تب سرد بازار اجاره در تابستان داغ

پول‌نیوز - اگرچه براساس آمار منتشر شده از سوي بانك مركزي، اطلاعات استخراج شده از سامانه رهگيري معاملات ملك توسط دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي همچنين مركز آمار نرخ اجاره‌بها در تهران طي سه ماهه نخست سال جاري، بين 11 تا 14درصد افزايش داشته است، اما گزارش ميداني تعادل از ميزان افزايش اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر تهران حاكي از آن است كه حداكثر رشد اجاره‌بها 10درصد بوده است. در همين حال، يك استاد دانشگاه پيش‌بيني كرد، اثرگذاري توافق هسته‌يي بر بازار مسكن حداقل به يك بازه سه ساله نياز دارد و تا آن زمان نرخ اجاره‌بها فرآيند افزايشي خود را با شيبي كمتر از سال‌هاي گذشته طي مي‌كند.

بر پايه اين گزارش، اغلب مشاوران املاك معتقدند كه اجاره‌بها پس از امضاي توافقنامه هسته‌يي تغيير چنداني نداشته است و باوجود پيش‌بيني فعالان مسكن درباره رونق اين بخش پس از انجام توافق اما اين بازار همچنان در ركود به سر مي‌برد و علاوه بر ثبات نسبي قيمت‌ها، تعداد مراجعات براي خريدو‌فروش و اجاره نيز به نصف مشابه سال قبل رسيده است. باوجود پيش‌بيني ادامه ركود بازار مسكن تا پايان شهريورماه، فعالان اين حوزه معتقدند كه نيمه دوم سال‌جاري وضعيت بازار بهبود مي‌يابد اما بازار مسكن براي اثرپذيري از توافقنامه هسته‌يي و تجربه روزهاي خوش خود بايد در حدود سه سال چشم انتظار بماند.

در همين رابطه، يكي از مشاوران املاك منطقه ستارخان ميزان اجاره‌بها در اين منطقه را بالا عنوان كرد و به تعادل گفت: نرخ اجاره‌بها در اين منطقه نسبت به ارزش ملك مورد اجاره بالاست، ‌70 تا 75درصد املاك موجود در فايل‌هاي اجاره، قديمي هستند اما نرخ‌هاي درنظر گرفته شده مطابق با خانه‌هاي نوساز است. احمد رضايي افزود: نرخ اجاره در چند هفته اخير تغيير چنداني نداشته و حداكثر 5درصد نسبت به مشابه سال قبل افزايش داشته است. وي ادامه داد: باوجود افزايش چند درصدي اجاره در سال جاري نسبت به سال93 اما تعداد مراجعات براي عقد قرارداد به نصف كاهش يافته است. به گفته رضايي، مستاجران اغلب قراردادهاي اجاره سال قبل را با موجر تمديد مي‌كنند و به مشاور املاك مراجعه نمي‌كنند. اين مشاور املاك اظهار كرد: اغلب خريداران مسكن نيز به‌علت نداشتن قدرت خريد به‌دنبال خانه‌هايي با قيمت 200 تا 300ميليون تومان هستند كه كمتر موردي در اين محدوده يافت مي‌شود.

يكي ديگر از مشاوران املاك غرب تهران با تاكيد بر ثبات نرخ اجاره‌بها در چند هفته اخير گفت: بازار اجاره‌بها مثل خريدوفروش در ركود به‌سر مي‌برد و اجاره‌ها حدود 10درصد نسبت به سال گذشته افزايش يافته‌اند. عزت‌الله جعفري اظهار كرد: اكثر مستاجران به‌دنبال تمديد قراردادهاي خود هستند و تعداد مراجعات به مشاوران املاك نسبت به سال گذشته بسيار كاهش يافته است و هفته‌يي دو يا سه قرارداد اجاره بسته شود. اين مشاور املاك منطقه باغ‌فيض ادامه داد: اگرچه تصور مي‌شد كه پس از امضاي توافقنامه هسته‌يي بازار رونق گيرد، اما با گذشت حدود يك ماه از اين رويداد، بازار مسكن همچنان راكد است.

ركود بي‌سابقه در 20سال گذشته

يكي از مشاوران املاك منطقه كارگر جنوبي با گلايه از وضعيت نامناسب بازار مسكن گفت: نرخ اجاره‌بها پس از توافق هسته‌يي تغيير نكرده و ثابت مانده است و قراردادهاي اجاره نيز به ندرت تنظيم و بسته مي‌شود. حسن شفيعي افزود: وضعيت راكد بازار مسكن سال جاري طي 20سال گذشته بي‌سابقه است و هيچ‌گاه بازار چنين شرايطي را تجربه نكرده است. اگرچه فعالان حوزه مسكن تصور مي‌كردند با امضاي توافق و روشن شدن شرايط، قيمت‌ها متعادل مي‌شود و بازار رونق مي‌گيرد اما بازار همچنان راكد است.

يكي ديگر از صاحبان املاك مركز تهران نيز شرايط بازار اجاره را راكد دانست و گفت: نرخ اجاره‌بها در يكي، دو ماه گذشته تغيير چنداني نداشته و نهايت 5 تا 10درصد نسبت به سال گذشته افزايش يافته است. علي‌اكبر معماريان اظهار كرد: البته بازار اجاره در برخي موارد سير نزولي نيز داشته است به‌عنوان نمونه، يكي از صاحب خانه‌ها در اين منطقه قيمت ملك خود را كه پيش از اين با 30ميليون پول پيش و 200هزار تومان اجاره مي‌داد به 30ميليون پيش و 100هزار تومان در ماه كاهش داد. اين مشاور املاك منطقه انقلاب ادامه داد: بازار خريدوفروش در شرايط نامناسب‌تري نسبت به بازار اجاره قرار دارد و برخي صاحبان ملك در اين منطقه براي فروش خانه‌هاي خود قيمت متراژ پيشنهادي خود را از متري 6ميليون تومان به 4ميليون كاهش داده‌اند.

رونق اندك در نيمه دوم سال

يكي از مشاوران املاك منطقه پاسداران بااشاره به افزايش 4 تا 5درصدي نرخ اجاره‌بها در يك ماه گذشته گفت: نرخ اجاره‌بها در يك ماهه گذشته مطابق روند سال جاري پيش رفته است و افزايش چنداني نداشته است. سال گذشته شاهد افزايش حدود 10درصدي نرخ اجاره‌بها نسبت به سال92 بوديم اما در سال جاري شرايط متفاوت است. اين كارشناس ادامه داد: باوجود آنكه در فصل افزايش اجاره‌بها و نقل و انتقالات به‌سر مي‌بريم اما تغيير چنداني در نرخ كرايه‌ها صورت نگرفته است.

به گفته اين مشاور املاك، در مهر يا آبان سال جاري بازار اجاره رونق مي‌گيرد و شاهد افزايش اجاره‌ها خواهيم بود، ضمن اينكه براساس سنت هر ساله بازار خريدوفروش نيز در نيمه دوم سال شكوفا مي‌شود. وي بيان كرد: باتوجه به كاهش سود بانكي، انجام توافق هسته‌يي، اعطاي وام 80ميليون توماني و... خريداران مسكن ديگر به‌دنبال معجزه در بازار نيستند و اغلب مشتريان به دنبال خريد هستند. البته رونق بازار مسكن در نيمه دوم سال جاري هيجاني نخواهد بود و سير صعودي ويژه‌يي نخواهد داشت.

كاهش مراجعات براي رهن و اجاره

يكي از مشاوران املاك منطقه تهرانپارس، وضعيت بازار اجاره را در يك ماه گذشته نامناسب عنوان كرد و گفت: در اين مدت نرخ اجاره حدود 5تا 10درصد افزايش داشته است و ميزان مراجعات نيز به‌شدت كاهش يافته است. محمد اسماعيل صفايي بيان كرد: اغلب مستاجران قراردادهاي اجاره خود را تمديد مي‌كنند و ديگر به اتحاديه املاك مراجعه نمي‌كنند پس نمي‌توان رقم دقيقي را درباره افزايش نرخ اجاره اعلام كرد زيرا اين موضوع به صورت تعاملي تعيين مي‌شود. وي ادامه داد: بازار اجاره نسبت به خريدوفروش شرايط بهتري دارد و به‌نظر مي‌رسد كه تا نيمه دوم سال جاري قيمت‌ها ثابت بماند و تغيير چنداني نداشته باشد.

افزايش 10 تا 15درصدي اجاره واحدهاي اداري و تجاري

يكي از مشاوران املاك تهران كه در منطقه شهرك غرب فعال است، بااشاره به بهبود بازار مسكن در بهمن ماه گفت: اگرچه تغييرات نرخ اجاره اغلب در ارديبهشت ماه اعمال مي‌شود اما به‌نظر مي‌رسد كه با بهبود بازار مسكن در نيمه دوم سال جاري، اجاره‌بها نيزافزايش يابد. علي‌اكبر اميريان افزود: در يك ماه گذشته نرخ اجاره واحدهاي مسكوني 5 تا 7درصد افزايش و واحدهاي تجاري و اداري نيز 10 تا 15درصد افزايش داشته‌اند. وي ادامه داد: بازار خريدوفروش نيز شرايط مشابهي با بازار اجاره دارد و اغلب مراجعان به مشاوران املاك فروشنده بوده‌اند و تعداد خريداران به‌شدت كاهش يافته است.

به گفته اميريان بين مشتريان هنوز توهم كاهش قيمت وجود دارد درحالي كه قيمت‌ها بيش از اين كاهش نمي‌يابد و با اجراي توافقنامه هسته‌يي و شكوفايي اقتصاد در نيمه دوم سال جاري قيمت‌ها روند صعودي مي‌يابد. اين فعال حوزه مسكن اظهار كرد: تعداد مراجعات براي اجاره و خريدوفروش كاهش يافته است و اغلب مشتريان براي محك زدن بازار خريد به دفاتر املاك مراجعه مي‌كنند.


افزايش 10 تا 12درصدي اجاره طي 3سال آينده

طبق گفته‌هاي مشاوران املاك مناطق مختلف تهران، بازار اجاره همچنان در ركود است و افزايش اجاره‌بها دريك ماه گذشته و پس از توافق هسته‌يي تغيير چنداني نداشته است، اما پيش‌بيني‌ها حاكي از آن است كه بازار اجاره در نيمه دوم سال شرايط بهتري را تجربه كند. در اين حال، يكي از كارشناسان حوزه مسكن با تاييد ادامه ركود بازار اجاره در يك ماه گذشته به وابستگي بازار مسكن به عرضه و تقاضا اشاره كرد و گفت: فرآيند ساخت‌وساز مسكن در ايران كاملا داخلي است و مصالح مورد استفاده نيز در داخل توليد مي‌شود و در اين زمينه نياز به تكنولوژي وارداتي نيست پس امضاي توافقنامه هسته‌يي و لغو تحريم‌ها نمي‌تواند در فرآيند ساخت‌وساز مسكن در كوتاه‌مدت موثر باشد.

عباس اكبرپور افزود: لغو تحريم‌ها در بلندمدت موجب افزايش سرمايه‌گذاري خارجي و بلندمرتبه‌سازي با تكنولوژي‌هاي نوين مي‌شود كه اين موضوع وضعيت عرضه و تقاضا را متعادل مي‌كند. اين استاد دانشگاه ادامه داد: براي اثرگذاري توافق هسته‌يي بر بازار مسكن حداقل نياز به يك بازه سه ساله است و تا آن زمان نرخ اجاره‌بها فرآيند افزايشي خود را با شيبي كمتر از سال‌هاي گذشته طي مي‌كند. وي بيان كرد: اگرچه در سال‌هاي گذشته نرخ اجاره ماهانه 15 تا 16درصد افزايش مي‌يافت اما براساس آمار منتشر شده در سال جاري، اين نرخ به 10 تا 12درصد رسيد و در سال آينده نيز اجاره‌بها درهمين بازه رشد مي‌كند.

به گفته اكبرپور با لغو تحريم‌ها ميزان سرمايه‌گذاري خارجي افزايش مي‌يابد و منابع مالي گسترده‌تر مي‌شود ضمن اينكه امكان مشاركت بانك‌هاي خارجي با بانك‌هاي ايران نيز افزايش مي‌يابد و اين احتمال وجود دارد كه شاهد تاسيس بنگاه‌هاي مشترك اقتصادي با ساير كشورها باشيم. وي ادامه داد: درصد سود خريد و ساخت مسكن در ساير كشورها بين يك تا 3درصد است و درصورت همكاري اين بانك‌ها با بانك‌هاي ايراني و با افزايش چند درصدي سود ازسوي بانك مركزي و واگذاري اختيارات اعطاي وام به ساير بانك‌ها، شاهد رونق بازار توليد و خريد مسكن خواهيم بود. اين استاد دانشگاه افزود: با حضور سرمايه‌گذاران خارجي در ايران، مشاركت بخش خصوصي نيز افزايش مي‌يابد و با رونق توليد و عرضه مسكن، شاهد كاهش و ثبات در شيب اجاره در سال‌هاي آتي خواهيم بود.