مسکن آماده ورود به دوره رکود می‌شود

بازار مسکن را همیشه به عنوان کم‌ریسک‌ترین بازار می‌شناسند. با اینحال افزایش قیمت مسکن در سال گذشته به حدی بود که بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست دادند. همواره دوره‌های رونق و رکود در مسکن وجود داشته است. برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود مسکن از سال آینده آغاز خواهد شد و برخی نیز معتقدند این دوره هنوز نشانه‌ای برای بروز نیافته است.

بازار مسکن در روز‌های اخیر باز هم آهنگ نابه سامانی سر می‌دهد چراکه بسیاری از کارشناسان و همچنین آمار‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در مقایسه با ماه‌های گذشته با نوساناتی روبرو شده است.

کاهش ۰.۳ درصدی نرخ معاملات مسکن در مهرماه ۱۴۰۰ هم به نظر فعالان این بخش به دلیل رکود در معاملات است چراکه بانک آمار معاملات مسکن در پایتخت را هم با کاهش ۲۶تا۲۸ درصدی اعلام کرده و تاییدی بر این موضوع است.

مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن پس از توافق وین می‌گوید: ما باید بدانیم که با تلاش مسوولان، احتمال این‌که افزایش قیمتی در حوزه مسکن داشته باشیم، وجود ندارد. تازه اگر واقعا دولت یک برنامه مطلوب‌تری برسد و از طرف دیگر، دستور ریاست‌جمهوری در خصوص فروش مازاد املاک عملیاتی شود، به طور مسلم کاهش قیمت خانه را شاهد خواهیم بود.

وی در پاسخ به این پرسش که میزان کاهش قیمت مسکن تا چقدر ارزیابی می‌شود؟ می‌افزاید: خدا کند که ملک مفت و مجانی شود. باید حرکتی انجام شود و خانه‌های خالی به بازار بیاید و املاک مازاد به فروش رود. ما منجم نیستیم که بگوییم خانه ۶۰، ۷۰ درصد پایین می‌آید، ولی افت قیمت خواهیم داشت.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح می‌کند: ما راضی به زیان هیچ‌کسی نیستیم، ولی اگر حرکتی صورت گیرد، مثل قطعه قطعنامه ۵۹۸، قطعه‌ای هم در بهشت‌زهرا خواهیم داشت. افرادی طماع پول و دلار را بلوکه کردند و ملک خریدند و احتکار کردند. به طور مسلم ما راضی به زیان نیستیم، ولی احتمال سقوط قیمت هست.

پیمان مولوی، کارشناس اقتصادی درباره وضعیت آتی بازار مسکن دوره‌های رکود و رونق این بازار اظهار کرد: در حال حاضر متوسط قیمت دلاری مسکن حوالی هزار دلار در حال نوسان است. بعضی اوقات از این دامنه بالاتر و بعضی اوقات نیز از آن پایین‌تر می‌آید. در واقع ما دو کرانه بالا و پایین و یک خط میانگین یا تعادلی در بازار مسکن داریم. در حال حاضر قیمت مسکن چیزی حدود ۱۲۱۴ دلار قرار گرفته است، یعنی بین خط میانگین و کف قرار دارد.

او ادامه داد: براساس این نقطه‌ای که در آن قرار گرفته‌ایم، افزایش قیمت مسکن از افزایش قیمت دلار بیشتر و کاهش قیمت مسکن از کاهش قیمت دلار کمتر خواهد بود. در واقع در اقتصاد ایران این مسئله در روند‌های چهل ساله به صورت یک فکت درآمده است.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه ما در بزنگاه حرکت از رونق به رکود هستیم، گفت: رکود زمانی اتفاق می‌افتد که کاهش قیمت در متوسط داشته باشیم که با کاهش قیمت معاملات ترکیب شود و رونق زمانی است که افزایش قیمت با افزایش معاملات هم تایید شود.

وی افزود: در آبان ماه ۱۴۰۰ به آذر ماه شاهد یک رشد ۳۳ درصدی در معاملات هستیم و یک رشد ۱.۸ درصدی نیز در قیمت‌ها شاهد هستیم که نشان می‌دهد هنوز در رکود نیستیم. اما در آخرین گزارش بانک مرکزی در آذر به دی ماه شاهد رشد قیمت یک درصدی و رسیدن متوسط قیمت ملک به ۳۳ میلیون تومان بوده‌ایم، ولی معاملات ۰.۵ درصد نسبت به ماه قبل رشد کرده است. ماشین بازار مسکن که یک ماشین کند حرکت است، چون اندازه بزرگی دارد، در حال کم کردن سرعت است.

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: دوره‌های رونق و رکود مسکن، به صورت محتمل اتفاق می‌افتد، اما زمان‌بندی آن خیلی مهم است. ما تا الان طولانی‌ترین دوره رونق یا افزایش قیمت را در بازار مسکن داشته‌ایم که از سال ۷۴ تا الان را شامل شده است.

او تصریح کرد: مهم‌ترین فاکتور که مهم‌ترین ریسک در این دوره را ایجاد می‌کند، کاهش قدرت خرید است. این فاکتور از دلار و تورم هم مهم‌تر است. کاهش قدرت خرید وقتی اتفاق می‌افتد، یک دوره بازیابی ۱.۵ تا سه سال طول می‌کشد تا دوباره قدرت خرید بتواند تقاضا را تحریک کند. در سال ۱۳۹۶ تا الان دوره تقاضا بود که دوره تورمی هم به آن پمپاژ شد. به هر حال خیلی‌ها بازار مسکن را سپر تورمی می‌دانند و این امر هم طبیعی است.

ملک همواره سپر تورم بوده و همواره در بحران‌ها رشد کرده است. این مسئله برای افزادی که می‌خواهند ملک بخرند، به این معنی نیست که ملک نخرند. چند نوع سرمایه‌گذار است؛ یکی مقتصد صرفه‌جو یعنی سرمایه‌گذاری که الان خانه ندارد؛ دومی سرمایه‌گذار رفاه‌گرا است؛ سوم سوداگران هستند و طیف چهارم هم کسانی که بالای ۷۰۰ هزار دلار در سال درآمد دارند.

سوداگر در این شرایط اصلاً وارد بازار مسکن نمی‌شود، سرمایه‌گذار رفاه‌گرا در این شرایط با اجاره کامل (نه رهن) وارد این بازار می‌شود. مقتصد صرفه‌جو اگر پول نقد دارد، می‌تواند بین رونق و رکود خانه بخرد، اما اگر فشار اجاره داشته باشد، باید ملک بخرد، اما از فضا استفاده کند و قیمت پایین‌تر از متوسط در منطقه‌اش را خریداری کند که اگر شاهد دوره ورود به رکود بودیم، ضرری نبیند.