چگونه افزایش قیمت در بازار اجاره مسکن کنترل شود؟

رصد «بازار مسکن تا ۱۴۰۲» از دو دوربین، تصاویر متفاوت از یکدیگر را نشان می‌دهد. تصویر اول به رشد قیمت مسکن در فاصله زمانی «قبل از جهش تا کنون» -۹۴ تا میانه بهار ۱۴۰۱- پرداخته که از رشد نقدینگی بیشتر بوده است در حالی که رابطه سه دهه گذشته بین این دو نرخ بیانگر «نوسان تقریبا به یک اندازه در بلندمدت» است؛ بنابراین از این زاویه می‌توان «انتظار کاهش قیمت مسکن» را داشت. اما از طرف دیگر، «رشد هزینه ساخت مسکن»، بخشی از تصویر دوم است که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را سخت نشان می‌دهد. این دوگانگی، پیش‌بینی آینده ملک را مبهم می‌کند. به همین دلیل لازم است وضعیت کنونی «همه نیرو‌های داخلی و خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک و متغیر قیمت» را بررسی کرد. در حال حاضر ۷ نیروی تاثیرگذار، نقش بالابرنده قیمت مسکن را بازی می‌کنند، اما نیروی هشتم در صورتی که بتواند ایفای نقش کند، برآیند این مچ اندازی را به «اتفاقی شبیه مسکن ۱۴۰۰» ختم خواهد کرد.

برخی کارشناسان بر این باورند قیمت‌هایی که اکنون در فضای مجازی و بستر اینترنت منتشر شده نوعی قیمت‌سازی برای تعیین کف نرخ است. در این صورت افرادی که دارای درآمد ثابت هستند قطعا با مشکل تامین مالی روبه‌رو خواهند شد و مجبور به کوچ به اطراف شهر‌ها خواهند شد. نکته قابل توجه اینجاست به دلیل اینکه اغلب مستاجران از قشر کارگر و دارای حقوق ثابت هستند که اگر این افراد به اطراف شهر محل سکونت‌شان مراجعه کنند تقاضا در آن بخش افزایش می‌یابد و آنجا نیز با رشد قیمت همراه خواهد شد.

موضوع اجاره‌بها دغدغه این روز‌های مردم و مسئولان شده، به طوری که دیروز جلسه‌ای با حضور وزیر راه و شهرسازی، وزیر امور اقتصادی و دارایی، رئیس سازمان برنامه و بودجه و رئیس‌کل بانک مرکزی به ریاست معاون اول رئیس‌جمهور برگزار شد. محمد مخبر، معاون اول رئیس‌جمهور با اشاره به سهم ۳۰ درصدی مسکن در سبد هزینه خانوار، بر ضرورت همکاری و هماهنگی وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مرتبط با وزارت راه و شهرسازی برای پیشرفت نهضت ملی مسکن در دولت تأکید کرد و گفت: مشکلات اجرایی و رصد و پیگیری پرداخت تسهیلات مسکن به مردم از سوی بانک‌های عامل باید رفع شود و وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، اقتصاد و همچنین سازمان برنامه و بودجه و بانک مرکزی مسئول اجرای و نظارت آن هستند.

در این جلسه گزارشی درخصوص نرخ رشد قیمت مسکن و عوامل مؤثر بر آن، چگونگی پیشرفت طرح ملی مسکن، ساماندهی صندوق ملی مسکن، نحوه پرداخت تسهیلات بانکی ساخت مسکن به مردم و همچنین موانع و مشکلات در زمینه مسکن حمایتی و اقتصادی ارائه شد. بر این اساس مقرر شد تا درخصوص بازنگری در میزان و نرخ سود تسهیلات مسکن به فوریت پیشنهادات عملیاتی با هماهنگی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملی جمع‌بندی شده و جهت تصویب نهایی به شورای پول و اعتبار ارائه شود. همچنین درخصوص وضعیت مسکن و اجاره‌بهای منازل مسکونی در تهران و سایر کلانشهرها، وزارت راه و شهرسازی گزارشی از برنامه خود مبنی بر تنظیم، کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای مسکن در تهران و رشد شاخص اجاره‌بها و تورم در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال گذشته ارائه کرد. بر همین اساس جهت جلوگیری و کنترل سوداگری در بخش مسکن مقرر شد با قید فوریت درخصوص طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن تصمیم‌گیری و پس از تصویب در هیأت دولت، لایحه‌ای دوفوریتی به مجلس شورای اسلامی ارائه شود.

اجاره متری ۲۰۰ هزار تومان

اعداد و ارقامی که در فضای مجازی و سایت‌های اینترنتی منتشر شده حاکی از آن است قیمت‌ها به صورت فزاینده رشد کرده و محاسبات نرخ اجاره نشان می‌دهد اجاره ماهانه هر متر مربع ۲۰۰هزار تومان است. با آغاز سال جدید و نزدیک‌شدن به فصول گرم سال مردم به ویژه مستأجران با چالش افزایش هزینه اجاره بها مواجه می‌شوند، زیرا با آغاز فصل گرم سال بخش قابل توجهی از نقل و انتقال خانواده‌ها کلید می‌خورد. در سال‌های گذشته دولت‌ها برای کاهش بار اجاره‌بها و تحمیل‌نکردن فشار بالای اجاره به مردم راهکار‌هایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره بها در نظر گرفتند، به گونه‌ای که سال گذشته طبق طرح اعلام‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها برای تهران و کلانشهر‌ها و ۲۰ درصدی برای شهرستان‌ها و روستا‌ها درنظر گرفته شد. موضوع حائز اهمیت این است که با وجود تعیین سقف افزایش اجاره بها به دلیل تورم بالا اصولً موجران این رقم‌ها را رعایت نمی‌کنند، ضمن این که برخی مشاوران املاک در تعیین و اعلام رقم‌های بالا با موجران همکاری می‌کنند که این موضوع به زیان مستأجران است. موجران تحت تأثیر فضای جامعه، افزایش تورم را ملاک بالا‌بردن نرخ اجاره‌بها اعلام می‌کنند، به صورتی که بعضا شاهد افزایش ۱۰۰ تا ۲۰۰درصدی اجاره‌بها در شهر‌های بزرگ هستیم.

نسخه‌ای به نام اجاره‌داری حرفه‌ای

برخی کارشناسان بر این باورند در کشور باید اجماعی بر سر حل موضوع فشار اجاره‌بها روی مستأجران ایجاد و از نظرات کارشناسی برای حل موضوع بهره‌برداری شود تا راهکار لازم برای این چالش اتخاذ شود. خشایار نادی، کارشناس مسائل اقتصادی در این باره عنوان کرد: اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند راهکاری برای کاهش فشار اجاره به مستأجران باشد. با توجه به این که دهک ضعیف کشور به لحاظ درآمدی نزدیک به هشت میلیون نفر بوده و قادر به تأمین آورده لازم برای اجاره مسکن نیستند، حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای و آورده بخش خصوصی برای ساخت واحد‌های کوچک می‌تواند راهگشا باشد.

ورود مجلس به موضوع اجاره‌بها

علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰مجلس شورای اسلامی در تشریح طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی می‌گوید: براساس ماده یک طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی کلیه دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده۵ قانون مدیریت خدمات کشوری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کلیه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه، کلیه شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه‌های ساختمانی و فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران موظفند نسبت به ارائه اطلاعات مورد نیاز از جمله اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی، سکونتی، معاملاتی، اطلاعات مکان‌محور سیمکارت و سایر اطلاعات مورد نیاز املاک، مالکین و ساکنین را بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی در سامانه سخا حداکثر ظرف مدت یک‌ماه از لازم‌الاجرا‌شدن این قانون به‌صورت رایگان اقدام کنند.

دلال‌ها مشغول کارند

آگهی‌های تکان‌دهنده اجاره مسکن در جنوب تهران در حالی در شبکه‌های اجتماعی منتشر می‌شود که روشن است دلالان خیال دارند از طریق جنگ روانی زودهنگام، قیمت نجومی برای واحد‌های مسکونی را عادی‌سازی کنند. ظاهرا دلال‌ها در بازار اجاره مسکن دست پیش گرفته و نرخ‌هایی ارائه می‌دهند که معلوم نیست تا چه اندازه واقعی است.

روش‌های کنترل اجاره‌بها

افزایش حق مسکن کارگران
کنترل نرخ تورم و انتظارات تورمی
نظارت بر فعالیت در فضای مجازی
واگذاری اموال و املاک مازاد دستگاه‌های دولتی
هماهنگی دستگاه‌های دولتی برای کنترل بخش مسکن
تعیین سقف رشد اجاره بها
اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه
اخذ مالیات از خانه‌های خالی
تسهیل دریافت تسهیلات ساخت مسکن
هوشمندسازی و نظارت بر نرخ‌سازی
ورود تعزیراتی دولت برای ساماندهی