بازار مسکن؛ آرام اما صعودی

پول‌نیوز، سهیلا طایی - رکود طولانی‌مدت در حوزه مسکن حالا دیگر مدت‌هاست که سرمایه‌گذاران را از ورود به این حوزه دلسرد کرده است. به همین دلیل، تولیدکنندگان مسکن نیز عطای ساخت‌وساز را به لقایش بخشیده‌اند و به امید سود بیش‌تر، سرمایه‌های خود را در بخش‌های عمدتا غیرمولد و یا بانک‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

صنعت ساختمان اما یکی از صنایع مهم به شمار می‌رود که 200 صنعت را به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم دربرمی‌گیرد.

تقاضای بالا در این حوزه،  مسکن را به یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بدل کرده است. به دلیل اهمیت این بخش، هر دولتی که روی کار می‌آید، طرح‌هایی برای خانه‌دار کردن مردم به اجرا می‌گذارد که نام‌آشنا ترین آنها مسکن مهراست که توسط دولت احمدی‌نژاد طراحی و اجرا شد.

در دولت یازدهم نیز تمهیداتی همچون افزایش وام مسکن و صندوق پس‌انداز يكم ایجاد شد، به این امید که بخش مسکن وارد مدار رونق بشود.

به گواه آمار، این سیاست‌ها چندان کارساز نبوده و اطلاعات بازار املاك ايران (آمار معامله‌شده حقيقي) نشان مي‌دهد، حجم كل معاملات خريد آپارتمان در تهران طي مهرماه سال 95 به ميزان قابل‌توجهي نسبت به شهريور كاهش‌يافته است. اين در حالي است كه برخلاف انتظار معمول طي مهرماه، قيمت مسكن عقب‌گرد مطلوبي از خود نشان داده است.

نگاهی به آمار

بر اين اساس، ميانگين قيمت مسكن در مهرماه نسبت به شهريور در يك نوسان قابل‌توجه از متوسط هر مترمربع ۴ ميليون و 120هزار تومان به ميانگين 3ميليون و 940هزار تومان رسيد. اين در حالي است كه حجم معاملات خريد مسكن در فاصله اين دو ماه، از 13هزار و 9 فقره به 9هزار و 80 فقره رسيده بود.

در اين ميان در آبان ماه حجم كل معاملات خريد آپارتمان نسبت به مهر ماه با افزايش اندكي روبه‌رو شده بود. بر اساس داده‌هاي اين سامانه تعداد معاملات مسكن در آبان با رشد بيش از هزار عددي به رقمي حدود 10هزار و 430 فقره رسيد.

در اين بازه زماني، قيمت هر مترمربع نيز از 3ميليون و 940هزار تومان به 4ميليون و 70هزار تومان رسيد. اين آمارها بيانگر اين موضوع است كه با افزايش حجم تقاضا قيمت‌ها به ميزان قابل‌توجهي افزايش‌يافته است.

در آذرماه 95 نيز حجم معاملات به علت نوسانات ارزي، سردرگمي‌هاي ناشي از برجام با كاهش قابل‌توجهي روبه‌رو شده است. بر اساس آمارهاي موجود، تعداد معاملات مسكن در آذرماه حدود 3هزار و 715 فقره است، اين در حالي است كه به علت نوسانات جديد نرخ ارز، قيمت مسكن با افزايش اندكي روبه‌رو شده و قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين ماه حدود 4ميليون و 110هزار تومان است.

بررسي سرانگشتي اين آمارها بيانگر افزايش حجم معاملات مسكن در پاييز سال 95 نسبت به سال‌هاي قبل است. اما در اين ميان بايد توجه داشت روند تعداد حجم معاملات در آذرماه 95 نسبت به آبان همين سال به علت انتظار مردم براي بهبود اوضاع اقتصادي، روند نزولي شديد داشته است، هرچند کارشناسان امیدوارند در سه‌ماهه زمستان حجم معاملات بهبود یابد.

اما بازار مسكن چه زمان وارد رونق مي‌شود؟ آيا حوزه مسکن دچار جهش قیمتی خواهد بود؟ در زمستان بازار مسکن به کدام سمت‌وسو می‌رود؟ وضعیت املاک اداری و تجاری به چه صورت خواهد بود؟ سیاست‌های دولت در رونق بازار مسکن موثر است؟ پول‌نیوز پاسخ این سوالات را از مهدی سلطان‌محمدی، تحلیل‌گر بازار مسکن پرسیده است.

سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که چه میزان از معاملات در بازار مسکن به قصد خانه‌دار شدن بوده و چه میزان از فعالیت‌های سوداگرانه سرچشمه می گیرد؟ گفت: مسکن یک کالای سرمایه ای _ مصرفی است و در همه جای دنیا نیز این دو توامان مطرح بوده است؛ زمانی که افراد مسکن تهیه می‌کنند نه‌تنها به آن به‌عنوان سرپناه می‌نگرند بلکه آن را به‌عنوان سرمایه نیز به نسل‌های بعدی منتقل می‌کنند. اما اگر خرید و فروش مسکن به هر منظوری حتی سوداگرانه انجام شود، تقاضا را تحریک کرده و منتهی به رونق می‌شود.

روند آرام افزایشی در زمستان

وی در ادامه گفت‌وگو با خبرنگار پول‌نیوز تصریح کرد: در‌حال‌حاضر بازدهی مسکن از بازارهای رقیب پایین‌تر است و کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده‌اند یا سودی نبرده‌اند و یا متضرر شده‌اند. از همین رو، هیچ‌کس سرمایه‌اش را وارد این بخش نمی‌کند و همین امر پیش‌بینی در مورد این بازار را با تردید همراه کرده است و پیش‌بینی‌ها نمی‌تواند دقیق و قطعی باشد.

این تحلیل‌گر بازار مسکن در پاسخ به سوال دیگری در مورد بازار مسکن در زمستان گفت: محتمل‌ترین حالت این است که در یک سال آتی، روند آرام افزایشی داشته باشیم که همپای نرخ تورم باشد و در همین راستا روند افزایشی پاییز در زمستان نیز ادامه خواهد یافت؛ حجم معاملات افزایش می‌یابد و تقاضا نیز بیشتر می‌شود. پس می‌توان انتظار داشت که رونق نسبی را شاهد باشیم. چرا که رکود را پشت سر گذاشته‌ایم و در‌حال‌حاضر در انتهای سیکل رکودی هستیم؛ رشد اقتصادی نیز موید این مساله است که اوضاع اقتصاد بهبود خواهد یافت.

وضعیت املاک اداری بهتر از تجاری

وی در پاسخ به این سوال که سیاست‌های دولت و نیز اجرای طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی یا صندوق پس‌انداز یکم تا چه میزان در بهبود اوضاع بازار مسکن موثر است؟ یادآوری کرد: سیاست‌های دولت تاثیر زیادی ندارد چرا که سهم دولت در این حوزه قابل توجه نیست و زیر 5 درصد است که آن هم در حوزه‌های خاصی است و بر معاملات طبقه متوسط شهری تاثیر چندانی ندارد.

این کارشناس اقتصادی در مورد آینده بازار املاک تجاری و اداری نیز گفت: وضعیت املات تجاری درخشان نخواهد بود چرا که ساختمان بیش‌تر از نیاز تولید شده است و وضعیت این حوزه در آینده خوب نخواهد بود و کسانی که در این بخش سرمایه‌گذاری کرده‌اند سود قابل توجهی به دست نمی‌آورند به همین دلیل به حوزه اجاره ورود می‌کنند.

وی افزود: وضعیت املاک اداری اما متفاوت است و اندکی بهتر خواهد بود، چرا که رکود اقتصادی که تقاضا برای املاک اداری را کاهش داده بود با رونق اقتصاد، بهتر از املاک تجاری خواهد بود و تقاضا در این بخش بیشتر می‌شود. هرچند که عطش زیادی در این بخش نیز دیده نمی‌شود.

تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار

سلطان‌محمدی در پاسخ به این سوال که نرخ سود بانکی تا چه میزان در بخش مسکن موثر است؟ گفت: سود بانکی از تاثیرگذار ترین عوامل در این حوزه به شمار می‌رود، چرا که بخش زیادی از هزینه‌های تامین مسکن در دنیا توسط وام بانکی تامین می‌شود. هرچند که در ایران وام مسکن بخش کوچکی از هزینه‌های مسکن را تامین می‌کند اما همین میزان نیز چنان‌چه آسان‌تر در اختیار مردم قرار گیرد و بدون سپرده‌گذاری و با نرخ سود پایین باشد، بازار مسکن را تحریک کرده و به سرعت از رکود خارج می‌کند.

به گزارش پول‌نیوز، نگاهی به آمارهای رسمی در حوزه مسکن نشان می دهد تعداد معاملات در این بخش افزایش یافته؛ هرچند که این میزان از نظر کمی چندان قابل اتکا نیست اما نشانه‌ای از بهبود و رونق است و می‌توان امیدوار بود تا یک سال آینده بازار مسکن از رکود خارج شود.