سبقت تورم اجاره بها از تورم عمومی در کشور

مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره بها در تهران و سایر شهر‌های کشور مورد تایید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت. بر اساس این مصوبه سقف رشد اجاره بها در قرارداد‌های امسال برای پایتخت ۲۵‌درصد و برای سایر شهر‌ها ۲۰‌درصد تعیین شده است.

در جلسه‌شنبه شب شورای عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست آیت‌الله سید ابراهیم رئیسی رئیس جمهور برگزار شد، وزیر راه و شهرسازی گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه کرد. سران قوا تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت بخش مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی برای کنترل بازار اجاره بها نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. همچنین مقرر شد به منظور عملیاتی شدن سقف‌های دستوری تعیین شده برای افزایش اجاره بها، مقررات لازم به عنوان ضمانت اجرایی این مصوبه پیش‌بینی شود.

سران قوا با تکیه بر نظر کارشناسی ارائه شده به آن‌ها درباره نحوه تنظیم بازار اجاره تصمیم‌گیری کرده اند، اما سوال مستاجران اکنون این است که چطور کارشناسان در زمان تنظیم «بسته کنترل بازار اجاره» از اشکال بارز ارقام تعیین شده به عنوان سقف رشد اجاره بها که آمار رسمی بانک مرکزی نیز آن را تایید می‌کند، غفلت کرده اند؟

بر اساس آمار‌های رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی درباره وضعیت بازار اجاره بها، میانگین تورم اجاره مسکن در تهران و سایر شهر‌های کشور طی ۲ سال و ۲ ماه گذشته (از ابتدای سال ۹۹ تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱) حدود ۴۹‌درصد بوده است. همچنین گزارش تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه حاکی است تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در تهران ۴۶ و در کل کشور ۵۱‌درصد بوده است.

این آمار‌ها حاوی دو پیام مهم است که ضرورت ورود دولت و مجلس به مساله اجاره نشینی را نشان می‌دهد. پیام اول این است که اجاره بها در کل بازار مسکن کشور با شیب تند و غیرقابل تحمل متورم شده و میزان رشد آن به حدی است که اجاره نشین‌ها را با بحران رو به‌رو کرده است. پیام دوم نیز ناظر بر این است که رشد اجاره بها در دو سال گذشته سبب شده میانگین اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور حداقل یک ونیم برابر شود و اکنون تورم اجاره بها حتی از تورم عمومی نیز بیشتر شده است.

اما نکته قابل تامل این است که آمار‌های مذکور نشان دهنده رشد بیشتر اجاره بها نسبت به سقف تعیین شده توسط ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ بوده است؛ یعنی درست در زمانی که دولت نسبت به تعیین سقف رشد اجاره بها در قرارداد‌های تمدیدی اقدام کرد، در عمل موجران مسیر دیگری را در تعیین نرخ طی کردند. به این ترتیب اکنون سقف تعیین شده برای اجاره بها به طور میانگین نصف میانگین رشد واقعی اجاره‌ها در قرارداد‌های رسمی ثبت شده در کشور است که آمار بانک مرکزی آن را منعکس کرده است. البته مستاجران عنوان می‌کنند که میزان رشد اجاره بها در شهر‌های بزرگ به‌ویژه تهران به مراتب بیشتر از آمار‌های رسمی اعلام شده است، اما، چون بسیاری از قرارداد‌ها فاقد کد رهگیری هستند و در واقع ثبت رسمی نمی‌شوند، ارقام آن‌ها در محاسبه تورم اجاره بها لحاظ نمی‌شود.

در نهایت سران قوا سقف‌های تعیین‌شده در ستاد کرونا برای افزایش اجاره بها را به منظور اعمال در قرارداد‌های سال ۱۴۰۱ در حالی تایید کردند که ارقام مذکور، نصف حداقل رشد اجاره بها در کشور به روایت بانک مرکزی است. در روز‌های اخیر برخی مستاجران در تماس با «دنیای‌اقتصاد»، از رشد ۱۰۰‌درصدی اجاره بهای خود در قرارداد امسال نسبت به رقم پرداختی سال گذشته خبر دادند. اکنون نیز سوال این گروه از مستاجران از کارشناسانی که طرح مذکور را برای ارائه در جلسه سران قوا تدارک دیده اند، این است که بر اساس کدام معیار سقف‌های ۲۰ و ۲۵‌درصدی را تعیین کرده اند؟ آیا این معیار‌ها بر اساس واقعیت بازار تعیین شده یا اینکه کارنامه عملکرد

۲ سال و ۲ ماه گذشته که سقف مجاز رشد اجاره بها توسط دولت اعلام شد، ملاک قرار گرفته است؟ طبعا با توجه به اینکه فاصله بسیار زیادی بین رشد مجاز اجاره بها و ارقام واقعی رایج در بازار اجاره بها وجود دارد، معیار کارشناسان واقعیت نبوده است. اگر هم کارشناسان به دنبال لحاظ کردن کارنامه دولت در سقف گذاری رشد اجاره بها طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ و نیز دو ماه ابتدایی امسال بوده اند، با توجه به اینکه تورم اجاره بها در آمار‌های رسمی بانک مرکزی ۲ برابر میزان رشد مجاز پیش‌بینی شده در این سال‌ها بوده است، قاعدتا نباید ارقام بسیار دور از واقعیت ۲۰ و ۲۵‌درصدی را برای سقف رشد مجاز اجاره بها پیشنهاد می‌دادند؛ کما اینکه کارنامه رسمی دریافت شده از بازار نشان می‌دهد این ارقام در دو سال گذشته نیز جوابگو نبوده و نتوانسته به کنترل موثر تورم اجاره بهای مسکن بینجامد. البته راهکار‌های گوناگونی برای مهار تورم اجاره بها وجود دارد که در این بین دو راهکار موثر، یکی ناظر بر استفاده از ابزار مالیاتی موثر به منظور عرضه آپارتمان‌های خالی و بی استفاده به بازار اجاره مسکن و دیگری مبتنی بر بازتعیین نرخ بهره بانکی به نحوی که به جذاب شدن سپرده گذاری بانکی بینجامد و به واسطه رغبت سنتی موجران به دریافت سود سپرده گذاری نزد بانک‌ها، به افزایش عرضه املاک اجاری منجر شود.

ورود مجلس به تنظیم اجاره بها
طرح مجلس به منظور کنترل بازار اجاره بهای مسکن نیز فردا (سه شنبه) در صحن علنی مجلس بررسی خواهد شد. هرچند روز گذشته اعلام شد کمیسیون مربوطه درباره طرح ساماندهی اجاره بهای مسکن به نتیجه نهایی نرسیده است، اما با توجه به تاکید سران قوا بر تعیین‌تکلیف هرچه زودتر ضمانت‌های اجرایی مربوط به اجرای تعیین سقف اجاره بها، مقرر شده این طرح دو فوریتی در جلسه پیش روی مجلس شورای اسلامی بررسی شود.

از آنجا که طی ۲ سال گذشته تعیین سقف برای رشد اجاره بها توسط ستاد مقابله با کرونا عملا تاثیری بر کنترل اجاره بها نداشت و تورم رسمی اعلام‌شده به مراتب بالاتر از سقف اعلام‌شده از سوی دولت بود، باید دید کارشناسانی که طرح شکست‌خورده قبلی را دوباره در قالب «بسته تنظیم اجاره بها» به سران قوا ارائه کرده اند، چه توجیهی درباره اصرار بر تکرار راه پیموده‌شده قبلی دارند.