بازار رهن ثانویه کانالی به سوی نقدینگی مسکن

پول‌نیوز - از آنجایی که مسکن یکی از مهم‌ترین و سرمایه برترین بخش‌ها در اقتصاد کشور محسوب می‌شود، ارزش اقتصادی سرمایه موجود دراین بخش و نیز منابع درآمدی حاصل از آن به ترتیب سهم بزرگی از ثروت و درآمد ملی را شامل می‌شود.

از عمده چالش‌های پیش‌روی مسکن مساله‌ی تامین مالی است. بانک محوری و عدم توانایی بازار مسکن در تجهیز منابع مالی با استفاده از ظرفیت‌های متعدد بازار پول و سرمایه، توسعه بخش مسکن و امکان تامین آن برای اقشار مختلف جامعه سودآوری این بخش را با چالش جدی مواجه کرده است.

یکی از روش‌های تحقق رویای خانه‌دار شدن در اغلب کشور‌های دنیا توسعه بازار رهن است. بازار رهن مسکن در ایران صرفا در قالب اولیه شکل گرفته و نظام تامین مالی هنوز از شیوه‌های سنتی تبعیت می‌کند.

برهمین اساس ایجاد بازار رهن ثانویه از جمله روش‌های تجهیز منابع مالی برای موسسات اعتباری و بانک‌هاست که برای رفع چالش تامین مالی در بخش مسکن کشور‌های توسعه یافته و بعضا در حال توسعه مورد بهره‌برداری قرار گرفته است.

براساس این گزارش سابقه بازار رهن ثانویه در دنیا به سال 1938 باز می‌گردد، اما فعالیت‌های رهنی در ایران از سال 1305 با تشکیل موسسه رهنی ایران و با سرمایه‌گذاری صندوق بازنشستگی کشور تحت نظارت وزارت دارایی آغاز شد.

براساس آمارها در ایران مانده تسهیلات اعطایی به بخش مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی کمتر از 10 درصد است. این مساله در حالی است که در برخی کشور‌های اروپایی مانند هلند این نسبت به 100 درصد می‌رسد.

بانک مسکن تا به امروز به عنوان عمده‌ترین موسسه رهنی در ایران فعال بوده که سالانه پاسخگوی حداکثر 250 هزار نفر متقاضی مسکن بوده است. این رقم در مقایسه با دو میلیون سپرده‌گذار وام‌خواه این بانک حکایت از ظرفیت پایین بازار رهن در کشور دارد.

علاوه بر این مساله پوشش پایین تسهیلات مسکن به ویژه در تهران و کلانشهرهای بزرگ و همچنین کوتاه‌بودن دوره تسهیلات از دیگر ضعف‌های بازار رهن کشور به‌شمار می‌رود.

گروهی از کارشناسان این حوزه معتقدند: انجام اصلاحات در بازار مسکن بدون اصلاح در بازار رهن ممکن نیست و تجارب سایر کشور‌های پیشرفته نیز نشان می‌دهد که بازار ثانویه به عنوان کانالی برای هدایت نقدینگی به بخش مسکن راهکار اساسی رفع این محدودیت و گسترش بازار مالی مورد نیاز مسکن است.

حال می‌توان گفت با توجه به شرایط فعلی حوزه مسکن در کشور بازار رهن ثانویه می‌تواند بستر مناسبی برای برقراری جریان با ثبات نقدینگی، کاهش ریسک و اتصال بازار پول به بازار سرمایه باشد. این مساله در حالی است که پس از تصویب قانون اوراق بهادار در سال 1384 بستر قانونی لازم برای طراحی این طرح فراهم شده و با توجه به این‌که بستر‌های قانونی لازم ایجاد شده، اجرای این طرح می‌تواند در این مقطع زمانی راهگشا باشد.

در پایان می‌توان تاکید کرد رواج و توسعه بازار رهن اولیه پیش‌نیاز اساسی در تشکیل بازار رهن ثانویه خواهد بود و فراهم بودن نظام حقوقی و قانونی کافی و ایجاد بستر‌های لازم برای توسعه بازار‌ رهن اولیه و وجود فضای پایدار اقتصادی و اصلاح ساختار بازار‌های وثیقه‌ای از شروط اساسی ایجاد بازار رهنی مناسب است.