جلوگیری از کلاهبرداری پیش خرید ساختمان با تنظیم سندرسمی

امروزه کلاهبرداری به اشکال گوناگون صورت می‌گیرد، اما آنچه باعث می‌شود این کلاهبرداری‌ها استمرار داشته باشد، ناآگاهی مردم از قوانین به ویژه قوانین معامله است. بدترین شکل کلاهبرداری در قالب سواستفاده از سند معمولی یا قولنامه‌های دستی اتفاق می‌افتد و مردم هنگامی متوجه می‌شوند که زیان کلانی را متحمل شده اند.

یکی از کلاهبرداری‌هایی که بار‌ها شاهد بوده ایم، در قالب پیش فروش ساختمان صورت می‌گیرد. متاسفانه پیش فروش ساختمان در قالب قولنامه دستی در یکی از دفاتر معاملات املاک یا حتی بین سازنده و خریدار در گوشه‌ای از ساختمان نیمه کاره که به عنوان دفتر از آن استفاده می‌شود، صورت می‌گیرد، اتفاقی که اثبات آن چالش‌های بسیاری را بدنبال دارد.

از آنجا که شکایت‌های بسیار باعث شد حساسیت در مورد پیش فروش ساختمان بالا برود، فرهنگ سازی برای ثبت معامله پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی به صورت جدی مطرح شد، اما با کمال تاسف همچنان مردم روی همان فاز معامله قولنامه‌ای تصمیم می‌گیرند، همچنان بیچاره می‌شوند و بخش قابل توجهی از رسیدگی به شکایت در دادسرا‌ها به قولنامه دستی اختصاص دارد.

بدلیل آنکه فرهنگسازی می‌تواند این بحران‌ها را ساماندهی کند، معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قضاییه اقدام به ارسال پیامک‌های آگاهی دهنده به مردم کرد که بتازگی در قالب پیامکی به مردم نوشت: برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش یک ساختمان به چند نفر و تضمین بهتر حقوق پیش‌خریدار، باید برای تنظیم قراردادِ پیش‌فروش ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.

در این رابطه یک حقوقدان نسبت به پیش فروش مسکن در بنگاه‌های معاملات املاک یا در قالب تنظیم قولنامه دستی هشدار داد و گفت: با نگاهی به پرونده‌های قضایی، متوجه می‌شویم که افراد بسیاری با پیش خرید مسکن ورشکست و بیچاره شده اند.

علی قاسمی با بیان اینکه هر انسانی برای آن که بتواند زندگی را با آرامش بیشتری دنبال کند، نیاز به سرپناه دارد گفت: با توجه به رونق شهرنشینی، شاهد کوچ مردم از روستا‌ها به شهر‌ها و افزایش جامعه شهرنشینی هستیم و، چون زمین در شهر‌ها برای توسعه در سطح کافی نیست، شاهد رونق ساخت و ساز در ارتفاع و آپارتمان نشینی هستیم.

وی با اشاره به اینکه با افزایش تورم و گرانی سرسام آور مصالح ساختمانی و قیمت زمین، قیمت آپارتمان رشد وحشتناکی داشته گفت: با توجه به قیمت بالای ساختمان و حقوق‌های پایین نیروی کار، یک حقوق بگیر برای خرید یک آپارتمان حداقل باید ۱۲۰ سال پس انداز کند.

این سردفتر اسناد رسمی با تاکید بر این که حقوق بگیران و بسیاری از مردم، امکان این را ندارند که یکباره مبلغ کلانی را برای خرید مسکن اختصاص دهند گفت: در نتیجه مباحثی همچون خرید اقساطی، استفاده از تسهیلات بانکی و پیش خرید ساختمان رونق گرفته است.

بیشتر بدانید:ماجرای ثبت سند رسمی خودرو و کشمکش با نیروی انتظامی

وی با اشاره به استقبال قابل توجه مردم از پیش خرید آپارتمان گفت: اگرچه پیش فروش روش مناسبی است، اما متاسفانه برخی افراد که اقدام به پیش فروش میکنند، در دو قالب کلاهبردار یا ورشکسته، زیان را مستقیم متوجه فردی می‌کنند که اقدام به پیش خرید ملک کرده است.

قاسمی با ابراز تاسف از اینکه افرادی از پیش فروش برای کلاهبرداری استفاده کرده و می‌کنند گفت: برخی افراد با تعریف پروژه‌های بزرگ یا کوچک، از افراد بسیاری مبالغ فراوانی را می‌گیرند و یکباره پول‌ها را برداشته و از کشور خارج می‌شوند. برخی دیگر نیز اقدام به پیش فروش می‌کنند، اما به دلیل بالا رفتن هزینه‌های ساخت یا مشکلات غیر ارادی، توان به پایان رساندن پروژه را ندارند و ناچار می‌شوند ملک خود را به چند نفر بفروشند که در نهایت افراد بسیاری که اقدام به پیش خرید آپارتمان کرده‌اند، به‌عنوان زیان‌دیدگان اصلی و، چون دستشان به جایی بند نیست، مقابل نهاد ریاست جمهوری، مجلس شورای اسلامی، قوه قضاییه یا دیگر دستگاه‌ها تجمع اعتراض آمیز برگزار می‌کنند.

وی زیان‌های پیش خرید ملک را ناشی از نداشتن آگاهی خریداران از قوانین ثبت و معامله دانست و گفت: برای پیش خرید یک ملک، قولنامه‌ای در بنگاه‌های معاملات املاک یا در دفاتر ساختمان‌ها تنظیم می‌شود و بدتر اینکه افراد قولنامه دستی بین خودشان تنظیم می‌کنند که در بسیاری از موارد قابل استناد و پیگیری نیست.

این حقوقدان نکته بسیار مهم هنگام انجام یک معامله را بازدارندگی اسنادی دانست که بین دو طرف معامله رد و بدل می‌شود و گفت: هنگامی که خریدار و فروشنده در بنگاه معاملات املاک یا به صورت دستی قولنامه تنظیم می‌کنند، مانعی برای آنکه صاحب ملک قرارداد مشابهی را با فرد یا افراد دیگر منعقد نکند، ایجاد نمی‌شود. در نتیجه شاهد هستیم که گاهی یک ملک یا پروژه ساختمانی به دهها، صد‌ها و حتی هزاران نفر دیگر واگذار شده که قرارداد‌ها در دفتر مالک پروژه یا بنگاه معاملات املاک که بعد‌ها عملکرد آن نیز زیر سوال رفته، بسته شده است.

وی با تاکید بر اینکه آنچه می‌توان به آن استناد کرد، ثبت سند پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است گفت: ثبت سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی، برای فروشنده و صاحب ملک محدودیت ایجاد می‌کند، به نوعی که آن فرد نمی‌تواند همان مورد معامله را به فرد دیگری واگذار کند، زیرا از نظر قانون دیگر مالک محسوب نمی‌شود.

قاسمی با یادآوری اینکه سواستفاده از پیش فروش ساختمان به بحران‌های بزرگی منجر شده و به همین دلیل، قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹ به تصویب رسید گفت: بر اساس این قانون، دو طرف معامله پیش فروش به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تنظیم سند می‌کنند. برای تنظیم سند، اسناد و مدارک محکم و محدود کننده‌ای وجود دارد.

وی از شناسنامه فنی ساختمان که از سوی شهرداری‌ها صادر می‌شود به عنوان یک سند معتبر یاد کرد و گفت: شناسنامه فنی به درخواست فروشنده در هر مرحله از ساخت صادر می‌شود و فردی که بنای پیش خرید دارد، متوجه می‌شود این ملک در چه مقطعی قرار دارد، مصالح به کار رفته در آن با چه کیفیتی است و قرار است ساختمان چگونه ساخته شود.

این سردفتردار اسناد رسمی با یادآوری اینکه فردی در منطقه غرب تهران یک واحد آپارتمان را با یک مبایعه نامه ساده به ده‌ها نفر واگذار کرده بود گفت: تمامی این افراد خود را مالک آپارتمان می‌دانستند، در صورتیکه همه آن‌ها سرگردان اثبات این ادعا بودند.

وی در پاسخ به اینکه آیا کد رهگیری برای جلوگیری از کلاهبرداری بازدارنده نیست گفت: در برخی از کلاهبرداری‌ها ملک را با کد رهگیری واگذار کرده اند که نشان می‌دهد افراد کلاهبردار، با راه‌های دور زدن قانون آشنا هستند.

قاسمی تاکید کرد: اگر مردم با ثبت سند رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی آشنا شوند و از این روش استفاده کنند، بسیاری از پرونده‌هایی که همه روزه در دادسرا‌ها تشکیل و باعث افزایش حجم کار قضات می‌شود، کاهش می‌یابد و از بین برود.

وی با تاکید بر اینکه هزینه تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی مبلغی جزیی است گفت: افراد برای پیش خرید یک آپارتمان در هر نقطه از تهران، از یک تا ده‌ها میلیارد تومان پرداخت می‌کنند که هزینه ثبت دفاتر اسناد رسمی در قبال این اعداد به چشم هم نمی‌آید.

این حقوقدان با تاکید بر اینکه اگر افراد سند پیش خرید آپارتمان را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنند، تضمینی به وجود خواهد آمد که سرمایه گذاری پیش خرید از بین نرود گفت: نکته بسیار مهم این است که ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی بر قولنامه ارجحیت دارد. به عبارت بهتر اگر فردی یک واحد آپارتمان را در دفتر اسناد رسمی در قالب پیش فروش به فرد دیگری واگذار کند، سندیت آن قطعی است و اگر آن فرد همان آپارتمان را در قالب قولنامه به افراد دیگری واگذار کند، آن قولنامه ارزش محکمی ندارد، زیرا هنگامی که واگذاری در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود، مالکیت از فرد فروشنده سلب شده و گویا فروشنده ملک فرد دیگری را واگذار کرده که مصداق کلاهبرداری است و ربطی به معامله ثبت شده در دفتر اسناد رسمی و تهدید مالکیت خریدار نخواهد داشت.