند در هر هکتار بافت فرسوده حداقل نیاز به سرمایه گذاری ۱۰۰ میلیارد تومانی از طرف بخش عمومی یعنی دولت و شهرداری وجود دارد.

ساخت مدرسه، بوستان و درمانگاه خود به خود و از طریق بخش خصوصی اتفاق نمی‌افتد؛ این موارد کالا‌های عمومی هستند که باید بخش خصوصی در آن سرمایه گذاری عمومی کند. امروز فاصله زیادی بین آنچه که باید انجام شود و آنچه وجود دارد قابل مشاهده است.

در بافت فرسوده نزدیک به ۲۸۰ هزار پلاک داریم که ۴۰ هزار پلاک فاقد اسناد رسمی مالکیت هستند و مردم در آن‌ها مشغول زندگی هستند. برای نوسازی در قدم اول باید حق مالکیت آن‌ها به رسمیت شناخته شود و با ساز و کار فعلی شاید سالی کمتر از یک درصد مشکل مالکیت آن‌ها رفع خواهد شد. هنگامی که با این کندی مواجه هستیم نمی‌توان انتظار سرعت گرفتن نوسازی بافت فرسوده را داشت. از سوی دیگر نزدیک به ۴۰۰۰ پلاک در بافت فرسوده در حریم درجه یک دکل‌های فشار قوی برق قرار دارند و علی رغم پیگیری‌های انجام شده این معضل حل نشده و باقی مانده است.

چهار هزارو ۵۰۰ پلاک در حریم ۳۰ متری حاشیه خط آهن قرار دارند؛ سه خط آهنی که از داخل شهر تهران عبور می‌کند و با مصوبه‌ای که در سال ۱۳۷۹ به تصویب هیات وزیران رسیده حق نوسازی از این املاک سلب شده است و علی رغم پیگیری فراوان موفق نشده ایم این مورد را به حالت سابق برگردانیم. امروز تسهیلات بانکی که برای ساخت و ساز داده می‌شود ۱۲۰ میلیون تومان است که با هزینه‌های امروز ساخت تنها ۱۵ متر مربع را پاسخگو است.

در بافت فرسوده که میانگین هر واحد مسکونی متوسط ۸۰ متر مربع است عملا پوشش لازم را ندارد و تسهیلات ودیعه‌ی اسکان موقت که داده می‌شود و ۶۰ میلیون تومان به ازای هر پلاک با واقعیت اجاره در تهران انطباق ندارد. زمانی تراکم تشویقی در بافت‌های فرسوده داده می‌شد و ضریب تامین پارکینگ ۰.۵ بود؛ اما امروز این تشویق‌ها داده نمی‌شود لذا باعث شده سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده کاهش پیدا کند.

از اواسط دهه ۸۰ نیمی از پلاک‌های ناپایدار بافت‌های فرسوده نوسازی شدند

حاجی علی اکبری بیان کرد: بی تردید در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده باید به چشم انداز نگاه کنیم که آیا واقع بینانه تنظیم شده یا خیر؟ در ماده ۳۰ برنامه چهارم توسعه برای اولین بار دولت خود را مکلف کرد ظرف مدت ۱۰ سال بافت‌های فرسوده را نوسازی کند. باید بررسی شود این ۱۰ سال مبتنی بر واقعیت‌ها بوده است؟ و اگر فرض کنیم تکلیف وجود داشت آیا ابزار‌های متناسب با این تکلیف هم پیش بینی شده بود یا خیر؟ اگر چشم انداز این بود که سالی ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده باید نوسازی شود و، چون نمی‌شود عقب هستیم و یا اینکه متناسب با ابزار‌ها و امکانات چقدر توانستیم نوسازی را پیش ببریم؛ حداقل در نوسازی مسکن مجموع اقداماتی که از اواسط دهه ۸۰ به بعد رخ داده باعث شده نیمی از پلاک‌های ناپایدار که در بافت‌های فرسوده هستند نوسازی شوند.

بررسی لایحه قانونی اعطای مالکیت مشروط به سکونتگاه‌های غیررسمی در کمیسیون لوایح دولت

برای مثال در حوزه مالکیت املاک همین الان هم قانون تعیین تکلیف وجود دارد که اگر کسی مالکیت غیررسمی دارد می‌تواند بافرایندی تبدیل به رسمی کند، اما این با ابعاد و اندازه مشکل تناسب ندارد؛ لذا لایحه قانونی جدیدی تحت عنوان اعطای مالکیت مشروط به سکونتگاه‌های غیررسمی که الان در کمیسیون لوایح دولت در دست بررسی است وجود دارد که پس از تصویب هیات دولت به مجلس می‌رود و تبدیل به قانون خواهد شد و با تصویب آن بهبودی نسبت به وضعیت موجود خواهد بود؛ درباره بسته‌های تشویقی هم مواردی که جنبه‌ی مالی دارد و هم آن‌هایی که جنبه ضابطه دارند در حال حاضر وجود دارند، ولی کافی نیستند؛ در حقیقت برای اینکه انگیزه‌ها را برای نوسازی ایجاد کند کافی نیستند لذا تلاش می‌کنیم مشوق‌ها را ارتقاء دهیم.

در حال حاضر هر متر مربع ساخت و ساز در بافت فرسوده بین ۷ تا ۸ میلیون تومان هزینه دارد، درحالی که تسهیلات بانکی که برای نوسازی داده می‌شود تنها ۲۵ درصد هزینه را پوشش می‌دهد در شرایطی که باید حداقل ۷۵ درصد هزینه‌ها را پوشش دهد. مسیر سیاست گذاری مسیر گام به گام است؛ از سال ۱۳۸۳ سیاست گذاری برای نوسازی بافت فرسوده صورت گرفته است و دستاورد‌هایی داشته، اما با مطلوبیت فاصله دارد لذا باید سیاست گذاری‌ها را تغییر دهیم.

۴۵۵۰ متر مجموع بافت‌های فرسوده در تهران

تا سال گذشته ۳هزارو۲۶۸ هکتار بلوک‌های فرسوده و معابر درون بافت فرسوده داشتیم که ۸۵۰ هکتار دیگر بدون احتساب معابر ابلاغ شد به بافت فرسوده، ولی اگر معابر را هم درنظر بگیریم حدود یکهزارو ۱۵۰ هکتار الحاق شده است، البته مصوبه دیگری هم شورای عالی شهرسازی و معماری داشت که محدوده مسکونی کن را به عنوان بافت فرسوده تشخیص داد که حدود ۱۱۸ هکتار است به این ترتیب مجموع بافت‌های فرسوده در تهران به حدود ۴هزارو ۵۵۰ هکتار می‌رسد.

بر اساس آیین‌نامه بازآفرینی که به تصویب هیات وزیران رسیده سهم دولت و شهرداری در تامین خدمات زیربنایی و روبنایی به این شکل است که ۳۰ درصد هزینه را شهرداری تامین و ۷۰ درصد را دولت تامین می‌کند. با نگاه به تغییرات بودجه شهرداری تهران مشاهده می‌شود از سال ۱۳۹۷ تا امروز ۱۵ برابر افزایش در بودجه تامین خدمات زیربنایی و روبنایی بافت‌های فرسوده انجام شده است، اما این تناسب را خیلی از سوی دولت مشاهده نمی‌کنیم، لذا کمبود خدمات وجود دارد به شکلی که سرانه خدماتی در بافت فرسوده امروز یک چهارم متوسط شهر است و از سوی دیگر خدمات در حوزه آموزشی خود دچار فرسودگی است که دستگاه‌های متولی باید اقدامات لازم را انجام دهند.

 در بودجه سال آینده روندی که در سال ۹۹ و سال ۱۴۰۰ داشتیم را حفظ کردیم و باتوجه به سیاست‌های موجود خیلی نمی‌توانستیم افزایش داشته باشیم، لذا در حد بودجه سال جاری برای سال آینده بودجه این بخش را حفظ کردیم.

 بافت‌های فرسوده علاوه بر ضرورت نوسازی که دارند شهرداری تلاش می‌کند با مجموعه‌ای از مشوق‌ها جریان نوسازی را سرعت بخشد، اما یک فرصتی هم برای تامین مسکن نوسازی فراهم می‌کند، چرا که به ازای هر پلاکی که تخریب می‌شود ۴تا۵ واحد مسکونی جدید ایجاد می‌شود و میانگین قیمت مسکن در بافت‌های فرسوده از سایر نقاط شهر پایین‌تر است. تامین مسکن در این محدوده‌ها حرکت به سمت استطاعت پذیر کردن تامین مسکن هم قلمداد می‌شود و به این ترتیب فرصت بیشتری را برای گروه‌های متوسط و کم درآمد قرار می‌دهد که بتوانند مسکن خود را تامین کنند.

علاوه بر اینکه امروز در تهران مسکن به اندازه مورد نیاز تامین نمی‌شود، فاصله وضع موجود با نیاز در مسکن استطاعت پذیر بیشتر هم هست. گفته می‌شود در شهر تهران ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد، وقتی به پراکندگی این واحد‌ها نگاه می‌کنیم عمدتا در مناطق شمالی و غربی هستند که قیمت مسکن قیمت بالایی است و اگر واحد‌ها وارد بازار هم بشود برای گروه‌های کم درامد خیلی مشکلی را حل نمی‌کنند.

از سال ۱۳۹۳ به بعد تامین مسکن در تهران کاهش پیدا کرده و سالانه متوسط ۶۰ هزار واحد بوده است، در حالی که تهران باید سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در آن تولید شود. این اختلاف سال به سال انباشته شده و به ناگهان بحران مسکن اتفاق می‌افتد نزدیک به نیمی از خانواده‌های تهرانی مستاجر هستند، چرا که مسکن قابل استطاعت خود را نمی‌توانند خریداری کنند و بحران می‌رود به سمت بازار اجاره و اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند.

اراضی قهوه‌ای در تهران از چرخه توسعه شهری جدا مانده اند

معتقدیم تمام مسکن مورد نیاز شهر باید در داخل شهر تامین شود. داخل شهر به نظر می‌رسد دو فرصت برای تامین مسکن وجود دارد نخست در بافت فرسوده است که تراکم پایین است و فرصت خوبی برای تخریب و نوسازی است و دوم محدوده‌هایی است که به عنوان عرصه‌های ناکارآمد و رها شده با عنوان اراضی قهوه‌ای است. این اراضی در محدوده‌هایی هستند که زمین‌های بزرگ مقیاس شهری مثل اراضی نظامی و کارخانه‌ها بوده است که امروز کارکرد قدیم خود را از دست داده اند و رها شده اند. متاسفانه سیاست‌های طرح جامع طوری بوده که تنها از این اراضی به عنوان فرصت توسعه درونی در شهر استفاده نکردیم بلکه نگاه مبتنی بر فریز وجود داشته و از چرخه توسعه شهری جدا ماندند و حتی برخی هم به معضلات اجتماعی و امنیتی تبدیل شده اند.

تصور می‌کنم بافت‌های ناکارآمد سکونتگاهی و غیر سکونتگاهی فرصت مشخص تامین مسکن در شهر تهران هستند و اگر ظرفیت‌های بالقوه در آن‌ها فعال شود می‌توان بخشی از تامین مسکن در شهر تهران را با استفاده از آن‌ها حل کرد. البته سیاست گذار اصلی تامین مسکن در شهر تهران وزارت راه و شهرسازی است و شهرداری نقش کمک کننده و همکار را دارد. در عرصه‌های ناکارآمد غیر سکونتگاهی مشکلات موجود این است که نگاه انقباضی برنامه‌های توسعه شهری است که امکان استفاده از این عرصه را نمی‌دهد.

برنامه‌ای کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت میان شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی تنظیم کردیم که کلیات آن به تایید رسید و توافقی منعقد شد که ظرفیت‌ها را به اشتراک بگذارند تا از تامین مسکن مانع زدایی کنند. در شهری مثل تهران نه شهرداری و نه دولت امکان این که مستقیم وارد عرصه تامین مسکن شوند وجود ندارد، لذا باید ظرفیت‌های بخش خصوصی را فعال کنیم که در این راستا باید موانع برداشته شود و انگیزه‌ها تامین شود در غیر این صورت گزینه دیگر گسترش افقی شهر است که اراضی را الحاق کنیم و مسکن بسازیم که هزینه‌های آن بیشتر از توسعه درونی است و موارد منفی و آسیبی که به اراضی طبیعی می‌زند و فشار‌های بعدی، این گزینه را مردود می‌کند.

باید مسکن به اندازه کافی تولید شود و هم مسکن استطاعت پذیر تولید شود و هم امکان تولید واحد‌های کوچک وجود داشته باشد. سیاست‌های ما به گونه‌ای بوده که میانگین مساحت واحد مسکونی در تهران افزایش پیدا کرده است. در ۱۰ سال گذشته در تهران میانگین مساحت واحد از ۷۵ متر مربع به ۱۰۵ متر مربع و حدود ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است. در بافت فرسوده که همیشه واحد‌های کوچک تولید می‌شده این میانگین مساحت از ۵۵ متر به ۸۰ متر مربع رسیده و ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده که باعث می‌شود گروه‌های بیشتری استطاعت تامین مسکن از دست بدهند.

تهران ریزدانه‌ترین شهر ایران است

 تجمیع به تنهایی فضیلتی ندارد که بگوییم حتما همه باید انجام دهند، اما گاهی برای تجمیع ناگزیر هستیم. در تهران حدود ۶۰ درصد از پلاک‌هایی که در بافت فرسوده است مساحت آن‌ها زیر ۱۰۰ متر است. در حقیقت تهران ریزدانه‌ترین شهر ایران است.

 برابر ضوابط طرح تفصیلی پلاک‌هایی که ریزدانه هستند یا امکان ساخت ندارند یا تراکمی که می‌توانند استفاده کنند حداقلی است، لذا ناچار به سمت تجمیع پلاک‌ها می‌روند و این کار از ضرورتی نشأت گرفته است. در حال حاضر بیش از نیمی از ساخت و ساز‌هایی که در بافت فرسوده صورت می‌گیرد بر اساس تجمیع است و ساخت و ساز تجمیعی تبدیل به الگوی رایج نوسازی در بافت فرسوده شده است و متوسط تعداد پلاک‌ها در تجمیع هم سه پلاک و میانگین مساحت هم حدود ۲۵۰ متر مربع است.

 

تجمیع‌ها خیلی بزرگ مقیاس نیستند البته تجمیع بزرگ مقیاس ۵۰ پلاک هم در محله تختی منطقه ۱۲ داشته ایم و همچنین تجمیع‌های ۱۰،۲۰ و ۲۴ پلاک که زیاد بوده و در حال حاضر روی پروژه تجمیع ۷۰ پلاک در محله دولاب کار می‌کنیم، اما قالب تجمیع‌ها انجام شده ۳ یا ۴ پلاک بوده است. از روزی که کار نوسازی را شروع کردیم چشم انداز و رویکردی برای موضوع بافت‌های فرسوده پیش گرفتیم و سه جزء برای آن در نظر گرفتیم.

در مرحله نخست جنبه توسعه محله‌ای در محلاتی که بافت فرسوده و ناکارآمد دارند رویکرد مبتنی بر توسعه را پیش میگیریم و جنبه‌های اجتماعی به اندازه جنبه‌های کالبدی مورد توجه قرار می‌دهیم و جنبه‌های غیر مسکن را نیز مورد توجه قرار می‌دهیم. جنبه دیگر بازآفرینی شهری است که به عرصه‌های ناکارآمد غیر سکونتگاهی توجه می‌شود که در آن برای نزدیک به ۲۵۰۰ هکتار از عرصه‌های رها شده شهر تهران برنامه بازآفرینی تهیه شده است که با تصویب این برنامه‌ها ظرفیت‌های بالقوه فعال خواهد شد.