تاثیر قانون مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن

قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی سال ۱۳۶۶ وارد قوانین کشور شد و تا سال ۱۳۸۰ بدون اجرایی شدن در بین صفحات کتاب قانون جا خوش کرده بود. در ۱۳۸۰ به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی، این قانونی ناکارآمد تشخیص داده شد و از میان قوانین کشور، حذف شد.

مالیات خانه‌های خالی که از مصادیق مالیات بر دارایی است، دولت از واحد‌های مسکونی مازاد بر نیاز خانوار مالیات دریافت می‌کند. دولت در این راه با چالش‌های مهمی سر و کار دارد. از مهمترین آنها، نحوه تشخیص خالی بدون آن‌ها می‌باشد که به بانک اطلاعاتی بسیار جامعی نیازمند است. به همین منظور قانون گذار همزمان با اصلاح ماده ۵۴ مکرر که به مالیات خانه‌های خالی مرسوم گردیده، راه‌اندازی یک بانک اطلاعاتی با نام «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را نیز در دستور کار قرار داده است.

اهداف و جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی

بازار مسکن مانند هر بازار دیگری، به طور مستقیم تحت تاثیر مسئله عرضه و تقاضاست. خالی نگه داشتن خانه در بازار مسکن، دقیقا معادل احتکار کردن در بازار‌های دیگر است.

وقتی خانه‌ای ساخته شده و برای فروش یا اجاره، در بازار مسکن عرضه نمی‌شود، باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود (دقیقا مثل احتکار که کالایی با هدف گران‌تر شدن به بازار عرضه نمی‌شود). بنابراین، به نظر می‌رسد در نظر گرفتن جریمه‌ای برای این احتکار (در قالب مالیات)، حرکتی منطقی است.

این قانون در بسیاری از کشور‌های دنیا در حال اجراست. به عنوان مثال در آمریکا برای خانه‌ای که به این شیوه احتکار شده است، معادل ۱۰ درصد ارزش ملک، مالیات سالانه تعیین می‌شود. در ایران نیز بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، از خانه‌های خالی مالیات اخذ خواهد شد.

قابل ذکر است که میزان استاندارد برای خانه‌های خالی در جهان، ۴ تا ۶ درصد است. این عدد برای تهران ۱۳ درصد و برای ایران ۱۱ درصد است. یعنی می‌توان گفت در ایران تقریبا بیش از ۲ برابر جهان، خانه خالی وجود دارد. قطعا این موضوع روی عرضه و تقاضا و در نهایت قیمت مسکن موثر است.

به چه خانه‌هایی خانه خالی می‌گویند؟

قبل از اینکه به بررسی مالیات بر خانه‌های خالی بپردازیم، بهتر است با مفهوم خانه خالی آشنا شوید. قانون مالیات بر خانه‌های خالی شورای نگهبان، شرایطی در نظر گرفته است که در صورت تطابق با آن‌ها، خانه موردنظر مشمول مالیات خانه خالی می‌شود.

این شروط عبارت‌اند از:

جمعیت شهری که خانه در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد.

خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.

یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه‌های انبوه‌سازی به بیش از ۱۸ ماه می‌رسد.

بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.

خانه حداقل چهار ماه در اجاره نباشد.

فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.

خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.

خانه‌ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف‌نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم)

شروط تحقق مالیات منزل بدون سکونت بر اساس ماده ۵۴ مکرر

مسکونی بودن ملک: املاک با کاربری غیرمسکونی که بدون بهره‌برداری باشند، مشمول این قانون نخواهند بود. تشخیص مسکونی بودن یا نبودن املاک، معمولا بر اساس اسناد رسمی املاک صادره برای آن‌ها صورت می‌پذیرد.

وقوع ملک در شهر بالای یکصد هزار نفر جمعیت: البته باید توجه داشت، که مالکین املاک، در شهر‌های زیر یکصد هزار نفر جمعیت هم موظف به اظهار املاک تحت تملک خود می‌باشند، ولی از مالیات معاف هستند. بدون سکنه بودن واحد مسکونی باید در سامانه ملی املاک و اسکان کشور منعکس شده باشد.

در هر «سال مالیاتی» در مجموع بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد: لازم نیست واحد مسکونی، ۱۲۰ روز متوالی بدون سکونت مانده باشد. بلکه اگر در «یک سال مالی» روی هم رفته، ۱۲۰ روز بدون سکونت باشند، مشمول این قانون خواهد بود.

منزل مسکونی، ساکن یا کاربر نداشته باشد: از منزل مسکونی هیچ گونه استفاده‌ای چه مسکونی چه غیر مسکونی انجام نشود؛ لذا املاکی که بدون اجاره در اختیار افراد تحت تکفل مالک قرار گرفته باشند شامل این قانون مالیاتی نمی‌شوند.

تعیین و مطالبه مالیات تا پایان تیرماه هر سال از جانب سازمان امور مالیاتی صورت پذیرد: تشخیص و مطالبه این نوع از مالیات، با دیگر پایه‌های مالیاتی کمی متفاوت است. در سایر موارد، مودّیان در مهلت یا زمان مقرر، موظف به تسلیم اظهارنامه می‌باشند، اما در این مورد سازمان امور مالیاتی مکلف به اعلام مالیات تعلق یافته به مالکین واحد‌های مذکور می‌باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی چگونه محاسبه می‌شود؟

 

بر اساس قانون، میزان مالیات بر خانه‌های خالی به این ترتیب محاسبه می‌شود:

• سال اول مالیاتی تعلق نمی‌گیرد
• سال دوم ۵۰ درصد مالیات بر اجاره
• سال سوم ۱۰۰ در مالیات بر اجاره
• سال چهارم و سال‌های بعد، به ازای هر سال ۱۵۰ درصد مالیات بر اجاره

در ادامه روش محاسبه مالیات بر اجاره خانه‌های خالی چگونه است؟

برای تعیین مالیات بر اجاره، باید اجاره کل یک سال را محاسبه کنید. برای محاسبه اجاره کل یک سال به این ترتیب عمل کنید:

میزان اجاره ماهیانه را در ۱۲ ضرب کنید

هر ۱۰ میلیون ریال از مبلغ رهن را معادل ۲۵۰ هزار ریال در نظر بگیرید. یعنی ۱۰۰ میلیون تومان رهن معادل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌شود.

دو عدد بدست آمده را با هم جمع کنید

عدد حاصل درآمد سالانه شما بابت اجاره دادن ملک است.

پس از محاسبه درآمد سالانه از اجاره، برای محاسبه مالیات بر اجاره به این ترتیب عمل کنید:

۲۵ درصد از درآمد سالانه، به علت استهلاک و… از مالیات معاف است

بنابراین درآمد سالانه از اجاره را در ۰.۷۵ ضرب کنید.

در ادامه بنا به عدد بدست آمده، درصد مالیات بر اجاره، بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، متفاوت است. درصد مالیات شما به قرار زیر مشخص می‌شود:

تا میزان ۳ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه معادل ۱۵ درصد است.

تا میزان ۱۰ میلیون تومان در آمد، مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۳ میلیون تومان معادل ۲۰ درصد است.

تا میزان ۲۵ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۱۰ میلیون تومان معادل ۲۵ درصد است.

تا میزان ۱۰۰ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۲۵ میلیون تومان معادل ۳۰ درصد است.

نسبت به مازاد ۱۰۰ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه معادل ۳۵ درصد است.

تمام این مراحل را با یک مثال واقعی توضیح می‌دهیم.

مثال واقعی برای محاسبه مالیات بر اجاره

فرض کنید ملکی را ۱۰۰ میلیون رهن و ۵ میلیون ماهیانه اجاره داده‌اید؛ بنابراین میزان کل اجاره ماهیانه معادل ۵ × ۱۲، یعنی ۶۰ میلیون تومان است.

فرض کنید سود بانکی در زمان عقد قرارداد ۱۵ درصد است. پس ۱۵ درصد ۱۰۰ میلیون تومان، می‌شود ۱۵ میلیون تومان. در نتیجه درآمد سالانه شما از اجاره ملک، معادل ۱۵ + ۶۰ = ۷۵ میلیون تومان است.

همانطور که گفتیم به ۲۵ درصد این عدد مالیات تعلق نمی‌گیرد. پس ۷۵ میلیون را در ۰.۷۵ ضرب می‌کنیم. این عدد معادل ۵۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است.

بر اساس اعدادی که بالاتر به آن‌ها اشاره کردیم، مالیات بر اجاره به این ترتیب محاسبه می‌شود:

تا ۳ میلیون تومان، ۱۵ درصد = ۴۵۰ هزار تومان.


تا ۱۰ میلیون تومان، مازاد بر ۳ میلیون تومان، ۲۰ درصد (یعنی ۲۰ درصد از ۷ میلیون تومان) = ۱ میلیون ۴۰۰ هزار تومان.


تا ۲۵ میلیون تومان، مازاد ۱۰ میلیون تومان، ۲۵ درصد (یعنی ۲۵ درصد ۱۵ میلیون تومان) = ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان.

تا ۱۰۰ میلیون تومان، مازاد ۲۵ میلیون تومان، ۳۰ درصد، عدد ما ۵۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بود که مازاد آن از ۲۵ میلیون تومان، ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است. ۳۰ درصد این عدد معادل ۹ میلیون ۳۷۵ هزار تومان است.

در نتیجه میزان مالیات بر اجاره ما برای یک سال معادل مجموع اعداد فوق است. این عدد مساوی ۱۴ میلیون و ۹۷۵ هزار تومان است.

در نتیجه مالیات بر اجاره خانه خالی در سال‌های مختلف به این ترتیب بدست می‌آید:

سال اول = ۰
سال دوم = ۷٬۴۸۷٬۵۰۰
سال سوم = ۱۴٬۹۷۵٬۰۰۰
سال چهارم و سال‌های بعدی = ۲۲٬۴۶۲٬۵۰۰

در ادامه نظرات موافق و مخالف در خصوص این روش برای مقابله با احتکار خانه را بررسی می‌کنیم.

نظرات موافقان قانون مالیات بر خانه‌های خالی

برخی از موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌گویند همانطور که احتکار اجناس با اهداف سودجویانه صورت می‌گیرد و باعث افزایش قیمت می‌شود، خالی نگه داشتن خانه با هدف بالا رفتن قیمت‌ها، عملی سودجویانه است که به اقتصاد و بازار مسکن صدمه می‌زند.

این افراد معتقد هستند اگر بتوان با اخذ مالیات به احتکار کنندگان ملک فشار آورد، آن‌ها دو راه پیش رو دارند. یا ملک را وارد بازار اجاره مسکن کنند، یا اینکه ملک را وارد بازار فروش مسکن نمایند. بدیهی است که حالت اول اوضاع اجاره‌نشین‌ها را بهبود می‌دهد.

اما اگر حالت دوم اتفاق بی‌افتد، به علت افزایش عرضه ملک در بازار خرید و فروش مسکن، احتمالا شاهد توقف رشد بی‌رویه‌ی قیمت‌ها خواهیم بود.

همچنین موافقان این قانون می‌گویند، در سال ۸۵ حدود ۶۰۰ هزار واحد خالی در کشور وجود داشت (۴.۲ درصد)، این عدد در سال ۹۰ به ۱ میلیون ۶۰۰ هزار واحد (۸.۳ درصد) و در سال ۹۵ به ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد (۱۱.۳ درصد) در کل کشور رسید. این یعنی رشد نامعقول که باید با اجرای این قانون، مانع آن شد.

توجه داشته باشید که آنچه گفته شد، نظر موافقین این طرح است. قطعا موارد ذکر شده در بالا قابل بررسی و نقد هستند. اما موافقین این طرح دلیل دیگری برای حمایت از این طرح دارند. اجرای این طرح، راه جدیدی برای درآمدزایی دولت خواهد بود.

طبیعتاً تمام دولت‌ها در تمام کشورها، در پی راهکار‌هایی برای افزایش درآمد مالیاتی هست. بدیهی است که اگر درآمد مالیاتی دولت را راه‌های منطقی افزایش یابد و این درآمد در راه‌های منطقی هزینه شود، می‌تواند مسیر رشد و توسعه اقتصاد آن کشور را هموارتر کند.

مخالفان اخذ مالیات از خانه‌های خالی چه می‌گویند؟

برخی از مخالفان این طرح ادعا می‌کنند این قانون در واقع در تناقض با حقوق مالکیت شخصی است. اما حقیقت این است که اگر فردی با احتکار مال خود موجب بر هم خوردن بازار شود، طبق قانون باید جریمه پرداخت کند. احتکار ملک نیز مانند سایر موارد است.

عده‌ای دیگر از مخالفان این طرح می‌گویند اخذ مالیات از خانه‌های خالی، منافع سازنده‌ها، را به خطر می‌اندازد. در نتیجه این قانون می‌تواند باعث کاهش ساخت و ساز شود.

به عبارت دیگر سازندگان سرمایه خود را وارد ساخت و ساز می‌کنند تا در زمان رونق بازار مسکن، با فروش واحد‌های ساخته شده، سود مورد نظر را کسب کنند. اخذ مالیات از این واحد‌ها می‌تواند انگیزه ساخت و ساز در آن‌ها را کاهش دهد. در نتیجه این افراد سرمایه‌های خود را وارد بازار‌های دیگر می‌کنند.

برخی دیگر از مخالفین، ادعا می‌کنند زیر ساخت‌های لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی و کشف رقم حقیقی اجاره بهای آن‌ها در کشور با چالش مواجه است.

در نتیجه بعضی از کارشناسان از جمله فردین یزدانی، کارشناس ارشد شهری بر این باور است که این قانون بیش‌تر جهت کسب درآمد مالیاتی برای دولت به تصویب رسیده و به فکر راه حلی عاقلانه برای حل مشکل قیمت مسکن و افزایش اجاره بها نیست.

برخی دیگر از منتقدان این طرح ادعا می‌کنند بخش عمده‌ای از خانه‌های خالی، مخصوصا در تهران، خانه‌های لوکس هستند. در نتیجه حتی اخذ مالیات از آن‌ها باعث عرضه آن‌ها برای فروش یا اجاره نمی‌شود.

حتی اگر بر فرض محال این مالیات موجب عرضه این خانه‌ها در بازار شود، دردی از طبقه متوسط و زیر متوسط حل نمی‌کند. چرا که قشری از جامعه که بیش‌ترین صدمات از تورم در بازار مسکن را تحمل می‌کنند، توان خرید یا اجاره این خانه‌ها را ندارند.

پس از توجه به نظر مخالفین و موافقان، بررسی گروه تحقیقات بازار مسکن مهندس علیرضا عمویی را در ادامه مطالعه کنید.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی به کمک بازار مسکن می‌آید

در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی به کمک بازار مسکن می‌آید، احمد امیر آبادی عضو هیئت رئیسه مجلس اظهار داشت: مجلس چند قانون در حوزه ساخت مسکن تصویب کرده است. یکی از مهم‌ترین قوانین در این حوزه قانون جهش مسکن بود که با تصویب آن سالانه باید یک میلیون مسکن ساخته شود و دولت هم در این حوزه اهتمام جدی دارد.

عضو هیئت رئیسه مجلس افزود: یک تجربه موفق در حوزه مسکن هم داشتیم که این تجربه مربوط به تعاونی مسکن مهر بود که در مجموع عملکرد تعاونی‌ها خوب بوده، اما در برخی از موارد با انتخاب نادرست اعضای هیئت مدیره تعاونی‌های مسکن مهر شاهد مشکلاتی بودیم که امیدواریم بر طرف شود.

امیرآبادی تصریح کرد: با حضور و حمایت تعاونی‌ها و بانک‌ها و بخش خصوصی و بازار سرمایه، ۴ میلیون واحد مسکونی به سرعت ساخته خواهد شد.

وی خاطرنشان کرد: موضوع مالیات بر خانه خالی و مالیات بر عایدی سرمایه که به رونق بخش مسکن کمک می‌کند به زودی به صورت کامل اجرایی می‌شود. صنعت ساختمان موتور محرک صنعت کشور است و باید حمایت شود.

چه کسانی باید در سامانه املاک ثبت نام کنند؟

قانون گذار به دلیل این که از ناتوانی دولت در جمع‌آوری اطلاعات املاک کشور آگاه است، این بار دست به ابتکاری نو زده و مالکین را مکلف به ثبت اطلاعات املاک خود در این سامانه نموده است. امری که می‌توان آن را نوعی «خود اظهاری» تعبیر کرد. نکته حائز اهمیت اینکه هرچند مالیات خانه‌های خالی، از املاک واقع در شهر‌های بالای یکصد هزار نفر جمعیت اخذ می‌شود اما، تکلیف به خود اظهاری در همه نقاط کشور، حتی در شهر‌های زیر یکصدهزار نفر جمعیت و حتی در روستا‌های کشور نیز وجود دارد.

تعیین محل اقامت خانوار، توسط سرپرستان خانوار

یکی دیگر از تکالیف ایجاد شده برای شهروندان این است که تمامی سرپرستان خانوار مکلف اند، اقامتگاه اصلی خانوار را از هر نوعی که باشد (ملکی یا استیجاری یا رایگان) در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. در مورد قبل مالکین موظف بودند، املاک مسکونی تحت تملک خود را در سامانه ثبت نمایند. اما در اینجا قانون همه اشخاص را مکلف کرده که «محل اقامت» خود را مشخص کنند (حتی اجاره نشینان). این تکلیف به نوعی مکمل بند قبل می‌باشد و مشخص می‌کند که هر خانواری از نظر اسکان در چه وضعیتی به سر می‌برد.

همچنین، هر خانواری می‌تواند علاوه بر «اقامتگاه اصلی» یک «اقامتگاه فرعی» هم داشته باشد. به این نحو که هر خانوار می‌تواند یکی از واحد‌های تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید.