نیم میلیون خریدار «یک‌میلیون مسکن»

بررسی کارنامه یک‌ساله مسکن دولتی نشان‌دهنده چهار نمره منفی برای این طرح یک سال بعد از شروع آن است. همزمان با یک‌سالگی آغاز به کار دولت سیزدهم که با سال اول اجرای برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال برای چهار سال پیاپی (مجموعا چهار میلیون خانه)، همزمان شده است، بررسی‌ها نشان می‌دهد نمره اجرای این طرح از چهار زاویه مختلف منفی شده است.

این نمره‌ها بر مبنای هدف تعیین‌شده برای اجرای این طرح و آنچه درخصوص تیراژ ساخت این واحد‌ها در هر سال از سوی متولی و سیاستگذار مسکن تعیین شده بود، محاسبه و برآورد شده است.

در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس، همزمان با آغاز به‌کار دولت سیزدهم، بزرگ‌ترین طرح اقتصادی دولت در حوزه مسکن یعنی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای اقشار و گروه‌های هدف فاقد مسکن استارت خورد. براساس قانون و مطابق با آنچه دولت در این زمینه برنامه ریزی کرده بود، قرار شد از سال۱۴۰۰، هر سال، یک میلیون واحد مسکونی در مناطق و شهر‌های مختلف کشور متناسب با نیاز متقاضیان، احداث شود.

با این حال، بررسی عملکرد یک‌سال اخیر در این حوزه نشان می‌دهد نمره مسکن دولتی دست کم از چهار زاویه منفی بوده است. این زوایا شامل تعداد ورود متقاضیان به این طرح، تعداد واحد‌های ساخته‌شده، تعداد وام‌های پرداختی و همچنین تعداد افرادی است که برای دریافت وام به شبکه بانکی معرفی شده اند.

این در حالی است که برخی از گزارش‌ها نیز از ثبت نمره منفی دیگری برای مسکن دولتی به لحاظ عملکرد بانک‌ها در حوزه پرداخت وام نهضت ملی و پروژه‌های آن، به غیر از این چهار نمره منفی خبر می‌دهد. «دنیای‌اقتصاد» ضمن بررسی عملکرد یک‌ساله در اجرای برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، با اشاره به آنچه در این بازه زمانی انجام شده است، عملکرد‌ها را با هدف گذاری اولیه طرح مقایسه کرده است.

۵۰درصد متقاضیان واقعی؛ پای کار!

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره اولین آیتم مربوط به عملکرد برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نشان می‌دهد عملا طی یک‌سال گذشته حدود نیمی از متقاضیان واقعی که این طرح برای آن‌ها برنامه ریزی شده است پای کار آمده و از آن استقبال کرده اند. هدف گذاری طرح بر مبنای نیازسنجی صورت‌گرفته از جمعیت واجد شرایط، فاقد مسکن و نیازمند مسکن دولتی، در نهایت به برنامه ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال رسید. علاوه بر مطالعات پیشین درخصوص نیاز سالانه مسکن همچون مطالعات طرح جامع مسکن که از نیاز عرضه سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید به بازار مسکن خبر می‌دهد، وضعیت بازار ساخت‌وساز و رکود عمیق ساختمانی در سال‌های اخیر به علاوه تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج در این سال‌ها، نیاز به عرضه یک میلیونی مسکن را تاکید می‌کند. دولت هم با استناد به همین مطالعات و نیازسنجی‌ها ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال به مدت چهار سال پیاپی را از اواخر نیمه اول سال گذشته وهمزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم استارت زد. اما یک‌سال بعد از آغاز این طرح، آمار‌های اعلام‌شده از سوی دولت و شبکه بانکی نشان می‌دهد تنها حدود نیمی از متقاضیان واقعی و واجد شرایط، به این طرح ورود کرده اند. تازه‌ترین آمار‌ها نشان می‌دهد در طول یک‌سال گذشته، ۵۸۹هزار و ۵۰۷نفر متقاضی واجد شرایط طرح نهضت ملی مسکن اقدام به افتتاح حساب در شبکه بانکی تسهیلات‌دهنده به این طرح کرده اند که وجوه واریزی این متقاضیان به حساب بانک معادل ۲۰هزار و ۶۶۱میلیاردتومان است. این آمار نشان می‌دهد عملا حول وحوش ۶۰۰هزار نفر از یک میلیون نفری که طرح برای سال اول برای آن‌ها طراحی شده بود، پای کار آمده و اقدام به تشکیل پرونده در بانک برای دریافت وام کرده اند. این آمار حول و حوش ۶۰۰هزار نفری از مجموع یک‌میلیون نفری که طرح برای سال اول اجرا برای آن در نظر گرفته شده بود، در واقع نمره منفی ۴۲درصدی را نشان می‌دهد. به این معنا که ۴۲درصد از هدف اصلی طرح یعنی تامین مسکن یک میلیون متقاضی فاقد مسکن در سال اول، محقق نشده است.

در واقع تنها حدود ۶۰۰هزار نفر از متقاضیان واجد شرایط از مجموع ظرفیت یک میلیونی این طرح پای کار آمده اند. هر چند برخی از آمار‌های اولیه اعداد بیشتری از شناسایی متقاضیان واجد شرایط برای این طرح را نشان می‌دهد، اما با توجه به اینکه شرط اصلی و مکمل برای قرار گرفتن متقاضیان واجد شرایط در فهرست نهایی مشمولان، افتتاح حساب و واریز سهم آورده متقاضی است (آورده ۴۰ میلیون تومان) بنابراین جمعیت اصلی پای کار برای اجرای این طرح در سال اول حول و حوش ۶۰۰هزار نفر از یک میلیون ظرفیت تعیین شده است. این موضوع اولین نمره منفی ثبت‌شده در کارنامه این طرح را نشان می‌دهد. با این وجود ممکن است این سوال ایجاد شود که آیا جمعیت مشمول و فاقد مسکن و متقاضی این طرح شاید کمتر از یک میلیون نفر بوده است که در سال اول ۴۲درصد ظرفیت این طرح عملا خالی مانده است؟

پاسخ این سوال منفی است. هم نتایج مطالعاتی که این طرح برمبنای آن برنامه ریزی شده است و هم وضعیت تقاضای مسکن ناشی از ازدواج‌های جدید نشان می‌دهد، تیراژ مورد نیاز عرضه یک میلیونی واحد مسکونی در سال درست محاسبه شده است. در سال‌های اخیر و در شرایطی که بازار ساخت‌وساز در رکود شدید قرار داشت، علاوه بر نیاز‌های انباشته سال‌های قبل به عرضه جدید مسکن، سالانه به‌طور میانگین حول و حوش ۵۰۰هزار ازدواج در کشور به ثبت رسیده است؛ بنابراین و براساس این دو خط‌کش و معیار برای محاسبه تقاضای مسکن ودر شرایطی که دست کم در دو تا سه اخیر هیچ برنامه تامین مسکنی اجرایی نشده است، نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی تایید می‌شود. اما عملا آمار افتتاح حساب و واریز وجه از سوی متقاضیان نشان از عدم تحقق ۱۰۰درصدی هدف تامین یک میلیون مسکن در سال اول دارد.

کسری واریزی متقاضیان

دومین نمره منفی این طرح مربوط به وضعیت واریزی آورده متقاضیان است. برآورد‌های صورت‌گرفته براساس مبالغ واریزی از سوی متقاضیان طرح یک میلیون مسکن در سال نشان می‌دهد به‌طور متوسط هر متقاضی واجد شرایط که اقدام به افتتاح حساب در شبکه بانکی کرده مبلغی معادل ۳۵میلیون تومان به حساب این طرح واریز کرده است. محاسبات انجام شده با استناد به ارقام برآوردی و تخمینی سیاستگذار مسکن و همچنین ارقام قرارداد‌هایی که تاکنون در این زمینه منعقد شده است، نشان می‌دهد به‌طور متوسط هر واحد از این طرح حول وحوش ۷۰۰میلیون تومان تمام می‌شود. ۴۰۰میلیون تومان از آن به‌طور متوسط تسهیلات بانکی است و متقاضی به‌طور متوسط باید در نهایت ۳۰۰میلیون تومان آورده (بدون محاسبه تورم احتمالی آینده) پرداخت کند. یکی از شروط اصلی در این طرح احراز توانایی مالی متقاضی برای پرداخت سهم آورده است. به‌طور استاندارد و برای احراز توانایی مالی متقاضی، با توجه به اینکه اعلام شده است طول دوره ساخت این پروژه‌ها و واحد‌ها حداکثر سه سال است، لازم است تا حداقل ۳۰درصد از این مبلغ یعنی حول و حوش ۱۰۰میلیون تومان در سال اول به پروژه از سوی متقاضیان واریز شود؛ بنابراین واریز تنها ۳۵میلیون تومان از سوی هر متقاضی به‌طور متوسط در سال اول به معنای عقب ماندگی ۶۵درصدی در وضعیت پرداخت و تامین سهم آورده متقاضی است. در واقع به لحاظ تزریق منابع مالی از سوی متقاضیان در قالب سهم آورده متقاضی، عملکرد یک‌سال اخیر نمره منفی ۶۵ را نشان می‌دهد.

تحقق ۳۰درصدی ساخت

در شرایطی که مطابق با برنامه و هدف این طرح برای چهار سال متوالی از سال۱۴۰۰ باید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال ساخته می‌شد، اما آمار‌های مربوط به پروژه‌های ساخته‌شده نشان از تحقق ۳۰درصدی این هدف در سال اول دارد.

مطابق با آمار‌های ارائه‌شده از سوی شبکه بانکی، تاکنون نزدیک به ۳۱۹هزار واحد به بانک برای پرداخت تسهیلات معرفی شده است که بانک هم تاکنون با حول و حوش ۱۳۰هزار واحد قرارداد منعقد کرده است. در واقع از نزدیک به ۶۰۰هزار نفری که اقدام به واریز آورده وافتتاح حساب کرده اند، نزدیک به ۳۱۹هزار واحد به مرحله عقد قرارداد برای دریافت وام رسیده اند. این آمار نشان‌دهنده آن است که هم اکنون عملا حول و حوش ۳۱۹هزار واحد مسکونی به مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی رسیده اند که مشمول دریافت وام شده اند. این موضوع نیز نمره منفی حدود ۷۰درصدی را در حوزه ساخت واحد‌ها نشان می‌دهد. هر چند مسوولان مسکن در تشریح این عقب ماندگی پیش‌تر اعلام کرده اند که، چون یک‌سال اخیر سال اول اجرای این طرح بوده و دولت درگیر تامین زمین برای ساخت واحد‌ها بوده و در این مسیر موانع جدی پیش روی خود داشته، ساخت واحد‌ها با کندی صورت گرفته است. آن‌ها همچنین اعلام کرده اند از این پس و با تامین زمین‌های مورد نیاز روند اجرای پروژه‌ها و ساخت واحد‌ها سرعت بیشتری به خود خواهد گرفت.

وضعیت وام دهی به متقاضیان اصلی

این در حالی است که وضعیت وام‌دهی به متقاضیان اصلی، نهایی یا همان متقاضیان پای کار که حول‌وحوش ۶۰۰ هزار نفر هستند نیز نشان‌دهنده نمره منفی ۴۶ است. درحالی‌که حدود ۶۰۰هزار متقاضی اقدام به واریز آورده کرده اند تنها ۳۱۹هزار متقاضی به مرحله عقد قرارداد بانکی برای دریافت وام رسیده اند که این موضوع نشان از عقب ماندگی ۴۶درصدی در این زمینه دارد. هرچند تاکنون تنها به حدود ۱۳۰هزار نفر وام پرداخت شده که با این حساب، عملکرد پرداخت وام به متقاضیان واجد شرایط و پای کار بسیار کمتر وضعیف‌تر بوده است. این در حالی است که روز گذشته خبرگزاری فارس به نقل از یک نهاد اطلاعاتی و نظارتی اعلام کرد: ۲۲ بانک از ۲۷ بانک عامل نهضت ملی مسکن هیچ تسهیلاتی را به این طرح و برای ساخت واحد‌ها پرداخت نکرده اند. بر این اساس، نظام بانکی مجموعا تا این لحظه تنها ۵/ ۱۳هزار میلیارد تومان تسهیلات در این زمینه پرداخت کرده که بخش عمده آن از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده است.

چرا مسکن دولتی جاماند؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره دلایل جاماندگی مسکن ملی از هدف گذاری صورت‌گرفته نشان می‌دهد پاسخ به این سوال، دو جواب کلیدی دارد. اولین پاسخ آن مربوط به نگاه متقاضیان به تحربه و سابقه اجرای طرح‌های مشابه این طرح و سرنوشت این طرح‌ها مربوط می‌شود. تجربه اجرای طرح‌های انبوه سازی مسکن دولتی مانند مسکن مهر نشان می‌دهد این مدل تامین مسکن مشمول دوره طولانی ساخت و همچنین برخورد با افزایش قیمت به‌دلیل تورم می‌شود. در واقع مدت زمان ساخت این واحد‌ها از آنچه اعلام می‌شود طولانی‌تر بوده و در نهایت به‌دلیل برخورد پروژه‌ها با تورم ساختمانی، قیمت تمام‌شده نیز بیشتر از آنچه ابتدا اعلام می‌شود، خواهد بود. از این رو بسیاری از افراد فاقد مسکن با وجود آنکه واجد شرایط هستند، ممکن است از این طرح استقبال نکنند. جواب دوم به این موضوع مربوط است که مدل‌های مالی طراحی‌شده برای این سیاست در بسیاری موارد در استطاعت گروه قابل توجهی از متقاضیان بالقوه و مشمول نیست؛ چراکه تعداد زیادی از این متقاضیان همزمان با هزینه‌های سنگین اجاره نشینی و در شرایطی که درآمد‌های مکفی ندارند، توان تامین سهم آورده متقاضی و پرداخت اقساط در ادامه را نخواهند داشت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تعریف راه حل فرعی و انحرافی برای حل معضل مسکن خانوار‌های فاقد مسکن دلیل ایجاد این بن‌بست بزرگ است. شرایط به‌گونه‌ای است که انتخاب راه نادرست باعث شده است نه متقاضی به تعداد کافی پای کار بیاید و نه سازنده بتواند به میزان کافی اقدام به ساخت این واحد‌ها کند. اما راه درست، کمک دولت به تامین مسکن به شکل غیرمستقیم و از مسیر سیاستگذاری به جای مداخله مستقیم است. لازم است در وهله اول محیط سرمایه گذاری برای بخش خصوصی به منظور افزایش عرضه به بازار مسکن مساعد و بهسازی شود. همچنین از سوی دیگر محیط سفته بازی و ملاکی برای سفته باز‌ها وملاکان که هم اکنون بدون ریسک وهزینه اقدام به احتکار واحد‌های مسکونی آماده، عدم عرضه آن‌ها و افزایش التهابات ملکی می‌کنند، (از طریق تعریف سیاست‌های درست مالیاتی همچون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و چند خانه ای ها) ناامن شود.