نرخ تورم از سازندگان مسکن پیشی گرفته است

ساخت و ساز طی چهار دهه گذشته همواره در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می‌شد و بعضاً سازندگان ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می‌کردند تا این‌که از سال ۱۳۹۲ به بعد همزمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به شدت کاهش یافت که باعث شد تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکودی شود. هرچند از سال ۱۳۹۳ ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک افزایش نداشته و این موضوع، انتقاد اعضای شورای شهر را در پی داشته که معتقدند «بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است»، اما سازندگان می‌گویند که قدیمی‌ها در حال ترک حوزه ساخت و ساز هستند؛ بعضی‌ها هم که پروژه‌های سنگین تعریف کرده‌اند ورشکست شده‌اند.

در سال‌های گذشته شاهد رشد ساخت و ساز به ویژه در شهر‌های بزرگ بودیم. سیاست‌های پشت ساخت و ساز‌ها در واقع استفاده از تراکم و جا دادن جمعیت بیشتر بوده است. همچنین صنعت ساخت و ساز قلب تپنده اقتصاد کشور است. بساز بفروش به نظر شغل خوب و پر سودی است. در واقع فرد بساز بفروش با سرمایه و تجربه‌ای که دارد شروع به ساختن ملک می‌کند و پس از اتمام کار واحد‌هایی را می‌فروشد و سود حاصل را بر میدارد. به طور کلی نمی‌توان عدد مشخصی را تعیین کرد و گفت سود بساز بفروشی اینقدر است.

اما برآورد‌ها نشان می‌دهد که با وجود تورم بساز بفروشی در برخی از مناطق حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد سود دارد. درصد سود حاصل از ساخت و ساز بسیار چشمگیر است به همین خاطر این شغل امروزه طرفداران بسیاری به سمت خود کشانده است. اما با توجه به تورم و گران شدن مصالح و متریال همچنین بالا رفتن دستمزد کارگران، برخی از سازندگان معتقدند که ریسک سرمایه گذاری در صنعت ساخت و ساز بالا رفته است و همین امر باعث کاهش درصد سود ساخت و ساز شده است. در گذشته، درصد سود ساخت و ساز به ۱۰۰ درصد هم می‌رسید. اما امروز تورم و اعمال بعضی از هزینه‌ها چنین سودی را سخت یا ناممکن کرده است.

یکی دیگر از عواملی که در درصد سود ساخت و ساز تاثیر گذار بوده است شهرداری است. عوارض شهرداری در دو سه سال گذشته جهش چشم گیر داشته است و گفته می‌شود که تا ۳۰۰۰ درصد بالا رفته است. از این رو خیلی از سازندگان قدیمی برشکست شدند و خیلی‌ها دیگر تمایلی به ساخت و ساز ندارند. از طرفی همه‌ی این عوامل با هم منجر به رشد چشمگیر قیمت‌ها شد به حدی که در برخی از مناطق در بازار مسکن رکود شد، زیرا خیلی از افرد دیگر توان خرید نداشتند و اکنون هم ندارند. در شرایط صرفا سازندگان مقصر نیستند بلکه آن‌ها نیز قربانی اند.

اما با در نظر گرفتن همه این عوامل باز هم عده‌ای معتقدند که بساز بفروشی شغل پر سودی است. در حقیقت، با نگاهی به آمار این نکته را متوجه می‌شویم که درآمد درصد سود ساخت و ساز از سرمایه گذاری در بازار طلا و ارز بیشتر بوده و به همین دلیل مقاومتشان در برابر حباب قیمت بیشتر است. با وجود اینکه رکود در بازار مسکن دیده می‌شود مالکان که بیشتر آن‌ها بسازوبفروش‌ها هستند حاضر نیستند که قیمت‌ها را پایین آورند و ترجیح می‌دهند صبر کنند و واحدهایشان دیتر فروخته شود، اما قیمت‌ها را پایین نیاورند. این در حالی است که تنها راه رونقش بخشیدن به بازار مسکن کاهش ۴۰ درصدی قیمت‌ها و افزایش توان خرید متقاضیان است.

 

در همین رابطه سیدمحمد مرتضوی عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان در گفتگو با خبرنگار پول نیوز در خصوص وضعیت بازار اجاره و راه‌های کنترل آن گفت: بسیاری از مردمی که امروز دنبال اجاره واحد مسکونی هستند با تغییر الگوی سکونتی و دسترسی به منازل مناسب از نظر قیمت و کیفیت، به‌جای رهن واحد یک میلیاردی در شمال شهر تهران اقدام به خرید خانه می‌کنند.

وی افزود: اگر در جنوب تهران واحد‌های مناسب با متراژ پایین ساخته شود بسیاری از مستاجران شمال پایتخت امکان خرید خانه را خواهند داشت و برای رسیدن به این وضعیت نیاز به تولید مسکن داریم و اگر در سطوحی که دولت برنامه ریزی کرده است تولید مسکن شکل بگیرد و مسکن مناسب با متراژ‌های پایین و با کیفیت ساخته شود مردمی که دنبال اجاره هستند مالک و ساکن منازل خود خواهند شد.

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان، تاثیر ساخت طرح میلیونی مسکن را در تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضا مهم دانست و گفت: آمار‌ها حکایت از افزایش ۴۰ درصدی اجاره‌نشینی در یک سال گذشته دارد که ناشی از پایین آمدن قدرت خرید مسکن است.

وی با بیان اینکه از سال ۹۷ تاکنون اجاره‌نشینی با شیب تندی درحال افزایش است، ادامه‌داد: سال به سال قدرت خرید مردم به عنوان بهره‌برداران اصلی ساختمان کمتر شده و کاهش قدرت خرید مسکن به عاملی برای افزایش تقاضا در بازار تبدیل شده است و به‌طور طبیعی در هر حوزه‌ای تقاضا ازعرضه پیشی بگیرد با گرانی کالا مواجه می‌شویم.

مرتضوی گفت: اکنون تقاضا به یکباره از حد نرمال بالاتر رفته و موجب افزایش قیمت شده است؛ بخشی از این افزایش قیمت هم پیشنهاد خود مالکین است؛ درشرایطی که برای یک خانه چند مشتری وجود دارد بنگاه‌ها و مشاورین املاک نیز از این رقابت بهره‌برداری می‌کنند.

وی ادامه‌داد: عامل دوم گرانی فایل‌های رهن و اجاره بحث «افزایش دارایی‌های ملکی» است، وقتی قیمت متوسط مسکن در تهران از متری چهار میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان افزایش یافته است و با افزایش هفت برابری متوسط قیمت مسکن در تهران مواجه هستیم، به همین تناسب افزایش قیمت اجاره خواهیم داشت.

به گفته این فعال بخش مسکن، وقتی دارایی ملکـی افزایش می‌یابد مالکان به همان نسبت خود را موجه می‌بینید که اجاره بیشتری دریافت کنند، چون معتقد هستند مسکنی که یک میلیارد می‌ارزید هفت میلیارد شده است و باید هفت برابر اجاره دریافت شود. البته رقم اجاره هفت برابر نشده است، چون توان پرداخت اجاره به نسبت رشد قیمت وجود ندارد.

مرتضوی ادامه داد: فرمول رهن خانه در سال ۹۶ تقسیم ارزش خانه بر شش یا هفت بود و امروز این نسبت باید تقسیم بر ۱۰ یا ۱۲ شود تا مناسب رهن و جیب متقاضی باشد. بر این اساس بالا رفتن ارزش املاک یکی دیگر از دلایل مهم افزایش اجاره است و شیب افزایش قیمت مسکن باعث رشد نرخ‌های اجاره شده است