کد خبر: ۳۸۵۳۳۱
۱۰ مهر ۱۴۰۱ - ۱۰:۰۰
0
در حال حاضر با توجه به وضعیتی که در بازار مسکن وجود دارد، این بازار در رکود است و همه منتظر تعیین تکلیف برجام هستند.

وضعیت بازار مسکن با برجام یا بدون برجام

در صورتی که برجام به نتیجه برسد، می‌توان پیش بینی کرد، بازار مسکن با یک افت و ریزش قیمتی سریع مواجه شود، بر این اساس با توجه به اینکه طلا و دلار اولین بازار‌هایی هستند که از احیای برجام تاثیر می‌پذیرند، می‌توان انتظار داشت که به نسبتی که دلار با افت روبرو شود، مسکن نیز در مسیر کاهش قیمت همراه است، از سویی به صورت متوسط در صورت احیای برجام با یک کاهش ۴۰ درصدی در بازار مسکن روبرو خواهیم بود.

بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران قیمت مسکن در مردادماه امسال نسبت به تیر ۱۴۰۱ و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۲.۸ و ۳۲.۶ درصد افزایش یافته است. همچنین در دوازده ماه منتهی به مردادماه امسال قیمت مسکن نسبت به دوره مشابه پیش از آن ۲۸.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. در بخش اجاره مسکن نیز میزان تورم ماهانه در مرداد نسبت به ماه قبل از آن ۲.۸ درصد، در مقایسه با مرداد سال گذشته ۳۲.۳ و در ۱۲ ماه منتهی به مرداد امسال ۲۸.۶ درصد افزایش یافته است.

در حال حاضر با توجه به وضعیتی که در بازار مسکن وجود دارد، این بازار در رکود است و همه منتظر تعیین تکلیف برجام هستند، این درحالیست که بر اساس تجربه، در بازار مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد توافق ریسک غیراقتصادی را کاهش و باعث افت قیمت مسکن می‌شود که ناشی از خروج و ناپدیدشدن تقاضای سوداگرانه است و افزایش ریسک می‌تواند سرعت رشد قیمت مسکن را افزایش دهد. حال در چنین فضایی باید دید که بازار مسکن به چه سمت و سویی خواهد رفت.


در حال حاضر بازار مسکن در وضعیت بلاتکلیفی قرار دارد و این وضعیت به نوعی کم سابقه است که هم اکنون در بازار مسکن حکمفرما است. می‌توان گفت، وضعیت نادری در بخش مسکن حکم فرماست، در چند ماه گذشته علیرغم وجود رکود در این بازار، خرید و فروشی انجام می‌گرفت، اما در حال حاضر به دلیل انتظاری که برای تعیین تکلیف برجام وجود دارد، به نوعی معاملات قفل شده است.


در حال حاضر در بازار مسکن نه کسی می‌فروشد و نه خریداری وجود دارد، بازار در یک حالت بیم وامید به سر می‌برد و تا زمانی که تکلیف برجام مشخص نشود، این حالت سردرگمی در بازار مسکن وجود دارد. از سوی دیگر هر چند روند مذاکرات با فرسایش بیشتری روبرو باشد، این ابهام و تعلیق نیز بیش از پیش بر بازار مسکن سایه خواهد افکند.


در صورتیکه برجام به نتیجه برسد، می‌توان پیش بینی کرد، بازار مسکن با یک افت و ریزش قیمتی سریع مواجه شود. با توجه به اینکه طلا و دلار اولین بازار‌هایی هستند که از احیای برجام تاثیر می‌پذیرند، می‌توان انتظار داشت که به نسبتی که دلار با افت روبرو شود، مسکن نیز با کاهش قیمت روبرو شود. به اعتقاد بنده به صورت متوسط در صورت احیای برجام با یک کاهش ۴۰ درصدی در بازار مسکن روبرو خواهیم بود.


کاهش قیمت مسکن ناشی از توافق هسته‌ای، موقتی خواهد بود و به نوعی یک شوک قلمداد می‌شود؛ این درحالیست که بعد از مدتی قیمت‌ها متعادل خواهد شد و عرضه و تقاضا در بازار مسکن به حالت عادی باز خواهد گشت و از میزان افت کاسته خواهد شد. زمان خاصی برای این وضعیت نمی‌توان مشخص کرد، بنابراین تا زمانی که مذاکرات به درازا بکشد، بازار مسکن در این کما و فاز انتظاری باقی خواهد ماند و این امکان نیز وجود دارد، برای چندین ماه ادامه داشته باشد.


به دلیل اینکه انتظارات تورمی ناشی از شکست مذاکرات برجام، با افزایش روبرو خواهد شد، طبیعتاً در بازار‌های مختلف نیز قیمت‌ها سیر صعودی به خود خواهند گرفت که این موضوع نیز در بازار مسکن نیز رخ خواهد داد، اما بعد از این وضعیت، بازار مسکن وارد یک رکود سنگین خواهد شد.

دو راهی بازار مسکن در مواجهه با برجام


در چنین وضعیتی قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافته و می‌توان گفت، خرید خانه برای زوج‌های جوان و مستاجران تبدیل به یک رویا شده است. دولت نیز اقدام موثری برای افزایش قدرت خرید مردم انجام نداده. اینکه دولت بخواهد مبلغ وام را افزایش دهد با هدف اینکه مردم بتوانند، از این طریق خانه‌دار شوند، به هیچ عنوان کارساز نیست.


با توجه به افزایش سرسام آور قیمت خانه، مبلغ وام تنها بخشی از هزینه خرید را پوشش خواهد داد، این درحالیست که در کشور‌های توسعه یافته بیش از ۹۰ درصد بهای خانه را دولت وام می‌دهد، آن هم با بهره کم. درحالی که با سود ۱۸ درصد بسیاری از مردم نمی‌توانند از عهده پرداخت اقساط برآیند. در طرف مقابل اگر دولت مبلغ وام را بالا ببرد، طبیعتاً مبلغ اقساط نیز افزایش خواهد یافت، اما با توجه به سطح درآمد مردم، بسیاری از اقشار بخصوص مشتریان واقعی بازار مسکن نمی‌توانند، این اقساط را با توجه به درآمدی که دارند را بپردازند.


متاسفانه از ابتدای سال تاکنون بازار اجاره با افزایش ۵۰ درصدی روبرو بوده. سرعت رشد اجاره بها بیشتر از قیمت مسکن بوده است، زیرا بازار مسکن طی دو سال گذشته با رکود سنگینی روبرو بوده و سرعت رشد مسکن کمتر از تورم بوده، اما در این مدت بازار اجاره‌ها با توجه به عقب ماندگی که داشته، با افزایش بسیار قابل توجه‌ای روبرو بوده است.


از سویی با توجه به اینکه فصل جابجایی در چندین هفته آینده به اتمام خواهد رسید، در صورتی که برجام در پاییز نیز به سرانجام برسد، نمی‌توان انتظار داشت که تاثیر آنچنانی بر روی بازار اجاره بگذارد و نهایتا می‌توان منتظر کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت‌ها بود، زیرا حجم تقاضا و عرضه در بازار طی شش ماه دوم سال با کاهش روبرو خواهد شد. اما اگر برجام پایدار بماند، برای سال آینده می‌توان متصور بود که قیمت اجاره نیز خود را به نسبت وضعیت اقتصادی ناشی از احیای برجام به روز رسانی کند.

آینده مسکن بدون برجام

در چشم‌انداز فعلی، قیمت مسکن از دو منظر هزینه تمام‌شده و شاخص‌های تورم عمومی ناشی از رشد نقدینگی تحت فشار خواهد بود و در صورت ادامه روند فعلی در اقتصاد، رشد قیمت مسکن مجدداً، به صورت مداوم سالیانه ادامه‌دار خواهد بود.

سعید سعادتمند، کارشناس مسائل اقتصادی اظهار کرد: با روی کار آمدن دولت ابراهیم رئیسی، مجموعه‌ای از وعده‌های انتخاباتی از سوی او و مجموعه وزرا مطرح شد. ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، بزرگترین وعده اقتصادی رئیس جمهور جدید بود. وعده‌ای که از ابتدا عملی‌بودن آن با چیدمان تیم اقتصادی دولت، تقریبا محال به نظر می‌رسید. از طرف دیگر، سخنان وزیر امورخارجه و مشاور ویژه مذاکره‌کننده، ایشان در رابطه با نزدیک‌بودن توافق هسته‌ای، منجر به ایجاد نوعی خوش‌بینی در بازار‌ها در جهت کاهش و یا حداقل ثبات قیمت‌ها، در کوتاه و میان‌مدت شد.

افزایش قیمت مسکن قابل پیش‌بینی است

وی با تاکید براینکه امید به احیای برجام کاهش یافته است، گفت: قیمت مسکن به دلیل تاثیرگذاری سه عامل مصالح ساختمانی، هزینه‌های اجرا و مجوز‌های قانونی قابل پیش‌بینی است.


دوره رونق بازار مسکن در سال ۱۳۹۵


وی ادامه داد: در تاریخ بیست و سوم تیرماه ۱۳۹۴، پس از ماه‌ها مذاکره نفس‌گیر، مذاکرات برجام به نتیجه رسید و موجب شروع شرایطی متفاوت در اقتصاد کشور شد. با بهبود شرایط اقتصادی، و تجربه رشد اقتصادی متفاوت طی یکسال پس از برجام، مسکن نیز از سال ۱۳۹۵ وارد دوره رونق خود شد. افزایش قیمت در این زمان با توجه به شرایط حاصل‌شده، از نظر اصول اقتصادی، کاملا طبیعی به نظر می‌رسید.


تغییرات قیمتی بازار‌ها پس از خروج آمریکا از برجام


کارشناس مسائل اقتصادی عنوان کرد: با خارج‌شدن آمریکا از برجام در روز هجدهم اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۷، با حکم دونالد ترامپ، بازار ارز کشور دچار تلاطم شد. با شروع افزایش نرخ ارز، تقریبا تمام بازار‌های دستخوش تغییرات قیمتی شدند. بازار مسکن نیز از این موضوع مستثنی نبود و با تاخیر چند ماهه، یکی از بالاترین میزان افزایش قیمت‌ها را تجربه کرد. این اصلاح قیمتی، از نظر طول زمان مداومت و میزان افزایش، تقریبا در تاریخ تورمی کشور بی‌مانند بوده است.


وی ادامه داد: افزایش مداوم قیمت به جز چند ماه استثنایی، از سال ۱۳۹۵ شروع و تاکنون نیز ادامه دارد و در برخی برهه‌های زمانی، بیشرین بازده قیمتی را بین بازار‌های سرمایه‌گذاری به خود اختصاص داده است. بخشی از این افزایش قیمت ناشی از رونق اقتصادی پس از برجام و بخش دیگر ناشی از تعلیق برجام و وضعیت اقتصادی در کشور بود. نوعی ترکیب و همزمانی که در نهایت موجب جذابیت بازار املاک برای سرمایه‌گذاران و نابودی توان خرید و اجاره در بخش مصرف‌کنندگان واقعی شد.


سعادتمند تصریح کرد: پس از دستور خروج دونالد ترامپ، رشد قیمت مسکن که در شدیدترین شرایط رکود نیز ادامه‌دار بوده است، ناشی از دو دلیل اصلی حاصل شد که عبارتند از بی‌ارزش‌شدن پول ملی و هجوم سرمایه‌گذاران برای خرید املاک وکاهش بازدهی تولید ساخت مسکن.


امید به احیای برجام در کشور، بسیار اندک شده است


کارشناس مسائل اقتصادی خاطرنشان کرد: حال در وضعیتی هستیم، که امید به احیای برجام در کشور، بسیار اندک شده است. با تدابیر، سیاست‌ها و استراتژی‌های اقتصادی کشور، به نظر می‌رسد، دولت قصدی در کاهش هزینه‌های خود ندارد و افزایش درآمد و اصلاح قیمتی را به عنوان مهم‌ترین استراتژی خود انتخاب کرده است.

وی افزود: هر چند انتقادات زیادی به سیاست‌های دولت در یکسال گذشته در حوزه معیشت و رفاه جامعه مطرح است، که در ادامه نیز، موجب سخت‌شدن بیشتر شرایط برای خانوار‌های طبقه متوسط خواهد شد، ولی مسیر شروع شده توسط دولت، در حال حاضر، امکان توقف نداشته و علاوه بر تغییر نرخ ارز ترجیحی، مواردی مانند افزایش قیمت حامل‌های انرژی و افزایش ضریب مالیاتی را نیز دربر خواهد گرفت. اما این با توجه به شرایط پیش‌رو، پرسش مطرح این است که وضعیت پیش روی بازار مسکن، در غیاب برجام چگونه خواهد بود.


افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی


سعادتمند با اشاره به اینکه افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی به عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت‌تمام‌شده ساخت مطرح است، تصریح کرد: با توجه به ماهیت مواد و مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده مسکن، حساسیت این بخش برای سازندگان بسیار مهم و حیاتی است. هزینه تولید مصالح ساختمانی معمولا وابستگی زیادی به سه عنصر، دستمزد، قیمت حامل انرژی در بخش تولید و هزینه حمل و نقل دارند. با توجه به سیاست‌های دولت به نظر می‌رسد، هر سه بخش در ادامه با تغییرات قیمتی تورمی، روبرو خواهند بود.


افزایش دستمزد اجرا


وی افزایش دستمزد اجرا را نیز یکی از فاکتور‌های افزایش قیمت عنوان کرد و افزود: این بخش از ارایه‌دهندگان خدمات، فارغ از شرایط جامعه، سعی در انطباق دستمزد خود با وضعیت تورم عمومی و حتی بالاتر خواهند داشت. با توجه به تورم اعلامی حدود شصت درصدی از سوی مراجع رسمیکه علامت سوال بزرگی روبروی آن قرار دارد، بخش اجرا در سال آینده حداقل، به همین میزان افزایش هزینه را طلب خواهد نمود.


افزایش قیمت مجوز‌های قانونی


سعادتمند با بیان اینکه افزایش قیمت مجوز‌های قانونی نیز یکی دیگر از فاکتور‌های افزایش قیمت‌تمام‌شده ساخت است، بیان کرد: این بخش هم به صورت سنتی، رشد سالیانه خود را به میزان کسری بودجه شهرداری‌ها تحمیل خواهد کرد.


پیش‌بینی رشد قیمت مسکن


کارشناس مسائل اقتصادی عنوان کرد: در چشم‌انداز فعلی، قیمت مسکن از دو منظر هزینه تمام‌شده و شاخص‌های تورم عمومی ناشی از رشد نقدینگی تحت فشار خواهد بود و در صورت ادامه روند فعلی در اقتصاد، رشد قیمت مسکن مجدداً، به صورت مداوم سالیانه ادامه‌دار خواهد بود.

ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر:
گزارش مجامع بیشتر
حرکت سریع «مبین‌وان» به سوی آینده/ برنامه ریزی برای سودآوری بیشتر

حرکت سریع «مبین‌وان» به سوی آینده/ برنامه ریزی برای سودآوری بیشتر

در مجمع سالیانه شرکت مبین وان کیش سود 100 ریالی تقسیم شد.
سود ۲۰۰ ریالی در جیبت سهامداران «سپ»

سود ۲۰۰ ریالی در جیبت سهامداران «سپ»

مجمع عمومی عادی سالیانه سهامداران شرکت «پرداخت الکترونیک سامان کیش» با حضور۹۰ درصد از سهامداران تشکیل شد.
سود ۷۰ تومانی برای سهامداران «واتی»

سود ۷۰ تومانی برای سهامداران «واتی»

مجمع عمومی عادی سالانه صاحبان سهام شرکت «گروه سرمایه‌گذاری آتیه دماوند» صبح روز گذشته به دلیل شیوع ویروس کرونا و طبق دستورالعمل سازمان بورس، به صورت آنلاین و با حضور مدیرعامل، هیئت مدیره و ۸۱/۲۹ سهامداران شرکت برگزار شد.
پربازدید
پرطرفدارترین
برای دریافت خبرنامه پول نیوز ایمیل خود را وارد نمایید: