همه چیز درباره مالیات بر اجاره

چند سالی است که اداره مالیاتی پیگیر دریافت مالیات بر اجاره از مالکان است. شاید خیلی از مالکان ندانند که مانند شرکت‌ها، برای ملک خود باید تا پایان تیر ماه هر سال اظهارنامه مالیاتی ارائه دهند. حتی اداره مالیات اصرار دارد که تمامی مالکانی که طبق شرایط، معاف از مالیات هستند هم باید اظهارنامه ارائه دهند، در این راستا، رئیس سازمان امور مالیاتی شهر و استان تهران می‌گوید: همه مالکان املاک اجاره‌ای چه مسکونی و چه تجاری و اداری باید اظهارنامه مالیاتی پرکنند، در غیر این‌صورت از شرایط معافیت خارج می‌شوند.

 

حتی بسیاری از کارشناسان این حوزه معتقدند که در شرایط اقتصادی کنونی دریافت این مالیات باعث بالاتر رفتن اجاره‌ها خواهد شد و اجرای آن به صلاح نیست، اما اداره مالیاتی به شدت به دنبال دریافت این مالیات است و حتی با لحن تهدید گونه، مالکان را مجبور به پرداخت مالیات می‌کنند و از شهر تهران هم این مسئله را شروع کرده اند.

طبق ماده ۵۳ مالیات‌های مستقیم درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

• درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.

• در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

• ‌هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

• حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن‌ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.

تبصره ۱ ماده ۵۳: محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره ۲ ماده ۵۳: املاکی که مجانا در اختیار سازمان‌ها و موسسات موضوع ماده (۲) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی می‌شود.

تبصره ۳ ماده ۵۳: از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.

تبصره ۴ ماده ۵۳: در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.

تبصره ۵ ماده ۵۳: مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.

تبصره ۶ ماده ۵۳: هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.

تبصره ۷ ماده ۵۳: در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره ۸ ماده ۵۳: در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره¬بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

تبصره ۹ ماده ۵۳: وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن‌ها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهاد‌های انقلاب اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و موسسات وابسته به آن‌ها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف‌اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد (۱) به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

تبصره ۱۰ ماده ۵۳: واحد‌های مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام‌که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براین‌که مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره ۱۱ ماده ۵۳: مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد‌های مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.

معافیت زیربنا: اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط می‌شود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهر‌های غیر از پایتخت) زیر ۲۰۰ مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید، اما چنانچه در تهران زندگی می‌کنید، حد معافیت زیربنا ۱۵۰ متر است.

 

معافیت خانوادگی: به موجب قانون هر واحد مسکونی در اختیار پدر یا مادر، همسر یا فرزند یا اجداد و نیز افراد تحت تکفل فرد اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که برای هریک از افراد ذکر شده بیش از یک واحد جهت سکونت اختصاص داده باشید، تنها یک مورد آن مشمول معافیت مالیاتی می‌شود. پس به نفع است تا بیشتر از یک خانه به یک نفر هدیه نکنیم.

هم موجر هم مستاجر: هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، خانه خود را به اجاره فرد دیگری واگذار کند و خانه دیگری را برای سکونت خود اجاره کند و یا به خانه‌های سازمانی نهاد‌ها مراجعه کند، مالیات منظور شده برای او مابه التفاوت مبلغ اجاره بهای دریافتی خود از اجاره پرداختی خواهدبود. برای مثال، اگر فردی منزل خود را به مبلغ ۱۰ میلیون رهن و ۱ میلیون اجاره واگذار کرده باشد و خانه‌ای را به ملبغ ۵ میلیون رهن و ۶۰۰ هزار تومان اجاره کرده باشد، برای پرداخت مالیات باید مبلغ تفاضل یعنی ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان را ملاک محاسبه مالیات خود قرار دهد.

فقط درآمد اجاره دارم: برای کسانی که به جز خانه اجاره داده شده هیچ گونه درآمدی ندارند، اگر تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق اجاره دریافتی داشته باشند، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. این رقم در سال گذشته معادل، ۱ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان در ماه بوده است. در این قانون حقوق بازنشستگی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد. برای مثال اگر فرد بازنشسته‌ای ملک خود را به مبلغ ۱۰ میلیون رهن و ۱ میلیون تومان اجاره ماهانه واگذار کرده باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. زیرا مجموع دریافتی سالانه اجاره بهای این منزل از ۱۶ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان کمتر است. البته برای این که از این معافیت استفاده کنید، لازم است که حتما و حتما اظهار نامه پر کنید.   البته مراقب باشید، چون اگر در هر زمانی ثابت شود که اظهارنامه شما خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

قانون مداران مشمول معافیت: هر مالک مجتمع مسکونی بالای سه واحد استیجاری که تمامی قوانین الگوی مصرف توصیه شده مسکن را رعایت کرده باشد، در طول مدت اجاره از تمامی مالیات معاف خواهد بود. این قوانین هنگام ساخت توسط وزارت مسکن و شهر سازی در اختیار سازنده قرار می‌گیرد.  هم چنین منازل نو سازی که طبق برآورد سازمان مسکن و شهرداری در موعد زمانی خود احداث شده باشند و تاخیر در ساخت آنان صورت نگرفته باشد، در اولین نقل و انتقال خود از مالیات معاف خواهند بود.

معافیت در زمان تخلیه: در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، به مدت ۶ ماه فرصت وجود دارد تا محل سکونت تخلیه شود و در اظهارنامه مالیاتی معاف از مالیات بر درآمد است.

همکاری با دولت: هرگونه وجه دریافتی از تمامی نهاد‌های دولتی و نیمه دولتی که در جهت احداث، نوسازی، به سازی و باز سازی و یا پرداخت غرامت به موجب ساخت در محل سکونت، صورت گرفته باشد، در مبالغ درآمدی املاک محسوب نمی‌شود. (مانند هزینه پرداختی شهرداری جهت تعریض ساختمان). املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می‌رسند در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود. هم چنین در مواردی که مالکیت در دست اشخاص باقی می‌ماند، ۵۰ درصد از معافیت مالیاتی بهره‌مند خواهند بود.

نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۰ نیز به شرح زیر است:

 

درصد مالیات	درآمد مشمول مالیات
۱۵	تا ۵۰ میلیون تومان
۲۰	۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان
۲۵	بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان