تورم مسکن از تورم زمین جلو زد

مرکز آمار ایران امروز هم دو داده مهم درباره بازار مسکن منتشر کرد. یکی اطلاعات بازار مسکن تهران در زمستان سال گذشته و دیگری هم تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در کشور و تهران در سال گذشته بود. یکی از مهم‌ترین نکات این گزارش جاماندن تورم فصلی زمین از تورم فصلی املاک مسکونی بود. به طوری که متوسط قیمت زمین در تهران در زمستان پارسال با رشد ۴.۸ درصدی به متر مربعی ۵۲ میلیون تومان و قیمت املاک مسکونی با رشد ۹.۸ درصدی به متری ۳۶.۸ میلیون تومان رسیده است. این اتفاق باعث شده تا نسبت قیمت زمین به املاک مسکونی از ۱.۵ که سقف تاریخی این نسبت است عقب‌نشینی کند و به ۱.۴ برسد.

کوچ سازندگان به شمال تهران

طبق گزارش مرکز آمار در سال گذشته تعداد ۵۶۸۳ پروانه‌ی احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادرشده که نسبت به سال ۹۹ حدود ۱۷.۷ درصد کاهش داشته است. این کمترین میزان صدور پروانه ساخت در پایتخت طی دو دهه اخیر است. افت شدید ساخت‌وساز در پی رشد تندتر هزینه‌های ساخت و کاهش جدی سود ساختمان‌سازی رخ داده است. این تعداد پروانه برای حدود ۴۴.۵ هزار واحد مسکونی صادر شده است که نشان می‌دهد تعداد واحد‌هایی که سال گذشته شروع به ساخت کرده‌اند نسبت به سال ۹۹ حدود ۱۶ درصد کاهش یافته است. چنین چیزی نشان می‌دهد که در هر ساختمان به طور متوسط ۷.۸ واحد مسکونی وجود دارد.

مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری تهران در سال ۱۴۰۰ بالغ بر ۸۶۷۸ هزار مترمربع بوده است که نسبت به سال ۹۹ حدود ۹ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره‌ی مورد بررسی حدود ۱۵۲۷ مترمربع بوده است. این در حالی است که متوسط زیربنای پروانه‌های صادر شده در سال ۹۹ حدود ۱۳۷۸ متر مربع بوده است. همچنین متوسط متراژ زیربنای هر واحد مسکونی هم که در سال ۹۹ حدود ۱۷۹ متر مربع بوده در سال گذشته به ۱۹۵ متر مربع افزایش یافته است. به عبارتی دیگر خانه‌هایی که در سال گذشته در تهران شروع به ساخت کرده‌اند به طور متوسط ۹ درصد بزرگ‌تر از خانه‌های سال ۹۹ بوده است.

به نظر می‌رسد با از صرفه خارج شدن ساخت‌وساز در مناطق ارزان‌قیمت و مصرفی تهران، حالا سازندگان به شمال پایتخت که حاشیه سود ساخت در آن بیشتر است کوچ کرده‌اند. به عبارتی دیگر عرضه مسکن مقرون به صرفه کاهش یافته، ولی خانه‌های لوکس که عمدتا برای سرمایه‌گذاری خریده می‌شوند چنین کاهش عرضه‌ای نداشته‌اند.

سرعت تورم زمین از املاک مسکونی عقب ماند

دیگر گزارش دیگری مرکز آمار ایران به قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بها در زمستان سال گذشته پرداخته است. طی سال‌های اخیر متوسط قیمت زمین با شتابی به مراتب بیشتر از قیمت املاک مسکونی افزایش می‌یافت. این اتفاق موجب شده بود تا نسبت قیمت زمین به املاک مسکونی در پاییز سال گذشته به سقف تاریخی ۱.۵ برسد. در پی چنین آن حاشیه سود ساخت‌وساز در پایتخت به شدت کم شده بود که از تبعات آن هم کاهش شدید عرضه مسکن بوده است که در خصوص آن توضیح داده شد.

حال گزارش مرکز آمار برای زمستان سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که تورم فصلی زمین به ۴.۸ درصد و تورم فصلی املاک مسکونی ۹.۸ درصد رسیده است. به این ترتیب در زمستان سال گذشته هر مترمربع زمین و املاک مسکونی در تهران به ترتیب با قیمت ۵۲.۲ میلیون تومان و ۳۶.۸ میلیون تومانی معامله شده است.

چنین اتفاقی باعث شده تا نسبت قیمت زمین به مسکن به ۱.۴ کاهش یابد. پیش‌تر فردای اقتصاد در گزارش‌هایی به حباب زمین و از صرفه خارج شدن ساخت‌وساز در تهران پرداخته بود. به نظر می‌رسد در صورت احیای برجام و کاهش انتظارات تورمی حباب زمین در تهران تخلیه شده و حاشیه سود ساخت‌وساز افزایش یابد.

جهش عجیب اجاره مسکن در زمستان ۱۴۰۰

طبق این گزارش همچنین در آخرین فصل سال گذشته و بعد از دو فصل ثبات پیاپی، اجاره‌بها رشد فصلی ۲۲ درصدی را تجربه کرده است.

با این رشد متوسط قیمت اجاره ماهانه هر متر مربع املاک مسکونی در تهران به ۱۰۶ هزار تومان رسیده است. با توجه به میانگین ۸۱ متری خانه‌های اجاره رفته در زمستان سال گذشته، می‌توان گفت اجاره‌بهای هر واحد مسکونی به طور متوسط حدود ۸ میلیون ۶۰۰ هزار تومان در ماه بوده است. به این ترتیب تورم اجاره مسکن در تهران در سال گذشته به ۵۶ درصد رسیده است. این در حالی است که پارسال هم دولت سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بهای پایتخت وضع کرده بود. چیزی که حالا آمار‌ها نشان می‌دهد کاملا بی‌اثر بوده است.