طرح وام ودیعه مسکن درمانگر است یا مُسکن موقتی

از سال ۹۷ شاهد افزایش بیش از دو برابری قیمت مسکن در کشورمان هستیم و نرخ تورم هم که امروز حدود ۳۰ درصد است. در کنار این دو عامل گرانی، ویروس کرونا هم چوب لای چرخ مستاجران گذاشت و باعث کاهش عرضه مسکن در بازار شد و طبق قاعده بازار کاهش عرضه در مقابل تقاضا خود عامل افزایش قیمت می‌شود.

در این روز‌های سخت مستاجری دولت برای حمایت از این قشر و افزایش توان پرداخت‌هایشان وام ودیعه را طراحی و به اجرا رسانده‌است. البته از آنجایی که منابع دولت محدود است، سقف این تسهیلات برای پرداخت رهن ۲۰ هزار میلیارد تومان است که سهم مستاجران واجد شرایط پایتخت‌نشین ۵۰ میلیون و سایر کلان شهر‌ها و شهر‌ها از ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان خواهد بود.

موضوع مهم این است که در شرایطی که مردم از دریافت وام برای خرید مسکن به دریافت وام برای رهن مسکن رسیده‌اند، آیا این وام می‌تواند گره‌ای از مشکلات آن‌ها باز کند. برخی از کارشناسان با انتقاد به شروط متعدد برای پرداخت این تسهیلات، اساسا وام‌دادن را تثبیت گرانی عنوان می‌کنند. عده‌ای هم بر این باورند که در این شرایط سخت اقتصادی این حمایت‌ها می‌تواند در افزایش قدرت پرداخت اجاره‌نشین‌ها موثر باشد.

۳ سال است که از آغاز اعطای تسهیلات ودیعه مسکن می‌گذرد. نخستین بار در اردیبهشت سال ۱۳۹۹ در ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد تا به مستأجران تسهیلات ودیعه مسکن تا سقف ۵۰ میلیون تومان برای تهران، ۳۰ میلیون تومان برای کلانشهر‌ها و ۱۵ میلیون تومان برای سایر شهر‌ها و در هر سه مدل با نرخ سود یارانه‌ای ۱۳ درصد اعطا شود.

سرانجام وام ودیعه مسکن سال ۱۳۹۹/ آغاز پرداخت یک وام فراگیر با ۵۰ میلیون تومان

آنگونه که از سوی محمود محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شده بود، در پایان سال ۱۳۹۹ تعداد مستأجرانی که تسهیلات ودیعه مسکن دریافت کرده بودند، ۲۳۰ هزار نفر از مجموع بیش از ۲ میلیون متقاضی دریافت این تسهیلات بود که به نظر می‌رسد کمی بیش از ۱۰ درصد متقاضیان توانستند این وام را دریافت کنند.

این در حالی است که محمد اسلامی وزیر سابق راه و شهرسازی نیز از وجود برخی انحرافات در دریافت این تسهیلات خبر داده و گفته بود: یکی از مشکلاتی که در تسهیلات ودیعه مسکن داشتیم این بود که برخی با سندسازی و تهیه اجاره نامه‌های صوری و آشنایی قبلی با برخی شعب بانک‌های عامل در پرداخت این وام، توانسته بودند تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت کنند.

سرنوشت وام ودیعه مسکن ۱۴۰۰ چه شد؟ / ارتقا به ۷۰ میلیون تومان

این روند (اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران) در سال ۱۴۰۰ نیز ادامه یافت و مصوبه سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقباله با کرونا در خرداد ۱۴۰۰ هم تمدید شد، اما سقف‌های اعلامی این تسهیلات برای ۱۴۰۰ به ۷۰، ۴۰ و ۲۵ میلیون تومان برای به ترتیب تهران، کلانشهر‌ها و سایر شهر‌ها با نرخ سود ۱۳ درصد و بازپرداخت ۵ ساله برای وام ۷۰ میلیونی و ۳ ساله برای سایر شهر‌ها تعیین شد.

در سال ۱۴۰۰ نیز به بیش از ۲۲۵ هزار مستأجر تا حدود مجموع ۱۰ هزار میلیارد تومان از میان ۹۰۰ هزار متقاضی اعطا شد که به معنی اعطای این تسهیلات به یک چهارم (۲۵ درصد) متقاضیان است؛ علت اینکه افراد بیشتری توانستند در سال گذشته نسبت به سال قبل از آن تسهیلات ودیعه مسکن دریافت کنند، این بود که در سال ۱۴۰۰ اعلام شد کسانی که سال قبل از آن وام ودیعه گرفته، ولی هنوز تسویه نکرده اند، نمی‌توانند سال بعد از آن (۱۴۰۰) هم بار دیگر وام ودیعه مسکن دریافت کنند.


در حالی که فعالیت ستاد ملی مقابله با کرونا با توجه به مهار نسبی گسترش این ویروس در پایان سال گذشته و اوایل سال جاری کمرنگ‌تر شده بود، نهاد سیاست گذار بخش مسکن، تمدید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۱ را از این ستاد به شورای عالی هماهنگی سران قوا برد و در تیر ماه امسال مصوبه این شورا در خصوص اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به بانک مرکزی ابلاغ شد.

بر این اساس قرار شد در سال جاری به هر مستأجر تهرانی ۱۰۰، ۸ کلانشهر ۷۰ و سایر شهر‌ها ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخت شود.

آنگونه که مهدی صحابی معاون اداره اعتبارات بانک مرکزی گفته از آغاز اجرای برنامه پرداخت وام ودیعه مسکن (تیرماه امسال) تا پایان ۱۲ مهر ماه امسال ۹۴ هزار مستأجر در سراسر کشور از حدود ۵۰۰ هزار متقاضی مجموعا ۵ هزار و ۸۵۰ میلیارد تومان وام کمک ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله از بانک‌های عامل دریافت کرده اند. به عبارت دیگر حدود یک پنجم (۲۰ درصد) متقاضیان توانسته اند این تسهیلات را دریافت کنند.

رشد ۸۴ درصدی اجاره مسکن در ۳ سال پرداخت وام ودیعه مسکن

این در حالی است که بر اساس اعلام آمار رسمی بانک مرکزی، اجاره بها از ابتدای فروردین امسال تا پایان شهریور به طور متوسط ۲۰ درصد در پایتخت رشد داشته است؛ همچنین اجاره بها در شهریور ۱۴۰۱ نسبت به شهریور ۱۴۰۰ رشد حدودا ۴۱ درصدی داشته است؛ این شاخص (رشد اجاره بها) در شهریور ۱۴۰۰ نسبت به شهریور ۱۳۹۹ (نخستین سال اعطای تسهیلات ودیعه مسکن) افزایش تقریبا ۴۳ درصدی را نشان می‌دهد؛ بنابراین در طول ۳ سال اجرای طرح اعطای تسهیلات ودیعه مسکن، اجاره بها تقریبا ۸۴ درصد در تهران به طور متوسط رشد نشان می‌دهد.

رشد تا ۳ برابری اجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۱ نسبت به تابستان ۱۳۹۹

با این وجود بررسی‌های میدانی بازار رهن و اجاره مسکن در نقاط مختلف تهران حاکی است که اگرچه وام ودیعه مسکن در سال جاری نسبت به سال ۱۳۹۹ در تهران دو برابر شده، اما در بازار اجاره مسکن رشد قیمت‌ها تا ۳ برابر هم بوده است.

به عنوان مثال مبلغ ودیعه مسکن (رهن) یک واحد مسکونی ۵۰ تا ۷۵ متری در منطقه ۱۰ تهران (از مناطق پر طرفدار مستأجران دهک‌های میانی و پایین تر) به طور متوسط ۳۵ تا ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه نیز بین ۵۰۰ هزار تا یک و نیم میلیون تومان بوده است، اما در سال جاری به ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۳.۵ تا ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است.

این وضعیت در سایر مناطق پایتخت نیز کم و بیش بر همین منوال بوده و به نظر می‌رسد مبلغ وام ودیعه پرداختی در تهران (۱۰۰ میلیون تومان) یک سوم یا حداکثر نیمی از ودیعه پیشنهادی موجران در بازار اجاره مسکن را پوشش دهد.

مانور دولت روی وام ودیعه مسکن، نمایشی بود/ وام ودیعه به داد مستأجران نرسید

تعدادی از کارشناسان اقتصادی معتقدند تدوین برخی مصوبات در خصوص بازار اجاره مسکن، بیشتر اثر مُسکِن داشته و نمی‌تواند در بلند مدت جابگوی نیاز خانوار‌های اجاره نشین باشد.

این کارشناسان با نمایشی خواندن مانور دولت بر روی وام ودیعه مسکن، یکی از دلایل کم اثر بودن اعطای این وام را اختصاص آن به درصد کمی از متقاضیان عنوان می‌کنند.

کارشناسان اقتصادی: انتشار اخبار اعطای وام ودیعه مسکن، تورم انتظاری در بازار اجاره ایجاد کرد

برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اعطای این تسهیلات نه تنها نتوانسته کمکی به مستأجران کند، بلکه با توجه به اینکه درصد اندکی از متقاضیان واقعی می‌توانند این تسهیلات را با وجود مشکلات و سنگ اندازی‌های فراوان شبکه بانکی اخذ کنند، عملا به ضد خود عمل کرده است.

به این معنا که با انتشار اخبار مربوط به اعطای وام به به مستأجران، «تورم انتظاری» به افزایش تنش در بازار اجاره مسکن دامن زده و برخی موجران ارقام تسهیلات اعطایی را به مبلغ ودیعه مسکن (پول پیش) اضافه می‌کنند.

وزیر سابق راه و شهرسازی: هر رقمی که برای وام ودیعه اعلام کنیم، موجران هم روی اجاره مسکن می‌کشند

محمد اسلامی وزیر سابق راه و شهرسازی نیز در ۲۵ تیرماه ۱۳۹۹ این ادعای کارشناسان اقتصاد مسکن را تأیید کرده و در پاسخ به پرسشی درباره اینکه آیا رقم ۵۰ میلیون تومانی وام ودیعه مستأجران صحت دارد یا خیر؟ اظهار کرد: نمی‌توانیم این رقم را رسانه‌ای کنیم؛ چون قیمت‌ها با ذکر این ارقام بالا می‌رود و مردم گرفتار می‌شوند؛ ما هر پیشنهادی داده ایم، در راستای کمک به مستأجران است؛ اما اگر هر رقمی برای این وام اعلام کنیم، مالکان هم همان رقم را روی اجاره بها می‌کشند؛ ولی در همین حد و حدود است.

بانک‌ها سهم وام ساخت را به وام اجاره مسکن دادند

از سوی دیگر یکی از مشکلاتی که برای وام ودیعه مسکن در سال جاری رخ داد این بود که در سال نخست اجرای این طرح (۱۳۹۹)، تسهیلات مذکور (ودیعه مسکن) بخشی از برداشت یک میلیارد دلاری از صندوق توسعه ملی برای مهار کرونا با موفقت رهبر معظم انقلاب بود، اما در سال ۱۴۰۱ با توجه به اینکه بانک‌ها می‌بایست این وام را از منابع داخلی خود پرداخت می‌کردند، آن را از محل «الزام بانک‌ها به پرداخت ۲۰ درصد از تسهیلات اعطایی خود به ساخت مسکن» بر اساس قانون جهش تولید مسکن بود که قرار بود به طرح نهضت ملی مسکن داده شود، اما بانک‌ها آن را به وام ودیعه مسکن دادند.

به طور قطع این وام شاید بتواند مشکل برخی از خانوار را برای امسال حل کند و ۶۰۰ هزار خانوار را برای بازه زمانی حداکثر سه سال صابخانه کند، اما پرسش اینجا است سایر خانوار‌ها که از این حمایت برخوردار نیستند باید این قرض را از کجا تامین کنند و یا اینکه آیا همین ۶۰۰ هزار خانوار سال آینده قدرت پرداخت بالاتری برای اجاره مسکن مورد نیاز خود خواهد داشت؟

بنابراین، وام ودیعه بیشتر اهداف کوتاه‌مدت را دنبال می‌کند و برای عبور از دشوار‌های کنونی طراحی شده و نمی‌تواند واکسن بیماری بخش مسکن باشد در حالی که بسیاری از کشور‌ها به این واکسن که تولید انبوه خانه‌های استیجاری است، دست پیدا کرده‌اند، اما مافیای اقتصاد مسکن در ایران قصد دارد اجازه ندهد به روزگار اجاره‌نشینی خوش‌نشینی برگردیم