مالیات بر ساخت؛ درآمد دولتی به قیمت افزایش فساد

پول نیوز - هیات دولت دیروز فرمول جدید «مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی» را ابلاغ کرد. جزئیات این فرمول از «تغییر پایه» مالیات بر ساخت مسکن حکایت دارد که مطابق آن، به جای «ارزش منطقه‌ای ملک»، «سود سازنده»، مبنای محاسبه و دریافت مالیات جدید قرار می‌گیرد.

 اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، متناسب با طبقه‌بندی سازنده‌ها در سه گروه فعال ساختمانی، مشمول پرداخت مالیات معادل 15 تا 25 درصد سود حاصل از فروش، خواهد شد. یک امتیاز مالی از محل ارزش زمین، در فرمول لحاظ شده است.

این فرمول در پی تصویب ضوابط جدید ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم در جریان اصلاح قوانین مالیاتی سال 94، به‌عنوان «مبنای تازه دریافت مالیات از سازندگان مسکن» در هیات دولت تدوین شده و اجرای آن روز گذشته از سوی هیات وزیران ابلاغ شد.

قانون مالیات‌های مستقیم در سال 94 و در جریان اجرای طرح تحول مالیاتی به‌روز‌رسانی و اصلاح شد که در جریان این اصلاح و به‌روزرسانی ماده 77 این قانون نیز مورد بازنگری قرار گرفت؛ دیروز هیات دولت با ابلاغ نحوه اجرای ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم در سال 94 فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز را اعلام کرد.

بر مبنای این مصوبه، فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌ و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز شامل ساختمان‌هایی خواهد شد که از ابتدای سال 1395 پروانه ساختمانی برای آنها صادر شده است و به این ترتیب این فرمول شامل ساختمان‌هایی که تا پایان سال 94 پروانه ساخت دریافت کردند، نخواهد شد.

همچنین ساختمان‌های ساخته شده در شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت از پرداخت این مالیات معاف هستند ضمن آنکه در مورد ساختمان‌های ساخته شده در املاک موقوفه نیز ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به جای آنکه مانند سایر فرمول‌های موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، «ارزش معاملاتی» یا «قیمت منطقه‌ای» واحدهای مسکونی مبنای محاسبه میزان مالیات قرار بگیرد، «میزان سود حاصله از ساخت و ساز مسکن» برای سازنده‌ها ملاک تعیین مالیات در زمان «اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» قرار خواهد گرفت.

بر‌اساس این مصوبه همچنین سازنده‌ها به سه گروه «سازنده حقیقی» (اعم از بسازوبفروش‌ها و افراد عادی)، «سازنده حقوقی» (شرکت‌های ساختمانی) و «تعاونی‌های مسکن» تقسیم می‌شوند، برای سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل «15 تا 25 درصد سود حاصله از ساخت و ساز» به‌عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می‌شود؛ این مالیات برای اشخاص حقوقی و شرکت‌های ساختمانی«25 درصد» و برای تعاونی‌های مسکن معادل «75/ 18» درصد از سود حاصله محاسبه می‌شود.

به عبارت دیگر فعالان ساختمانی در قالب این مصوبه باید تا «یک‌چهارم» از سود حاصل از پروژه‌های ساختمانی خود را در جریان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه براساس «10 درصد ارزش معاملاتی» یا قیمت منطقه‌ای مسکن محاسبه می‌شد؛ ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه‌ای املاک مسکونی «حدود یک درصد ارزش روز آپارتمان‌ها» است که از نظر کارشناسان مالیاتی فرمول قدیم عملا به لحاظ نظام اخذ مالیات از تولیدکنندگان کارآمدی لازم را نداشت؛ در واقع دست‌اندرکاران ساخت و ساز به تناسب سایر فعالیت‌های تولیدی عملا مالیات موثر بابت فعالیت و درآمد حاصل از این حرفه پرداخت نمی‌کردند.

کارشناسان اما ضمن تایید اخذ مالیات از همه کسب و کارهایی که درآمد حاصل می کنند به این نوع از مالیات انتقاد دارند؛ به اعتقاد آنها ساز و کار مناسب برای اخذ مالیات دیده نشده و امکان افزایش در اجرای قانون فساد وجود دارد.

آنگونه که مهدی سلطان محمدی به خبرنگار پول نیوز گفت: اخذ این مالیات در شرایطی که بخش مسکن در رکود به سر می برد می تواند بر روی ساخت و ساز تاثیر گذاشته و این صنعت را با مشکلات بیشتری روبه رو کند.

وی ادامه داد: برای اخذ مالیات از ساخت باید مکانیسم های دقیق تری پیش بینی می شد تا مشکلات غیر قابل کنترل همچون فساد به وجود نیاید.

سلطان محمدی با اینکه بارها بر اخذ مالیات از درآمد تاکید دارد و آن را برای اداره مملکت ضروری می داند اما معتقد است باید مکانیسم هایی اندیشیده شود که اجرای این قانون  مشکلات ثانویه ایجاد نکند در صورتی که برای این قانون سازوکارهای مناسب پیش بینی نشده است.

وی تصریح کرد: در کشورهای توسعه یافته ساخت و ساز از طریق شرکتهای سازنده صورت می گیرد و تا زمانی که سود حاصل از ساخت و ساز توزیع نشده و همچنان این کار ادامه دارد، این شرکتها  از مالیات معاف هستند تا تولید پیش برود اما با روشی که در حال حاضر برای اخذ مالیات از ساخت مواجه هستیم تورم بالا در این حوزه بعلاوه مالیات سبب می شود که همه درآمد فروش که روی بالاترین ضریب قرار می گیرد، پس از فروش ملک سرمایه اولیه سازنده را تقلیل بدهد به همین جهت باید مکانیسمی تعبیه می شد تا این اتفاق نیفتد و به نظر می رسد با اجرای این قانون استقبال از ساخت و ساز کاهش یافته و راههای گریز مالیاتی بیشتر شود.

محمدی خاطر نشان کرد: ممکن است سازنده برای اینکه مالیات کمتری بپردازد ملک را به اسم چند نفر بکند تا ظریب پایین بیاید و این اقدام ریسک فروش را بالا می برد.

این کارشناس حوزه مسکن یادآوری کرد: در این قانون باید تصریح می شد تا زمانی که سازنده سودی برداشت نکرده و سرمایه همچمان در امر تولید در گردش است مالیات پرداخت نکند.

به اعتقاد محمدی نحوه دریافت مالیات از ساخت مسکن ابهامات زیادی دارد از جمله در قیمت زمین؛ مثلا گفته شده که قیمت زمین را به نرخ روز محاسبه می کنند اما این بخش خود فساد زاست و نقطه آغاز روند فساد خواهد بود چرا که افراد می توانند روی قیمت زمین مانور داده و آن را غیر واقعی جلوه بدهند.

وی افزود: هزینه ساخت هم محل بحث است شما می توانید ساختمانی بسازید با متری 600 هزار تومان یا متری 3 میلیون تومان؛ هزینه ها در ساخت مسکن بسیار متغیر است و این بخش نیز خود فساد زا است و قانون اخذ مالیات را زیر سوال می برد و احتمال دارد سازنده ها به ساخت با تجهیزات ارزان و بی کیفیت روی بیاورند به همین جهت به نظر می رسد باید بر اجرای این قانون تامل صورت بگیرد.