تاثیر بخش خصوصی در نوسان قیمت مسکن

بیشتر نوسانات قیمت مسکن، از نوسان قیمت در مناطق شهری ناشی می­ شود؛ بنابراین بررسی علل نوسانات قیمت مسکن شهری، درک ما را در مورد رابطه بین بازار مسکن و اقتصاد کلان افزایش خواهد داد. در سطح خرد، مسکن بزرگ‌ترین مؤلفه ثروت اغلب خانوار‌ها است. در حقیقت برای اغلب خانوارها، مهم‌ترین معامله مالی، خرید مسکن است. همچنین ساخت یک واحد مسکونی، بخش مهمی از مخارج خانوار یا حتی بهتر بگوییم کل ثروت خانوار را شامل می ­شود.

بررسی وضعیت مسکن از دو بعد اقتصادی و اجتماعی حائز اهمیت است. مسکن از دیدگاه اقتصادی، یک کالای اقتصادی است و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌طور مستقیم اشتغال و درآمد ملی را تحت تأثیر قرار می­دهد. همچنین مسکن از دیدگاه اجتماعی برآورد کننده یک نیاز اجتماعی است؛ بنابراین بررسی تحولات بخش مسکن و سیاست‌ها و رویکرد‌های اتخاذشده مربوط به آن می‌تواند تبیین‌کننده وضعیت و راهنمای عاملین بخش مزبور باشد.

عواملی که بر قیمت مسکن تأثیرگذار هستند به همان میزان که برای خانواده‌ها مهم هستند، برای برنامه‌ریزان شهری، سازندگان، حرفه­های مربوط به دادوستد املاک و تأمین­کنندگان منابع مالی نیز دارای اهمیت است.

با استفاده از مدل قیمت هدانیک، مطالعات زیادی در مورد قیمت مسکن صورت گرفته، اما مطالعه­ای که به‌صورت همزمان متغیر‌های عرضه و تقاضا را بر قیمت مسکن بررسی کند، کمتر انجام‌شده است. به‌عبارت‌دیگر در تحقیقات اقتصاد شهری، رابطه بین بازار مسکن و اقتصاد کلان نادیده گرفته‌شده است. در ایران نیز اگرچه مطالعات معدودی با استفاده از مدل هدانیک انجام‌شده، ولی اثرات همزمان عرضه و تقاضا در مطالعات موردتوجه قرار نگرفته است.

در این مقاله که مسکن را یک کالای همگن فرض می­ کند، به شناسایی عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضای مسکن پرداخته، سپس اثر هر یک‌بر قیمت مسکن موردبررسی قرار می­گیرد. همچنین به بررسی نقش دولت و سیاست­های آن بر بخش مسکن می­پردازیم. در ادامه مروری بر تحقیقات انجام‌شده خواهیم داشت. مبانی نظری در قسمت بعد و سپس محاسبات تجربی ارائه‌شده و در پایان نیز جمع­بندی و نتیجه‌گیری ارائه خواهد شد.

طرح ملی مسکن از ابتدای کار وزیر راه وشهرسازی به عنوان ماموریت اصلی این نهاد در دستور کار معاونت‌های مختلف و سازمان‌های ذیربط این وزارت‌خانه قرارگرفت. هدف از آغاز این طرح، تامین نیازمسکن اقشار کم‌درآمد است.

هدف از آغاز این طرح، تامین نیازمسکن اقشار کم‌درآمد است که به وسیله ابزار‌های تامین مالی بتوان شرایطی مهیا کرد تا این مهم اتفاق بی‌افتد و بخش عظیمی از متقاضیانی که توان خرید مسکن را ندارند صاحب خانه شوند.

تا امروز قرارداد‌هایی با سازمان‌های دولتی منعقد شد و نزدیک به نیمی از ۴۰۰ هزار واحدمطرح شده در شهر‌های مختلف آماده شروع ساخت‌وسازهستند. اما در این میان یکی دیگر از بزرگترین اهداف این طرح که همانا رونق در ساخت‌وساز است مغفول مانده و می‌توان گفت زمین بازی و توپ آن دست دولت است و بخش خصوصی در این پروسه نقش چشم‌گیری ندارد.

مدیران بخش خصوصی در مصاحبه‌های مختلفی نارضایتی خود را از نحوه قرارداد‌های طرح ملی مسکن اعلام کردند و صحبت‌هایی که معاونان وزارت راه و شهرسازی در خصوص همکاری حداکثری را غیر واقعی عنوان می‌کنند و معافیت‌ها ومشوق‌هایی که دولت برای ورود بخش خصوصی به این طرح عنوان کرده اند را غیرکاربردی می‌دانند.

اگر بخواهیم به مشکلات این قرارداد‌ها اشاره کنیم، ابتدا بحث پیش‌فروش مطرح می‌شود. این قانون که همچنان نمایندگان مردم در حال بازنگری و اصلاح آن هستند دارای مشکلاتی است که ورای این طرح باید پس از بازنگری و به نتیجه رسیدن آن، در بخش‌های مختلف ساخت وساز به کارگیری شود. گفتنی است نوسانات بسیار زیاد ارزی که در اثر تحریم‌های اقتصادی روی داده است، باعث شده قیمت مصالح ساختمانی افزایش داشته باشد و درنتیجه پیش‌بینی آینده قیمت‌ها ناممکن شده است.

از این رو باید سازوکاری برای بحث پیش‌فروش در نظر گرفته شود تا بخش خصوصی بتواند با توان بیشتر وارد این طرح شود. از طرف دیگر باید برخی از مجوز‌ها که امکان صدور آن توسط نهاد‌های دولتی مهیا است صادر شود تا انبوه سازان و سازندگان با قوای بیشتر به فکر اجرای صحیح طرح‌ها باشند و درگیر مباحث صدور پروانه‌های مختلف ساختمانی نباشند.

بازار بورس قیمت مسکن را کاهش می‌دهد؟

عبدالله اوتادی عضو اتحادیه مشاوران املاک کشور اظهار کرد: مقرر شده بود که دولت طرح در سال یک میلیون واحد مسکونی را برای متقاضیان و اقشار ضعیف جامعه تامین کند که امیدوار هستیم. به مرحله اجرایی و عملیاتی شدن برسد. این در حالی است که با اجرای طرح فروش متری مسکن در بازار سرمایه که اخیرا مجدد مطرح شده باید برنامه ریزی مناسبی در حوزه مسکن برای کنترل و یا تقویت آن داشته باشد.

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور افزود: آیا با وارد شدن بازار مسکن به بازار بورس اجاره بها در این بازار کاهش خواهد یافت؟ خیر چراکه این بازار تنها برای سوده دهی و یا زیان دهی مصرف کنندگان خواهد بود و هیچ تاثیری در تولید و یا عرضه مسکن نخواهد گذاشت بنابراین دولت باید در این بخش تنها به فکر تامین و تولید مسکن در شهر‌های مختلف باشد.

وی در پایان یادآور شد: باید دولت از ظرفیت‌های بخش خصوصی در این بخش استفاده کند چراکه اگر در این بازار دولت تنها باشد با افزایش قیمت مصالح ساختمانی شاهد کاهش تولید و در نتیجه افزایش قیمت مسکن خواهیم بود بنابراین در حال حاضر شاهد تقویت نقش بخش خصوصی برای رونق این بازار در حال حاضر هستیم که خوشبختانه هم تاکنون توانسته دراین حوزه موفق باشد.