عرضه متری مسکن با کمک صندوق املاک و مستغلات

نظام‌مند و قاعده‌پذیر کردن بازار مسکن از اهمیت بسزایی برخوردار است و به دور از هیجانات کاذبی که در بازار عادی مسکن وجود دارد، قیمت ملک شفاف و براساس عرضه و تقاضای واقعی در بورس کالا کشف شده است.

با این بازار می‌تواند یک فرصت عالی و بی‌نظیر برای تامین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن به شمار آید، بنابراین این ابزارمالی ارائه شده در بورس کالا می‌توان یک بازی برد-برد هم برای متقاضیان و هم برای انبوه‌سازان مسکن به شمار آید.

معاملات متری مسکن موجبات آن را فراهم می‌کند تا مسکن به دلیل امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه‌های خرد با تعدیل مناسب قیمتی مواجه شود؛ اتفاقی که اگر رخ دهد، بسیار مبارک است و می‌تواند بازار مسکن را به سوی ثبات و تعادل رهنمون سازد.

باید از تدوین قوانین خلق الساعه در این طرح به طور کامل جلوگیری شود تا آن را با مشکل روبرو نکند، زیرا که این بستر یک فرصت ایده‌ال است تا از طریق بورس کالا، بازار مسکن ساماندهی شود و مسکن را از وضعیت سفته‌بازانه و سرمایه‌ای به کالایی که مورد نیاز آحاد جامعه است، ولی امروز به دلیل این که دلالی در آن رواج دارد، تبدیل کند.

بورس کالا می‌تواند دسترسی مردم به مسکن انبوه‌ساز که به طور طبیعی ساخت آن اقتصادی و با صرفه است را تسهیل کند و از این طریق فاصله عرضه کننده و متقاضی نیز بسیار کوتاه خواهد شد که این امر موجب آن می‌شود، مردم با قیمت مناسب‌تری به مسکن دست پیدا کنند.

محسن علیزاده با اشاره به تاسیس صندوق املاک و مستغلات گفت: کمیسیون اقتصادی مجلس قبل از تصویب قانون جهش تولید مسکن از سازمان بورس و بازار سرمایه انتظار راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات را داشت چرا که این صندوق می‌تواند به عرضه سهل‌تر و راحت‌تر مسکن کمک کند.

وی یکی از اهداف تاسیس صندوق املاک و مستغلات را عرضه متری مسکن عنوان و اظهار کرد: این صندوق می‌تواند به رونق در بازار سرمایه، جلوگیری از سوداگری و شفاف کردن قیمت‌ها در بازار مسکن کمک کرده و منجر به توسعه مسکن در کشور شود.

این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ادامه داد: از جمله کارآیی‌های صندوق املاک و مستغلات کمک به عرضه مسکنی است که در دست انبوه سازان قرار دارد و هنوز عرضه نشده است؛ علاوه بر این با راه‌اندازی این صندوق می‌توان انتظار عرضه بهتر مسکن و سرمایه گذاری بیشتر در بخش مسکن را داشت. همچنین با شفاف شدن معاملات، تکلیف پول‌های سرگردانی که گا‌هی در بازار مسکن سوداگری می‌شود، روشن خواهد شد.

علیزاده با اشاره به آغاز پذیره نویسی در فرابورس برای عضویت در صندوق املاک و مستغلات گفت: این موضوع از اهداف سازمان بورس بوده که مقدمات این کار در فرابورس انجام شده است که می‌تواند کمک خوبی در رونق مسکن داشته باشد.

بورس کالای ایران با توجه به اهمیت خرید مسکن برای خانوار‌ها و همچنین با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن به ویژه در سال‌های اخیر به منظور حفظ قدرت خرید خانوار‌ها و نیاز به ایجاد امکان خرید تدریجی یک مسکن کامل در پاسخ به این نیاز، دو راهکار اصلی را پیش پای سیاست گذاران قرار داد تا سرمایه گذاران بتوانند به صورت متری و با سرمایه اندک در مسکن سرمایه گذاری کنند.

اولین راهکار که مقدمات آن تا حدود زیادی فراهم بوده و در مرحله نهایی شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که این مسیر در کنار ایجاد امکان تامین مالی سازنده از سرمایه‌های خرد، همزمان امکان خرید متری واحد‌های ساختمانی را بیش از ساخت برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند.

دومین راهکار نیز که از سال گذشته پیگیری‌های زیادی شده و در آینده نزدیک قابل ارائه به عموم جامعه است، صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است که از طریق آن امکان خرید متری ساختمان‌های آماده و در حال بهره برداری مسکونی، اداری و تجاری فراهم می‌شود. این صندوق‌ها سرمایه مورد نیاز جهت خرید انواع املاک را از سرمایه گذاران جمع آوری کرده و سرمایه گذاران از افزایش قیمت یا اجاره بهای پرداختی ساختمان‌های خریداری شده منتفع خواهند شد و بدین وسیله سرمایه آن‌ها هماهنگ با قیمت مسکن رشد خواهد کرد.


برای راه اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده شده است که پیش از این مورد استقبال بسیاری از فعالان بازار‌های کالایی بوده است. ابزار سلف استاندارد با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می‌تواند برای قرارداد‌های سلف بلند مدت نیز مورد استفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالا‌هایی که تاکنون به عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به عنوان یک فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده شده است، در این مقررات جزییات مربوط به فرایند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد و متفاوت از سایر کالا‌ها است به دقت مدون شده است.

به منظور انتشار اورق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوز‌های اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحد‌های ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب با ارزش حدودی واحد‌های منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد. پس از آن با توجه به متراژ کل واحد‌های منتخب، تعداد اوراق قابل انتشار تعیین شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تاسیسات، تجهیزات و سایر موارد تاثیرگذار در قیمت واحد‌های ساختمانی بصورت رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک متر مربع از یک واحد ساختمانی مبنا می‌باشند و برای سایر واحد‌ها و یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل کننده‌ای در نظر گرفته شده است.

متقاضیان پیش خرید واحد‌های ساختمانی می‌توانند با مشارکت در مرحله عرضه اولیه اقدام به خرید اوراق نمایند، البته بدیهی است که افراد می‌توانند تعداد اوراقی کمتر از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خرید کنند و از این نظر امکان خرید متری مسکن برای متقاضیان دارای پس انداز‌های اندک نیز فراهم است. در طی دوره زمانی تا پیش از اتمام ساخت واحد‌ها و آماده تحویل شدن آن‌ها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه گذاران در صورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار نمایند.

با نزدیک شدن به سر رسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحد‌ها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالا باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری نمایند اقدام به انتخاب واحد مورد نظر نموده و در یک فرایند منصفانه واحد‌ها به آن‌ها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته اند حداقل اوراق مورد نیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری نمایند یا می‌بایست اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند و یا واحد‌های ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره مند می‌شوند.

فرصت سرمایه گذاری و سودآوری

بازار اوراق سلف مسکن طبیعتا تابعی از بازار مسکن خواهد بود و نوسانات قیمت این اوراق انتظار می‌رود با افزایش یا کاهش قیمت مسکن در بازار سنتی هماهنگ باشد. البته این امکان وجود دارد که ناشر اوراق برای ایجاد جذابیت اوراق اقدام به تعیین حداقل نرخ سود برای سرمایه گذاران نماید که این امر از طریق اوراق اختیار فروش تبعی در سلف استاندارد امکان پذیر است، اما اینکه در نهایت چه میزان سود نصیب سرمایه گذاران خواهد شد قابل پیش بینی نیست. البته هدف اصلی انتشار این اوراق نیز تلاش برای حفظ سرمایه خانوار‌ها و خانه دار شدن تدریجی اقشار ضعیف‌تر است.

این طرح می‌تواند نوسانات بازار مسکن را کنترل کند؟

اگر به افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته دقت شود، دیده می‌شود که عمده نوسانات موجود در بازار مسکن منطبق با تورم بوده است و کشور ما در بسیاری از سال‌ها دچار بیماری هلندی بوده که عارضه اقتصادی شناخته شده‌ای در کشور‌های بهره‌مند از منابع نفتی است؛ لذا آنچه که می‌تواند بیش از هر چیز به کنترل نوسانات بازار مسکن بیانجامد، کنترل عوامل ایجاد تورم در کشور است. البته ابزار سلف استاندارد مسکن که ابزار تامین مالی سازنده به شمار می‌رود می‌تواند به سمت عرضه کمک نماید و تا حدودی فشار افزایش قیمت‌ها را تعدیل نماید. علاوه بر آن بورس کالای ایران در تلاش است تا با معرفی ابزار‌های مختلف نقش سازنده‌ای داشته باشد و موجب شود جامعه کمترین آسیب را از این نوسانات داشته باشد. ابزار‌های معرفی شده از سوی بورس این قابلیت را ایجاد خواهد کرد که خانوار‌ها بتوانند در افزایش قیمت‌ها همگام با آن‌ها پس انداز خود را تقویت کنند.