راهکارهایی برای خانه‌دارشدن/ با چقدر درآمد می توان خانه دار شد؟

خرید خانه امروزه در جغرافیای شهری ایرانی با چالش‌های بسیار زیادی روبه رو است. خرید خانه در جامعۀ امروز ایران خود یک چالش بزرگ است که نیاز به برنامه‌ریزی، مدیریت مالی، پس‌انداز، آینده‌نگری و صبر دارد.

به نظر می‌رسد در کنار سیاست‌های حمایتی از بخش مسکن باید سیاست‌های مالیاتی برای کنترل این بخش به کار گرفته شود. سیاست‌هایی که در جهان تجربه شده‌است. البته برخی کارشناسان معتقدند این قوانین باید بومی و براساس قوانین داخل کشور تغییر کند. گزارشی که در پیش رو می‌خوانید جزئیاتی از تجربه کشور‌های مختلف برای ساماندهی موضوع مسکن است.

بخش مسکن تاثیر بسیار مهمی بر اقتصاد ملی هر کشوری دارد و جزو نیاز‌های اولیه هر خانواده‌ای است به همین دلیل بخش اعظم درآمد هرخانواده به مسکن اختصاص می‌یابد. علاوه بر آن به دلیل بازگشت سریع سرمایه، بازاری جذاب برای سوداگری و دلالی نیز هست از همین رو این بازار همواره با چالش‌های بسیاری مواجه می‌شود و اجرای سیاست‌های صحیح و نتیجه بخش در این بخش ضرورتی دوچندان می‌یابد. موضوع مسکن در هر کشوری از آنچنان اهمیتی برخوردار است که رسیدگی و توجه به آن علاوه بر تاثیر بر اقتصاد، تاثیرات عمیق اجتماعی و فرهنگی را نیز در لایه‌های جامعه به همراه دارد.

مسکن بخش جدایی ناپذیر اقتصاد خانوار است و در کلانشهر‌ها بخش عمده‌ای از سبد هزینه را شامل می‌شود. در هر صورت مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها در سراسر جهان، بالاترین هزینه را در سبد هزینه‌ای خانوار به خود اختصاص می‌دهد البته این هزینه با توجه به توان مالی خانواده از بیش از ۵۰درصد درآمد تا یک چهارم آن را شامل می‌شود. به همین دلیل نهاد‌های بین‌المللی، سیاست‌هایی را پیشنهاد و کشور‌ها نیز بنا بر شرایط اقتصادی و اجتماعی خود آن‌ها را اجرا کرده‌اند. تقریبا همه کشور‌ها موضوع مسکن را تجربه کرده‌اند، اما راهکار‌هایی به کار گرفته‌اند که پس از چند سال توانستند بازارشان را به آرامش برسانند.

بازار مسکن زمانی دچار بحران و شرایط پیچیده می‌شود که متولیان حوزه مسکن و سیاست‌گذاران برای آن استراتژی و سازوکار مشخص و صحیحی نداشته‌باشند، آنگاه این بازار مانند یک گروه ارکستری خواهد شد که رهبری ندارد و به آشفتگی دچار می‌شود. کشور‌های در حال توسعه رویکرد‌های تامین مسکن خود را به بخش‌های مختلف تقسیم کرده‌اند. از یارانه مستقیم به بخش مسکن گرفته تا ریل‌گذاری برای سیاست‌های مختلف اقداماتی که کشور‌های دیگر انجام داده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد «مدل اجاره به شرط تملیک» و همچنین «پرداخت وام ویژه به خانه‌اولی‌ها» در عمده مناطق جهان در دستور کار سیاست‌گذار مسکن قرار دارد.

ساخت مسکن اجتماعی

مسکن اجتماعی بعد از جنگ جهانی در کشور‌های صنعتی به‌عنوان یکی از راه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد مورد توجه قرار گرفت. البته این موضوع در ایران نیز مطرح شد، اما گامی برای آن برداشته نشد. عباس آخوندی زمانی که قرار بود وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم شود در جلسه رای اعتماد خود از مسکن اجتماعی و مسکن امید سخن گفت، اما تا پایان دولت دوازدهم نیز مسکن مهر که از دولت دهم باقی مانده‌بود، تمام نشد. مسکن اجتماعی به‌عنوان یکی از سیاست‌های موفق و مؤثر در تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در کشور‌های زیادی تجربه شده‌است. مسکن اجتماعی بیشتر به‌صورت «اجاره‌ای» است و با قیمت «پایین‌تر از بازار» به گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر واگذار می‌شود. تامین‌کنندگان مسکن اجتماعی لزوما تولیدکنندگان آن نیستند. دولت می‌تواند تولید مسکن اجتماعی را به بخش خصوصی واگذار کند، اما نقش موثر دولت در تامین زمین و بودجه ساخت، تعیین‌کننده است. بخش اعظم بودجه از وام‌های بلندمدت با بهره کم، یارانه‌های مختلف و کمک‌های مالیاتی یا حتی معافیت مالیاتی برای دوره‌ای معین برای کاهش هزینه ساخت در نظر گرفته می‌شود.

اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک، امکان مالکیت را برای مستاجر فراهم می‌کند. به این صورت که قیمت خانه به صورت اقساطی تقسیم می‌شود که هر قسط به نوعی مانند اجاره‌بها به صورت ماهانه به موجر پرداخت خواهدشد. مالکیت واحد تا اتمام اقساط که تاریخ اجاره‌نامه هم محسوب می‌شود، با موجر است. در پایان قرارداد اگر مستاجر به همه تعهدات خود به درستی عمل کرده‌باشد، مالکیت مورد اجاره را در اختیار می‌گیرد.

کمک‌های مالی دولت

تامین‎ ‎مالی‎ مسکن سرمایه‌ای‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎خانواده‌ها‎ ‎برای‎ ‎تامین‎ ‎مسکن‎ ‎یا‎ ‎بهسازی‎ ‎آن‎ ‎قرار‎ ‎می گیرد‎‎‏. ‏‎ ‎در‎ ‎این‎ ‎روش‎ ‎دولت‎ ‎تنها‎ ‎تامین‌کننده‎ ‎سرمایه‎ ‎لازم‎ ‎برای‎ ‎مسکن‎ ‎است‎ ‎که‎ ‎آن‎ ‎را‎ ‎اغلب به‎ ‎صورت‎ ‎وام‎ ‎در‎ ‎اختیار‎ ‎گرو‎ه ها‎ی کم ‎درآمد‎ ‎شهری‎ ‎قرار‎ ‎می‌دهد‎. ‎نحوه‎ ‎باز‎ ‎پرداخت‎ ‎وام‎ ‎و‎ ‎شرایط‎ ‎استفاده‌کنندگان‎ ‎با‎ ‎توجه‎ ‎به‎ ‎گروه‌های‎ ‎هدفِ‎ ‎سیاست‎‌ها‎ ‎تعیین‎ ‎می‌شود‎. ‎

کنترل اجاره

توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در بازار مسکن در کشور‌های با اقتصاد پیشرفته، ثبات در اقتصاد کلان آنهاست. چراکه همین سیاست در کشور ما تاکنون با شکست مواجه شده و سیاست‌های کنترل اجاره‌بها کارساز نبوده‌است، مانند تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای قرارداد‌های اجاره که از دو سال قبل همزمان با اپیدمی کرونا آغاز شد و همچنان در حال اجراست.

مسکن مقرون به صرفه

تامین مسکن مناسب به ویژه مسکن مقرون به صرفه برای اقشار کم‌درآمد یکی از راه‌های رسیدن به توسعه پایدار در هر کشوری است. این سیاست از طرق مختلف از جمله تجهیز سرمایه‌های خصوصی، نوسازی مسکن محلات قدیمی، طرح‌های جامع اجرا می‌شود. شناسایی خانوار‌های واجد شرایط دریافت تسهیلات مسکن، کمک می‌کند تا از هدررفت منابع و امکانات جلوگیری به عمل آمده و تسهیلات و خدمات، به دهک‌ها و گروه‌های نیازمند برسد.

اعطای زمین و خدمات

در این سیاست دولت زمین آماده را در اختیار اقشار کم درآمد و فقیر جامعه قرار می‌دهد. در این طرح که زمین دارای طرح و نقشه‌های کاربری است، امکان ساخت خودیار و تدریجی به موازات بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم است، که علاوه بر کاهش سرمایه‌گذاری سرانه دولت، تعداد بیشتری مشمول برنامه‌های حمایتی می‌شوند.

سیاست تولید صنعتی مسکن

با اجرای صنعتی‌سازی مسکن به شکل انبوه، زمان اتمام ساخت مسکن کوتاه‌تر می‌شود، کیفیت و ایمنی ساختمان‌ها افزایش می‌یابد و با کاهش هزینه‌ها و مدت زمان ساخت، مسکن ارزان‌تری به دست مصرف‌کنندگان می‌رسد. این خانه‌ها در دنیا مطابق با الگو‌های ملی و بومی و در چارچوب استاندارد‌های بین‌المللی ساخته می‌شود؛ به گونه‌ای که ضمن رعایت مسائل فرهنگی؛ اصول ایمنی، کیفیت و استاندارد‌ها در ساخت و ساز‌ها رعایت می‌شود.

ایجاد شهر‌های جدید

ایجاد شهر‌های جدید به عنوان یک سیاست مسکن و راه‌حل مسائل ناشی از رشد شهرنشینی در کلانشهرها، در بسیاری از کشور‌ها مطرح و اجرا شده که در کشور ما نیز این سیاست تجربه شده‌است.

تخریب و بازسازی و توانمندسازی

بازآفرینی شهری می‌تواند به توسعه پایدار بلند مدت و تقویت کیفیت زندگی در سطح کلان منجر شود. این سیاست بستری برای تشویق مردم به مشارکت، توسعه عدالت اجتماعی، ساخت شخصیت اجتماعی، ارتقای محیط و درنهایت تقویت رشد اقتصادی کشور می‌شود. بانک اطلاعاتی زمین و مسکن با هدف یکپارچه و شفاف سازی در این عرصه تشکیل می‌شود تا از این طریق دسترسی به آمار مورد نیاز در بخش زمین و مسکن تسریع و تسهیل شود.