مالیات بر خانه‌های خالی و چالش‌های پیش روی اجرای این قانون

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مهم‌ترین ابزار‌های قانونی است که در کنترل و تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایطی که فاصله زیادی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، می‌تواند کمک رسان شرایط فعلی بازار مسکن باشد. مالیات بر خانه‌های خالی، مالیاتی است که به صورت دوره‌ای، از املاکی که مدت زمان مشخصی از سال خالی از سکنه رها شده باشند اخذ می‌شود و این مالیات تا زمانی گرفته می‌گردد که ملک مورد نظر خالی شناخته شود و در صورت سکونت در ملک مورد نظر از شمول پرداخت مالیات خارج می‌شود. در این مقاله از آقای مالیات به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی خواهیم پرداخت.
دریافت مالیات از خانه‌های خالی که از آن به عنوان درمان گرانی و کمبود عرضه در بازار مسکن یاد می‌شود، مدت طولانی بود که اجرای آن یا به تاخیر افتاده یا موفقیت آمیز نبوده است؛ تا اینکه در سال گذشته مجلس به بررسی و تدوین برنامه‌هایی برای عملیاتی کردن هر چه زودتر آن پرداخت.

بدین منظور، در ۲۲ تیرماه پارسال مجلس یازدهم دو فوریت طرح مالیات بر خانه‌های خالی با ۱۱ تبصره را تصویب کرد که طبق آن واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور خانه خالی شناسایی شوند و چنانچه بیش از ۱۲ ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحد‌های نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحد‌های غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاره ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود. همچنین، این مالیات از سال دوم اجرا و مشمول تمام شهر‌ها نیز می‌شود.

مالیات بر خانه‌های خالی چقدر است؟

بر اساس قانونی که مجلس نوشته و به تایید شورای نگهبان رسیده است، اگر خانه‌ای بیش از چهار ماه خالی بوده و ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مشمول مالیات متعلق به اجاره خواهد شد. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

به عنوان مثال، اگر یک واحد مسکونی با ودیعه ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۲ میلیون تومان بیش از چهار ماه خالی بماند در سال اول مشمول ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود. البته این نوع مالیات به واحد‌های کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و واحد‌های کمتر از ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها تعلق نمی‌گیرد، اما در مالیات خانه خالی، این معافیت برداشته شده و همه خانه‌های خالی از سکنه را شامل می‌شود.

پس از اصلاحات صورت گرفته در این لایحه سرانجام به قانون تبدیل شد و به مرحله اجرا رسید و به دنبال اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان از ۲۸ مردادماه سال گذشته معادل ۱.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی و برای مالکان آن‌ها پیامک ارسال شد و صاحب خانه‌ها باید با توجه به لینکی که در پیامک قرار داشت نسبت به اعلام وضعیت سکونت خانه خود اقدام می‌کردند که بنا به گفته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، عدم اصلاح و تغییر وضعیت سکونتی به معنای خالی بودن خانه تلقی می‌شود.

همچنین، بر اساس آخرین اعلام محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ از ۱.۵ میلیون واحد خالی که تا کنون شناسایی شده حدود ۳۰۰ هزار مسکن به سازمان امور مالیاتی معرفی و به موجب قانون، این سازمان می‌تواند برای اخذ مالیات اقدام کند.

بحث مالیات از خانه‌های خالی از سال‌های گذشته مطرح بوده است و باگذشت ۱۲ ماه از تصویب این طرح هنوز مالیاتی از این بخش دریافت نشده است. مطابق این قانون اگر خانه‌ای در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۴ ماه خالی باشد، مشمول مالیات خواهد شد، روند مالیات نیز به این شکل است که سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه می‌شود. با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان ۲ میلیون ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شد که از این تعداد حدود ۹۰۰ هزار واحد تحت مالکیت حقوقی شامل بانک‌ها، دستگاه‌های دولتی و نهاد‌های عمومی قرارگرفته است.

فشار به دولت برای جلوگیری از اجرای دریافت مالیات از خانه خالی

به گفته مدیران وزارت راه و شهرسازی دریافت مالیات از خانه‌های خالی نیازمند طراحی سامانه‌ای است که به دلیل کم‌کاری وزارت ارتباطات آماده نشده است، اما سهم ۴۵ درصدی حقوقی‌ها از خانه‌های خالی این موضوع را در ذهن متبادر می‌کند که دلیل تعویق دریافت مالیات، فشار از سوی دستگاه‌های دولتی است و به‌نوعی دولت نیز تمایلی به دریافت مالیات از واحد‌های زیرمجموعه خود را ندارد.

اشخاص حقوقی در صدر دارندگان خانه خالی

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه در تاریخ ۱۷ آبان ماه امسال با ارسال نامه‌ای به ریاست سازمان امور مالیاتی یک‌میلیون و ۱۷۴ هزار واحد خالی را معرفی کرده‌ایم که اکثریت آن‌ها متعلق به اشخاص حقوقی هستند، عنوان می‌کند «بیش از ۹۰۰ هزار واحد خانه خالی متعلق به اشخاص حقوقی است، اطلاعات تهیه‌شده به‌صورت دستی و در قالب سی دی تحویل سازمان امور مالیاتی شده است».

وی با اشاره به اینکه وزارت راه و شهرسازی باید تنها واحد‌های خالی را برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی کند که تاکنون مجموعاً حدود ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خانه خالی به این سازمان معرفی‌شده است، عنوان می‌کند «به دلیل متفاوت بودن محل قرارگیری واحد‌های خالی شناسایی‌شده در حال حاضر امکان برآورد کلی میزان مالیاتی که باید اخذ شود مشخص نیست».

محمودزاده با تأکید بر اینکه برای آغاز اخذ مالیات از خانه‌های خالی مشکلی وجود ندارد و مستندات آن‌ها ارائه‌شده است، بیان می‌کند «به‌واسطه برخورد جدی با مالکان واحد‌های خالی برخی از آن‌ها به فروش رسیده و مستأجر در آن‌ها ساکن است، اما تعداد آن‌ها دائماً در حال تغییر است».

استقبال سرد مردم از طرح مالیات بر خانه‌های خالی

حسن محتشم کارشناس حوزه مسکن با اشاره به طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی اظهار می‌کند «قرار بود طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از امسال اجرا شود، اما با عدم استقبال مناسب مردم از این طرح، وزارت راه و شهرسازی بازه زمان دریافت اطلاعات را تا پایان آذر تمدید کرده است».

۷۰۰ هزار خانه خالی در اختیار بانک‌ها

وی با اشاره به سهم بانک‌ها از خانه‌های خالی عنوان می‌کند «سهم بانک‌ها از خانه‌های خالی حدود ۷ میلیون مترمربع است که با احتساب هر واحد ۱۰۰ متر تقریباً ۷۰۰ هزار واحد در تصرف بانک‌ها قرار دارد که در صورت آزاد شدن آن عرضه مسکن در بازار افزایش خواهد یافت».

خانه‌های بدون سند قادر به ثبت‌نام نیستند

محتشم با اشاره به برخی از مشکلات در ثبت‌نام سامانه اسکان بیان می‌کند «واردکردن اطلاعات در سامانه اسکان به‌صورت پله‌ای است و در صورتی واحد مسکونی سند به‌روز نداشته باشد امکان ثبت نهایی را نخواهد داشت».

این کارشناس حوزه مسکن بیان می‌کند «اجرای قوانین زمانی موفق خواهد بود که با اقبال عمومی همراه باشد که با توجه به میزان ثبت‌نام در این طرح نشان از عدم پذیرش افکار عمومی نسبت به این قانون دارد».

وی با اشاره به امکان فشار برخی از دستگاه‌های حقوقی برای عدم اجرای این طرح بیان می‌کند «بحث فشار بر دولت‌ها برای تغییر در تصمیمات از گذشته نیز مطرح بوده است و حتی برخی از گمانه‌زنی‌ها در خصوص خرید چندین هزار واحد توسط یک نفر این شایعات را دامن زده است که این گروه فشار با شیوه‌های خاص خود به دنبال منصرف کردن دولت از تصمیم خود هستند، اما بنده اطلاع دقیقی در این خصوص ندارم».

محتشم با اشاره به روند پلکانی جرائم دولتی برای مالیات از خانه‌های خالی بیان می‌کند «فشار مضاعف برای اعمال جریمه‌های سنگین از نقش عدالت محوری قانون کم می‌کند و سختگیری دولت برای جرائم می‌تواند زمینه را برای گریز از قانون و نارضایتی عمومی فراهم کند باید منتظر ماند دولت برای اصلاح این قانون و جرائم آن در سال جاری چه خواهد کرد».