شناسنامه طرح اجاره بها؛ تب بازار اجاره می‌خوابد؟

این هفته بسته حمایتی از مستاجران در جلسه سران قوا به تصویب رسیده. بسته‌ای که بر اساس آن، پیش‌بینی شده تمام قرارداد‌های اجاره واحد‌های مسکونی به طور خودکار به مدت یکسال تمدید شود. سقف افزایش اجاره بها هم در کلانشهر‌ها ۲۵ درصد و در سایر نقاط شهری ۲۰درصد پیش‌بینی شده هرچند استثنا‌هایی برای این تصمیم‌گیری‌ها پیش‌بینی شده است.

تجربه گذشته در خصوص تعیین سقف افزایش‌بهای اجاره تجربه‌های موفقی نبوده، اما دولت و مجلس خوش‌بین هستند با جرائمی که در این بسته حمایتی پیش‌بینی شده، مالکان مجبور به رعایت این قوانین شوند. امین قنبری کارشناس اقتصاد مسکن، اما این نوع سیاستگذاری‌ها را موقت می‌داند که در بازار آشفته فعلی تصمیم‌گیری خوبی است، اما باید قوانین اساسی اجرایی شود.

او با اشاره به میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده که به جای رفع نیاز مسکن در بازار سوداگری مسکن عرضه شده است، گفت: این که برخی از مردم خانه‌هایشان را مجبور شوند زیر نرخ تورم اجاره دهند، راهکار اساسی نیست. با توجه به شرایط اقتصادی کشور، تصمیم خوبی است، اما باید به دنبال راهکار‌های اساسی باشیم. یکی از این راهکار‌ها که مالیات بر خانه‌های خالی بود، به طور ناقص اجرایی شد که باید به طور کامل در دستورکار قرار گیرد. همچنین باید به موضوع مالیات بر زمین‌های خالی نیز توجه شود.

این کارشناس اقتصاد شهری با اشاره به تجربه جهانی ایجاد صندوق اختصاصی توانمندی بازار اجاره می‌گوید: این نوع مالیات‌های سنگین بر خانه‌ها و زمین‌های خالی باید به این صندوق رود تا بدون خلق پول امکان حمایت از بازار اجاره وجود داشته باشد. با رونق عرضه، توازنی که بر هم خورده، ایجاد می‌شود و دیگر نیاز به سیاست‌های قیمت گذاری دستوری نداریم. همچنین با ساخت مسکن، این نیاز جامعه نیز باید برطرف شود. ساخت مسکنی که به جامعه هدف برسد نه این که تبدیل به خانه خالی و کالایی سرمایه‌ای شود.

حمید نوروزی حقوقدان و کارشناس دادگستری نیز در خصوص تصویب کلیات ساماندهی بازار اجاره می‌گوید: دو دیدگاه متفاوت در این حوزه وجود دارد. برخی معتقدند مداخله در روابط قراردادی، توسط دولت، نباید اتفاق بیفتد و باید به آزادی و روابط قراردادی یکی از نماد‌های تمدن بشری است که باید به آن احترام گذاشت و نباید حقوق افراد در این زمینه سلب شود. برخی نیز معتقدند دولت‌ها در شرایط بحران در مقام اعمال حاکمیت می‌توانند در توافقات دخالت کنند به ویژه آن که یک طرف در این چانه‌زنی‌ها ضعیف‌تر باشد.

او ادامه می‌دهد: نکته جالب آن که این موضوع پیش از این نیز سابقه داشته است. نوروزی می‌گوید: بررسی تقویمی نشان می‌دهد در سال‌های ۱۳۱۷ و ۱۳۵۲ دو قانون در خصوص تعدیل و تصویب اجاره‌بها وجود داشته تا از قشر بزرگ مستاجران حمایت کند. این حقوق دان تاکید دارد آنچه مهم است ضمانت اجرایی این قوانین است. مصوبه سران قوا حمایتی از مستاجران ندارد بلکه مجازات‌هایی تنبیهی از جمله دریافت مالیات برای مالکان پیش‌بینی کرده که حمایتی از مستاجران نیست و مربوط به قرارداد‌هایی است که در دفاتر اسنادرسمی تنظیم می‌شود و اجاره‌نامه‌های شخصی می‌توانند از این قانون فرار کنند. وی معتقد است تجربه ثابت کرده ورود دستوری مشکلی را حل نمی‌کند و دست‌کم احیای قوانین قبلی برای مستاجران سودمندتر است.