نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در قانون جدید ۱۲ برابر شده است!/اطلاعات ناقص سد راه دریافت مالیات از خانه‌های خالی

ده سال پیش، وزارت راه و شهرسازی دولت دهم با راه‌اندازی «سامانه خطوط تلفن ویژه» برای «معرفی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه» در وزارت مسکن، از ساکنان ۲ کلان‌شهر تهران و کرج خواست، در صورت اطلاع از خانه‌های خالی در محله‌ها یا مجتمع‌هایی که بیش از یک واحد در آن‌ها خالی از سکنه است، مشخصات واحد‌ها را به وزارت مسکن اطلاع دهند.

این خبر در واقع اولین تلاش‌ها درباره ماجرای مالیات بر خانه‌های خالی در کشور به حساب می‌آید که در هفته جاری و پس از فراز و فرود ۱۰ ساله در قالب قانونی قابل اتکا در مجلس یازدهم تصویب و توسط حسن روحانی، رئیس جمهور به دستگاه‌های ذی‌ربط ابلاغ شد.

در همین راستا و به منظور آگاهی از جزئیات اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم یا همان مالیات بر خانه‌های خالی حسین عبداللهی کارشناس حوزه مسکن گفت: از سال ۹۴ این قانون تصویب شده بود، ولی اجرا نمی‌شد، به این دلیل که می‌گفتند مشکلاتی دارد. مجلس یازدهم که آمد برخی از نمایندگان برای سامان‌دهی بازار مسکن تصمیم گرفتند که تقاضا‌های این بازار را کنترل کنند. یک بخش مالیات بر عایدی سرمایه بود و یک بخش مالیات بر خانه‌های خالی. از آن‌جایی که می‌توانستند قانون مالیات بر خانه‌های خالی را زودتر از مالیات بر عایدی سرمایه تصویب کنند و به تابستان امسال هم برسد، در دستور کار قرار دادند. کلیات آن در ۱۵ مرداد تصویب شد، اما شورای نگهبان ۲۲ ایراد به آن گرفت.

وی توضیح داد: یک بخش محوری این ایرادات تعریف خانه‌های خالی بود که می‌گفتند مشکل دارد. درصورتی‌که سال ۹۴ همین تعریف تصویب شده بود، اما مجلس آن را تغییر داد و در تعریف بدون ساکن و یا کاربر هم اضافه شد. یک بخش دیگر ایرادات واژگانی بود که پروژه تبدیل به طرح شد و کنتور تبدیل به شمارش‌گر شد. یک بخش دیگر تعداد خانه‌های معاف از خانه‌های خالی بود که چه تعداد از خانه‌ها باید معاف باشند. بر همین اساس در قانون آمده بود خانه‌های اصلی افراد در شهر محل سکونت ۱ عدد و خانوار‌ها می‌توانند ۱ خانۀ فرعی هم در سایر شهر‌ها داشته باشند و همچنین تصویب شد که اگر به نام یکی دیگر از اعضای خانواده باشد مشکلی نیست. ایراد دیگر این بود که تا چه مدتی ضرورت دارد این مالیات از خانه‌های خالی دریافت شود و مجلس تصمیم گرفت که یک شاخصی برای این کار تعریف کند به این صورت که نسبت تعداد خانه‌های شهر به تعداد ساکنان شهر اگر به ۱.۲۵ برسد، در این حالت از خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نشود و این مستلزم افزایش تولید است که خود محرک بهبود شرایط بازار خواهد شد.

عبداللهی ادامه داد: مهم‌ترین ایراد از ۳ نکته شورای نگهبان این بود که اگر فردی به هر دلیلی نتواند خانۀ خود را بفروشد یا اجاره دهد، شما چه برخوردی با او می‌کنید. در واقع یکی از فلسفه‌های مالیات بر خانه‌های خالی این است که مالکان بتوانند به قیمت بازار بفروشند که مردم بتوانند خانه‌دار شوند و با توجه به این‌که زمان کافی هم برای فروش داده شده بود این ایراد خیلی نمی‌توانست موجه باشد. مجلس برای رفع این ایراد ۲ اقدام انجام داد، یکی این‌که اگر شخصی به علت مشکلات قضایی خانه‌اش خالی مانده باشد باید به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲۴۴ قانون مالیات‌های مستقیم مراجعه کند و مشکل خود را برطرف کند یا اگر مشتری نداشته باشد بر اساس تشکیل یک سامانۀ معاملاتی توسط وزارت راه و شهرسازی و بر اساس نرخ ارزش معاملات و نرخ ارزش اجاره‌ای ملک که موضوع مادۀ ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است، معاملات خود را در آن‌جا ثبت کند و بگوید که من مشتری می‌خواهم؛ ۲ بار به او مشتری معرفی خواهد شد که اگر ۲ بار را رد کرد، دیگر معاف نیست و مشمول مالیات خواهد شد.

عبداللهی در خصوص نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در قانون جدید ۱۲ برابر شده است، گفت: یکی بحث نرخ مالیات است که در سال ۹۴ بازدارنده نبود. در واقع طبق قانون سال ۹۴ بالغ بر ۵۰ درصد مالیات بر درآمد اجاره بود و با توجه به ارزش معاملاتی آن سال برای یک خانۀ یک میلیاردی حدوداً ۲ میلیون تومان می‌شد؛ ولی در حال حاضر برای یک خانۀ یک میلیاردی در سال اول ۵۰ میلیون تومان مالیات محاسبه می‌شود.

عبداللهی عنوان کرد: در قانون قبلی طبق تبصرۀ ۱۱ مادۀ ۵۳ گفته شده بود که خانه‌های زیر ۱۵۰ متر در تهران و مجموعاً زیر ۲۰۰ متر در سایر نقاط کشور از مالیات بر خانۀ خالی معاف هستند که این موضوع ربطی به خانۀ خالی نداشت به همین خاطر این قانون را تغییر دادند، ولی در قانون جدید این معافیت را برداشتند چراکه مأخذ مالیات بر خانه‌های خالی مالیات بر درآمد اجاره است به همین این معافیت به مالیات بر خانه‌های خالی هم می‌رسید؛ بنابراین همه واحد‌های مسکونی در تهران در صورت عرضه نشدن، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است.

این کارشنای ادامه داد: برای این‌که تولید مسکن رونق بگیرد به سازندگان وقت بیشتری دادند یعنی ۱۲ ماه بعد از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی برای سازندگان با تعداد کم و برای انبوه‌سازان ۱۸ ماه بعد از صدور گواهی اتمام عملیات وقت داده شده که بعد از آن باید بفروشند در غیر این صورت مشمول مالیات می‌شوند.

وی گفت: شناسایی خانه‌های خالی در قانون سال ۹۴ صرفاً بر اساس سامانۀ املاک بود که این سامانه فقط مالکیت، متراژ و نوع خانه را مشخص می‌کرد، اما با اضافه شدن خوداظهاری علاوه بر این اطلاعات، سکونت افراد هم اضافه شد و ما به روز می‌توانیم سکونت افراد را داشته باشیم و با توجه به این‌که خوداظهاری هم انجام می‌شد، یک ضمانتی برای آن گذاشتند که فرد خانه‌های خود را اظهار کند که اگر نکند نمی‌تواند از خدمات استفاده کند و هم تعرفه‌های آب، برق و گاز او پرمصرف تلقی می‌شود.

حالا اگر یک خانه اظهار نشده باشد در حکم خانۀ خالی شناسایی می‌شود و مالیات از آن گرفته می‌شود. در این بین توجه به یک نکته حائز اهمیت است، در قانون آمده بود که اگر خانه مجموعاً ۴ ماه خالی باشد، بعد از آن مشمول مالیات است. شورای نگهبان یک ایرادی گرفته بود که اگر فردی آن خانه را بخرد این معافیت برای فرد جدید هست یا خیر؟ طبق تغییری که ایجاد شد گفتند که اگر به صورت رسمی معامله و انتقال صورت گرفته باشد، معافیت برای فرد جدید هم جاری است و ۴ ماه دیگر هم می‌تواند خالی باشد و به خاطر این هست که مردم سوق پیدا کنند تا معاملات را رسمی انجام دهند.

مالیات بر خانه‌های خالی ۸ برابر ساخت و ساز کنونی به عرضه مسکن کمک می‌کند

عبداللهی در خصوص اینکه مالیات بر خانه‌های خالی چه تاثیری بر روند بازار مسکن دارد؟ گفت: در رابطه با مزیت اخذ مالیات بر خانۀ خالی می‌توان گفت در بازار مسکن عرضه افزایش می‌یابد. با توجه به این‌که ۲.۵ میلیون مسکن خالی پیش‌بینی شده و این رقم ۸ برابر ساخت و ساز فعلی کشور است که باعث می‌شود حجم زیادی از مسکن وارد بازار شود. نکتۀ بعد این است‌که توقف رشد خانه‌های خالی خیلی برای ما مهم است، چیزی که از سال ۸۵ تا ۹۵، ۴ برابر شده است و از ۶۳۳ هزار واحد به ۲.۵ میلیون واحد رسیده است. باید برای این موضوع یک ابزار متوقف‌کننده می‌گذاشتند که بحث مالیات بر خانۀ خالی می‌تواند در این زمینه مفید باشد.

به عنوان مثال در شهر ونکوور هم از همین مالیات بر خانۀ خالی استفاده کردند که در سال ۲۰۱۷، ۱ درصد ارزش ملک بوده است و تصویب کردند که در سال ۲۰۲۱ به ۳ درصد ارزش خود ملک افزایش پیدا کند و دلیل هم این بود که مالیات بازدارنده بوده و توانسته به میزان ۳۰ درصد عرضۀ خانه در بازار مسکن را افزایش دهد. همچنین از این درآمد برای ساخت ۱۱۶ هزار مسکن ارزان‌قیمت برای مردم استفاده کردند و ۱۹ درصد هم ساخت خانه‌های اجاره‌ای افزایش پیدا کرده است. در کل نکات مثبتی در این طرح دیدند و تصمیم به افزایش آن گرفتند.

همین اتفاق در شورای شهر لس‌آنجلس هم در حال رخ دادن است و می‌خواهند این مالیات را تصویب کنند. در استرالیا هم این چنین قانونی هست. در اتاوای کانادا و بریتیش کلمبیا هم همین‌طور است.

ارسال اطلاعات یک میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی به سازمان مالیات

هادی خانی، معاون فناوری سازمان امور مالیاتی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی بخشی از اطلاعات خانه‌های خالی را از طریق سی دی (دیسک فشرده) به سازمان امور مالیاتی ارسال کرده است، اظهار می‌کند «اطلاعات ذخیره شده در این سی‌دی برای محاسبات مالیاتی ناقص است. هرچند می‌توانیم این بخشی از این اطلاعات را استفاده کنیم، اما تمام اطلاعات قابل‌استفاده نیست».

وی ادامه می‌دهد «همواره بحث سازمان امور مالیاتی این بوده که وزارت راه و شهرسازی اطلاعات و دیتایی ارائه دهد که سازمان بتواند به استناد آن برای محاسبات مالیاتی اقدام کند».

معاون سازمان امور مالیاتی درباره موارد نقص اطلاعاتی گفت «در برخی موارد نمی‌دانیم واحد مسکونی در چه بازه زمانی خالی بوده است، آیا خالی بودن این واحد محرز است یا اینکه تنها دلیل، عدم مراجعه افراد به سامانه بوده؟ که تمام این موضوعات محل بحث بوده تا در روند محاسبات و مالیات ستانی اختلالی ایجاد نشود».

خانی با تأکید بر اینکه برخلاف ادعای وزارت راه و شهرسازی ازنظر ما دیتای ارائه‌شده کامل نیست و یک بخش محدودی از این اطلاعات را می‌توان مورداستفاده قرار داد، عنوان می‌کند «حتماً عملیات مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی از امسال شروع می‌شود، اما دیتای یک‌میلیون و ۱۷۴ هزار واحد خالی را در اختیار نداریم».

اطلاعات قابل بهره‌برداری برای کمتر از ۱۰ هزار واحد کامل است

وی بیان می‌کند «متأسفانه همان اطلاعاتی که در قالب سی‌دی ارائه شده به‌طور کامل قابل بهره‌برداری نیست. هرچند اطلاعات بیش از یک‌میلیون واحد ارائه شده، اما در حال حاضر اطلاعات قابل بهره‌برداری برای کمتر از ۱۰ هزار واحد کامل است و مابقی اطلاعات ناقص است و امکان استفاده از آن‌ها را در فرایند محاسبات نداریم».

به گفته معاون سازمان امور مالیاتی «وقتی وارد فرایند محاسبات می‌شویم نیاز به دیتای کامل داریم که طبق قانون وزارت راه و شهرسازی باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد بنابراین نباید هزینه اعتراضات مردم به دلیل نقص در اطلاعات را متوجه سازمان امور مالیاتی شود و باید از دقیق بودن و قابل دفاع بودن این اطلاعات مطمئن شویم».

خانی عنوان می‌کند «البته می‌دانیم که همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی با محدودیت‌هایی مواجه هستند و در بخش اعتبار سنجی مشکلاتی دارند و جمع‌آوری این اطلاعات کار راحتی نخواهند بود، اما طبق تقسیم‌کار قانون وزارت راه و شهرسازی باید این داده‌ها را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد».

وی بیان می‌کند «از آنجایی‌که مالیات ستانی از خانه‌های خالی تکلیف قانون است قطعاً امسال از خانه‌های خالی با دیتای کامل موجود، مالیات اخذ می‌شود».