رکود و تورم همچنان در بازار مسکن می‌تازد

رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال متناسب با رشد نرخ تورم خواهد بود و بازار مسکن به سمت رکود تورمی حرکت می‌کند.

در حال حاضر بازار مسکن در یک نوع ابهام و انتظار است. در نتیجه در این شرایط قاعدتا نوساناتی را شاهد هستیم. کنش‌گران بازار مسکن می‌خواهند ببینند شرایط بازار‌های موازی به چه صورتی پیش می‌رود و به تبع آن بخش مسکن هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

هم‌اکنون تعداد پروانه‌های ساختمانی و پایان کار بسیار محدود شده است. باید تعقلی در وضعیت ساخت و ساز بخصوص مسکن متناسب با تقاضا به وجود بیاید. نهضت ملی مسکن تا زمانی که وارد بازار نشود و قابل بهره‌برداری نباشد اثرگذاری چندانی بر قیمت‌ها نخواهد داشت.

در واقع تجربه‌ی مسکن مهر که شاهد آن بودیم که بعضا می‌بینیم برخی پروژه‌ها با گذشت بیش از ۱۰ سال هنوز آماده تحویل نشده است. متقاضی مسکن که امروز به خانه نیاز دارد نمی‌تواند از طریق مسکن دولتی نیاز خود را تامین کند، بنابراین نرخ‌ها در بازار خود را نشان می‌دهد.

برای کنترل تورم و افزایش تولید مسکن و ساماندهی بازار مسکن دو راهکار اصلی وجود دارد باید به سمت محرک‌هایی که وضعیت تولید مسکن را بدهد، باشیم. سابقا بازار مسکن دوره‌های رونق و رکود داشت که معمولا در یک بازه ۶ ماهه تا یک ساله قیمت‌ها افزایش می‌یافت، بعد برای یک دوره سه تا پنج سال قیمت‌ها تثبیت می‌شد و از نرخ تورم جا می‌ماند. اما در حال حاضر که روند رشد قیمت‌ها از اواخر سال ۱۳۹۶ شروع شده، بجز سال ۱۴۰۰ متاسفانه شاهد این هستیم که افزایش قیمت‌ها وجود داشته است.

سه عامل رشد بازار مسکن در نیمه ماه‌های ابتدایی امسال

سال ۱۴۰۱ به صورت خاص عوامل بخش عرضه ناشی از قیمت نهاده‌های ساختمانی و اصلاح نظام یارانه‌ای منجر به ایجاد تورم در بازار مسکن شد. از طرف دیگر وقتی بازار‌های موازی روند افزایشی به خود گرفتند متقاضیان خرید مسکن چه از قشر سوداگر و چه مصرف‌کننده، این بازار را مستعد رشد دیدند. عمدتا در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ به یک فضایی که نرخ رشد قیمت مسکن پایین‌تر از تورم عمومی باشد، برسیم. راهکار اصلی کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت و ساز است. ثبات بازار در مردادماه را نمی‌توان یک تحول اساسی در اقتصاد مسکن دانست؛ فقط می‌توان از واژه‌های ابهام و انتظار برای آن استفاده کرد.

نیمه دوم سال از راه رسیده و در حالی که طبق روال سال‌های گذشته به طور معمول نرخ‌های اجاره و بازار خرید و فروش مسکن در این ایام کمی رنگ آرامش و رونق به خود می‌گرفت، اما طبق آمار‌های ارائه‌شده، بازار مسکن وارد دوران رکود تورمی شده که می‌تواند یک زنگ خطری برای این بازار باشد.

طبق اعلام مرکز آمار، در شهریور ماه امسال شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۱۵۹.۷ رسیده است که نسبت به ماه قبل (۱۵۴.۷) معادل ٣.٣ درصد افزایش داشته است.

در شهریور ماه ۱۴۰۱ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٣.٣ درصد بوده است. تورم ماهانه شهریور ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (١.٨ درصد)، ۱.۵ واحد درصد افزایش داشته است.

همچنین تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ۴۵.۷ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۴۴ درصد) معادل ١.٧ واحد درصد افزایش داشته است.

از سوی دیگر نرخ تورم سالانه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ششمین ماه امسال نیز به عدد ۳۰.۳ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٢٨.۴ درصد) معادل ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.

افزایش ۳۶.۳ درصدی قیمت مسکن در تهران

براساس این گزارش چندی پیش هم در جدیدترین آمار‌های اعلامی بانک مرکزی آمده بود، قیمت مسکن در تهران در شهریور ۱۴۰۱ نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۶.۳ درصد افزایش یافته است.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ به ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است که نسبت به ماه گذشته افزایش ۱.۱ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ افزایش ۳۶.۳ درصدی را نشان می‌دهد.

در شهریور ماه ۶ هزار و ۳۳ واحد مسکونی در پایتخت معامله شده که نسبت به مرداد کاهش ۲۲.۹ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال گذشته کاهش ۲۲.۵ درصدی را ثبت کرده است. منطقه یک با میانگین قیمت ۸۷ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان گران‌ترین و منطقه ۱۹ با میانگین قیمت ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، ارزان‌ترین منطقه تهران به شمار می‌روند.

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در شهریور ماه ۱۴۰۱ نیز نشان دهنده رشد حدود ۴۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.

پرطرفدارترین آپارتمان‌ها در بازار مسکن

درحالی که تقاضا برای خرید آپارتمان‌های یک تا ۲۰ سال کاهش داشته است، آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور حاکی از آن است که طی شهریور ماه امسال تقاضا برای واحد‌های مسکونی بالای ۲۰ سال ساخت روند صعودی داشته است.

بر اساس گزارشی که تسنیم از آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور منتشر کرده است، معاملات آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال در حالی در شهریور ماه امسال، روند صعودی داشته که تقاضا برای آپارتمان‌هایی با سن پایین‌تر کاهش چشمگیری نشان می‌دهد.

طی شهریور ماه امسال تقاضا برای واحد‌های مسکونی بالای ۲۰ سال ساخت روند صعودی داشته و در مقابل معاملات واحد‌های ۶ تا ۱۰ سال رشد منفی حدود ۴۰ درصدی داشته است.

بررسی تحولات بازار مسکن حاکی از آن است تقاضا برای واحد‌های مسکونی تا ۵ سال در آخرین ماه تابستان امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۳.۴۱ درصد کاهش یافته است.

در محدوده خانه‌های ۶ تا ۱۰ سال تعداد معاملات انجام شده بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ۳۹.۰۲ درصد رشد منفی داشته است.

معاملات واحد‌های مسکونی ۱۱ تا ۱۵ سال نیز رشد منفی ۱۱.۳۲ درصد و ۱۶ تا ۲۰ سال نیز رشد منفی ۲۹.۵۲ درصدی در شهریور امسال نسبت به شهریور سال قبل داشته است.

این در حالی است که معاملات آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال همچنان روند صعودی داشته و در ماه گذشته تقاضا برای این خانه‌ها ۳۱.۲۴ درصد در مقایسه با شهریور ۱۴۰۰ افزایش یافته است.

در مجموع از ۶۰۳۳ فقره معامله انجام شده در ماه مورد اشاره، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با ۲۸.۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

بازار مسکن رونقی برای ساخت وساز ندارد

بسیاری از کارشناسان و انبوه سازان مسکن هم در این زمینه معتقد هستند که بازار مسکن در نیمه دوم امسال به سمت افزایش قیمت و رکود تورمی حرکت می‌کند که همین امر خود زمینه ساز نا امیدی برای خریداران مسکن و همچنین سازندگان مسکن شده است.

مولایی یکی از سازندگان مسکن به باشگاه خبرنگاران جوان گفت: بازار ساخت وساز بسیار کم رونق شده است و ساخت مسکن دیگر صرفه‌ای برای سازندگان ندارد چرا که با افزایش قیمت تمام شده ساخت ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی، فولاد و سیمان، ساخت مسکن کم صرفه شده است.

وی ادامه داد: بازار ساخت وساز کم رونق شده و دیگر کم‌تر سازنده‌ای به این بازار سوق پیدا می‌کند.

نظارتی بر روند تولید مسکن نیست

فرشید پور حاجت دبیر انجمن انبوه سازان مسکن در این خصوص می‌گوید: آنچه در بازار مسکن شاهد هستیم برخلاف صحبت‌های انجام‌شده از سوی دولت است و شرایط تولید مسکن در کشور بسیار پرمخاطره، پر ریسک و سخت است. متاسفانه هیچ نظارت و کنترلی نیز از سوی دستگاه‌های نظارتی انجام نمی‌شود همچنین دستگاه‌های متولی نیز به مشکلات دامن می‌زنند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اشاره به پیش‌بینی‌ها برای وضعیت بازار مسکن در ۶ ماهه دوم سال گفت: تورم و افزایش قیمت در بازار مسکن برای نیمه دوم سال همچنان تداوم خواهد داشت. باید پذیرفت که بازار مسکن بخشی از اقتصاد است و تا زمانی که اقتصاد کشور در تلاطم باشد، نباید انتظار داشت که بازار مسکن وضعیت مناسبی داشته باشد.

بازار مسکن وارد دوران رکود تورمی می‌شود

مرتضوی رئیس کانون سراسری انبوه سازان اظهار کرد: رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال متناسب با رشد نرخ تورم خواهد بود و بازار مسکن به سمت رکود تورمی حرکت می‌کند که همین امر خود باعث می‌شود که بازار دیگر رونقی نداشته باشد.

وی اذعان کرد: در صورت کاهش آثار تورم و تحریم‌ها این بازار به سمت تغییر خواهد کرد.

براساس این گزارش با توجه به اینکه برخی از متقاضیان به طور معمول در نیمه دوم سال در این بازار برای خرید مسکن اقدام می‌کنند بنابراین باید دولت با ساخت و تحویل واحد‌های مسکن مهر و همچنین تسریع در روند واحد‌های نهضت ملی مسکن، بازار را به سمت آرامش و رونق هدایت کنند.