حق امتیاز در پروژه های تعاونی ساز چگونه محاسبه میشود؟

مفهموم حق امتیاز در پروژه های چیتگر

مفهموم تعاونی این است که یک عده مجمعی تشکیل میدهند و از بین خود مدیرعامل و هیات مدیره انتخاب کرده و اقدام به شروع عملیات ساخت یک آپارتمان از ابتدا که خرید زمین ، اخذ جواز ، تامین سرمایه ساخت تا انتها میباشد . حال در روز اول ممکن است ظرفیت پروژه 150 نفر به ازای 150 واحد باشد و 1 نفر بخواهد سهم خود را با تمام واریزی هایی که در طول مدت زمان انجام پروژه تا این لحظه به فروش برساند و جای خود را به دیگری بدهد . در این حالت شخص تمامی واریزی های پرداختی به تعاونی را به علاوه حق امتیاز برای جایگزینی خریدار جدید با خود دریافت میکند . 

حق امتیاز سودی است که باید شخص نسبت به سرمایه گذاری خویش تا کنون انجام داده محاسبه کرده و دریافت نماید . به عنوان مثال پروژه ای دولتی در سال 1398 شروع به کار کرده و الان در مراحل پایانی است . به ازای یک واحد 60 متری تا کنون 900 میلیون تومان پرداخت شده است ولیکن قیمت آن ملک شاید متری 30 تومان است یعنی 2 میلیارد و 700 میلیون تومان ، در اینجا ما به تفاوت واریزی و قیمت واقعی که 1 میلیارد و 800 میلیون تومان است به عنوان حق امتیاز از خریدار جدید دریافت میشود . اگرچه حق امتیاز را برخی تعاونی های تازه تاسیس همان ابتدا دریافت مینمایند مانند پروژه فرتاک ولیکن در واقع خریدار باید بداند که حق امتیاز در پروژه هایی که ظرفیت آنها تکمیل نشده است معنی خاصی جز سود یا کمیسیون تعاونی نمیدهد و بیشتر این مفهوم برای پروژه های دولتی وجود دارد نه پروژه هایی که در حال پذیره نویسی هستند .

واسطه گری تعاونی ها

برخی مواقع یک سازنده مدل پیش فروش خود را از حالت قطعی که معمولا با آن مواجه شده اید و در آن قیمت قطعی ، واحد مشخص و کلیه تعهدات در قرارداد اولیه ذکر میشود به حالت علی الحساب و در قالب تعاونی میبرد و در این حالت در واقع جذب سرمایه گذار مینماید و هر چه هزینه شود به روز از اعضا دریافت مینماید . برای انجام این کار باید از طریق تعاونی واسطه معامله انجام شود و آن تعاونی حق الزحمه خود را در قالب حق امتیاز دریافت مینماید در نتیجه این گزینه یک ابزاری است که در برخی تعاونی ها میتواند باعث دریافت پول بیشتر از خریدار تحت این عنوان شود . 

اما یک ایرادی که در این بین وجود دارد پروژه هایی است که مدت زمانی طولانی مسکوت میشوند به عنوان مثال پروژه دیپلمات چیتگر که به علت مشکلات شهرداری شروع آن با تاخیر انجام شده در نتیجه ممکن است در اینگونه پروژه ها واریزی اولیه کم باشد زیرا این مبالغ در خیلی قبل تر واریز شده ولیکن حق امتیاز آنها بالا باشد که آن هم به این دلیل است که سرمایه گذاران برای بروز کردن ارزش سرمایه گذاری خود با توجه به مدت زمان سپری شده قیمت حق امتیاز را بالا میبرند . 

ریشه پیدایش حق امتیاز از تعاونی های دولتی

در واقع ریشه پیدایش حق امتیاز از تعاونی های دولتی میباشد بدینصورت که یک سازمان یا نهاد دولتی زمینی را به منظور تامین نیاز مسکن کارکنان به آنها در قالب تعاونی واگذار میکند و مبلغ آنرا بصورت اقساط طولانی مدت و کسر از حقوق دریافت مینماید . در این بین ممکن است عضو یک پروژه بصورت تسویه شده یا مبلغ مانده کمی در تعاونی عضو باشد که در حال ساخت یک پروژه مسکونی است و سهم وی یک واحد 60 متری است . در اینجا حق امتیاز مفهوم پیدا میکند چون قرارداد همان قراردادی است که با وی چند سال گذشته منعقد شده و در واقع حق امتیاز برای واگذاری قرارداد قدیمی به شخص جدید است نه اینکه یک تعاونی در همان ابتدای شروع کار از اعضا حق امتیاز دریافت نماید بدین معنی که ظرفیت تکمیل شده و خریدار جدید دارد جای شخص قدیمی را میگیرد و باید حق امتیاز پرداخت کند خیر این موضوع صحیح نیست . 

معایت و مزایای تعاونی ها دولتی 

اول از همه در نظر داشته باشید بسیاری از تعاونی شکل گرفته از اعضای بازنشسته یک سازمان است و میتواند به سازمان مرتبط نباشد در نتیجه باید ریشه تعاونی را در خود نهاد جستجو نمود و تجربه نشان داده در 90 درصد مواقع سازمان و نهاد دولتی دخالتی در امور تعاونی ندارد و تنها زمینی را به آنها واگذار کرده است در نتیجه اول از همه باید پشتوانه تعاونی بررسی شود و سپس نحوه اجرای کار که بصورت جذب سرمایه از اعضا است یا مشارکت با پیمانکار ، در مورد اول روند پیشرفت پروژه کند است زیرا تامین سرمایه از صدها عضو همیشه چالش بر انگیز است اما در مورد دوم که مشارکت انجام میشود معمولا نتیجه مطلوب است و پروژه به ثمر میرسد . 

بطور کلی در تعاونی های دولتی سرعت انجام کار کند است اما ضریب اطمینان بالاست و گاهی اوقات میتوان آنها را یک سرمایه گذاری طولانی مدت در نظر گرفت که در نهایت به ثمر میرسند و سرمایه گذاری هر شخص با توجه به روحیه ، سرمایه اولیه و ریسک پذیری و همچنین نیازی که دارد متفاوت است ولیکن این را توجه داشته باشید که اصولا قیمت پروژه های تعاونی ساز دولتی مناسب است اما روندشان کند است . 

سخن نهایی 

بحث تعهدات در تعاونی های غیر دولتی یک موضوع مهم است که باید بررسی شود ، دلیلی ندارد که یک تعاونی پول از شما بگیرد و قالب پروژه را در تعاونی ساز ببرد اما تعهدی نیز در اجرا ندهد در حالیکه معمولا اینگونه تعاونی ها اعضای آن از قبل مشخص است و عضو جدید نقشی در تغییر آنها ندارد . پس بهتر است بدانید که سرمایه تان را به دست چه کسی میدهدید و چرا باید اینکار را انجام دهید . 

متاسفانه کپی برداری از تعاونی های دولتی و تاسیس تعاونی هایی که به ظاهر ریشه دولتی دارند و تنها روال کار را انجام میدهند اما هدف و ماهیت آنها چیز دیگریست از مشکلاتی است که در منطقه 22 و دیگر مناطفی که ساخت و ساز تعاونی در آن جریان دارد مشاهده میشود . برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های پیش فروش در منطقه 22 تهران میتوانید به وبسایت https://www.tehran-borj.ir مراجعه فرموده و اطلاعات جامعی در مورد پروژه های در حال اجرا از قبیل سابقه و اعتبار سازنده ، شرایط خرید ، تعهدات سازنده و روند پیشرفت پروژه دریافت نمایید .