ابوالفضل مشکینی در گفت و گو با «پول نیوز»:
پول نیوز- طرح اقدام ملی مسکن، طرحی است که محمد اسلامی وزیر فعلی راه و شهرسازی، در ماه های اخیر به طور جدی پیگیر اجرای آن است و تلاش می کند تحقق پیدا کند.
در این طرح قرار است در کل کشور 400 هزار واحد مسکونی ساخته شود. به طور کلی فقط برآوردهایی از 1.6 میلیون تومان تا 3.5 میلیون تومان برای هزینه ساخت هر متر مربع در واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی مسکن، اعلام شده و همچون طرح مسکن مهر، از ابتدا رقم قطعی اعلام نشده.
پول نیوز، در گفت و گو با دکتر ابوالفضل مشکینی، به نقد و بررسی اعلام قیمت قطعی هزینه ساخت در «طرح مسکن مهر» و عدم اعلام آن در «طرح اقدام ملی مسکن» و چشم انداز احتمالی این طرح جدید، پرداخته است.
گفت و گوی ما با این صاحب نظر در برنامه ریزی شهری و رئیس انجمن جغرافیا و برنامه ریزی شهری را می خوانید.
*در سال های 1386 و 1387 که بحث مسکن مهر مطرح شد دولت هزینه ثابت 300 هزار تومان برای ساخت هر متر مربع اعلام کرد و پروژه های مسکن مهر با این قیمت شروع شد. به نظرتان در آن سال ها، این نوع قیمت اعلام کردن، کاری منطقی بود؟
- این که ما قیمت مقطوعی را اعلام کنیم، اصلاً کار درستی نیست. حتی در فرمول های سازمان برنامه و بودجه، موضوعی به نام تعدیل مطرح شده. یعنی گفته بر اساس شرایط زمان و مکان، تعدیل ها و ضرایب را اِعمال می کنیم.
دولت باید نهاده های خودش از جمله زمین را کنترل کند. اما سایر نهاده ها، در اختیار بازار است. برای مثال، بتون و فولاد در بورس عرضه می شود. بورس تعیین کننده است که قیمت این اقلام، چه رقمی باشد.
با توجه به این که بخش خصوصی و بازار آزاد 90 درصد نهاده های مسکن را تامین می کند، این که دولت، یک قیمت مقطوع را اعلام کند، کار جالبی نیست.
*طرح مسکن مهر برای خانوارهایی ارائه شد که جزو اقشار کم درآمد و آسیب پذیر جامعه بودند. وقتی رقم اعلام می شد مشخص بود که ساخت یک واحد مسکونی مثلا 70 متری 21 میلیون تومان هزینه دارد از این جهت که این خانوارهای کم درآمد، می دانستند که هزینه تمام شده چقدر خواهد بود، آن رقم اعلام کردن قابل دفاع است یا نه؟
-برای یک دوره زمانی مشخص، اعلام قیمت مقطوع جواب می دهد. اما توان فنی کشور، ساخت 700 هزار واحد مسکونی در سال بود. در صورتی که به یکباره ساخت 2.5 میلیون واحد مسکن مهر در کشور شروع شد. این عدم توازن که بین توان فنی کشور و میزان ساخت و ساز به وجود آمد، باعث شد قیمت تمام شده از رقم 300 هزار تومان بالا بزند.
آن قیمت 300 هزار تومان در زمانی که طرح مسکن مهر طراحی شد، منطقی بود. اگر مسکن مهر در مدت یک سال ساخته می شد، هیچ مشکلی به وجود نمی آمد.
پیمانکاران توانمندی که پروژه خود را با همان رقم 300 هزار تومان ساختند بیچاره شدند ولی پیمانکارانی که با تاخیر ساختند سود بردند. چرا که به خاطر تعدیل قیمت، تا 600 هزار تومان و 700 هزار تومان برای هر متر مربع، دریافت کردند.
*در سال 1387 قرار شد حدود 2 میلیون و 200 هزار واحد مسکن مهر ساخته شود. در آن زمان، تاکید بر ساخت یک ساله این واحدها بود. اما تا پایان دولت آقای احمدی نژاد در سال 1392 حداکثر یک میلیون واحد به بهره برداری رسید.
این طور نبود که کارها طبق برنامه پیش برود و مسکن مهر، یک سال بعد از شروع کار تحویل داده شود.
-بله. درست است. هنوز هم یعنی در سال 1398 درگیر مسکن مهر هستیم. در شهر پردیس، تکمیل کردن ساخت واحدهای مسکن مهر ادامه دارد.
*چند سال پس از شروع مسکن مهر، هزینه ساخت 300 هزار تومانی تعدیل شد و هزینه ساخت، چند صد هزار تومان افزایش داده شد. آن افزایش هزینه، ضربه زد به اقشار آسیب پذیری که دولت آقای احمدی نژاد می خواست به آنها کمک کند؟
-تعدادی از واحدهای مسکن مهر با همان قیمت تمام شده 300 هزار تومان برای هر متر مربع تحویل داده شد. یک میلیون و 200 هزار واحد بعدی با قیمت 400 و 500 هزار تومان بود. واحدهای باقی مانده با قیمت 650 و 700 هزار تومان محاسبه شد.
درست است که قرار بود تسهیلات بانکی داده شود ولی خانوارها باید تسهیلات را پرداخت کنند. عدم برنامه ریزی در اتمام به موقع همه پروژه ها، تفاوت بین شهروندان به وجود آورد. یک شهروند واحد مسکونی خودش را با 25 میلیون تحویل گرفت و یک شهروند دیگر با 100 میلیون.
چنین وضعی از عدالت به دور است. پیمانکاران نتوانستند واحدهای مسکونی را به موقع تحویل بدهند و خانوارها ضرر کردند و این ضرر را شهروندان و خانوارهای کم درآمد پرداخت کردند.
*در یک سال اخیر یعنی در دوره وزارت آقای اسلامی، طرح اقدام ملی مسکن برای ساخت 400 هزار واحد شروع شده. برخلاف مسکن مهر، هزینه ساخت ثابتی در این طرح اعلام نشده و آقای محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان این وزارتخانه در 18 آبان قیمت تمام شده هر متر مربع بین 1.6 تا 2.5 میلیون تومان و قیمت متوسط 2 میلیون تومان را اعلام کرد.
آقای اسلامی به عنوان وزیر در 20 آبان امسال، گفته بود در شهرهای کوچک هزینه ساخت متری 2.5 تا 3.5 میلیون تومان و در شهرهای بزرگ بر اساس قیمت تمام شده محاسبه می شود.
با توضیحات اولیه ای که درباره مسکن مهر دادید ولی با این نوع اظهار نظر مقامات دولتی، آیا این که در طرح اقدام ملی مسکن، هزینه دقیق و نهایی اعلام نمی شود کاری قابل دفاع است؟
-پنج سال است که به موجودی مسکن کشور اضافه نشده و بخش مسکن، در رکود کامل بوده است. از این 400 هزار واحدی که در طرح اقدام ملی مسکن است، حدود 200 هزار واحد در شهرهای جدید ساخته می شود.
این شهرها از نظر ساخت و ساز به اشباع رسیده اند و مشکلات بنیادی دارند. زمین های مناسب در شهرهای جدید از جمله هشتگرد، پرند، اندیشه و پردیس، تقریباً تمام شده. در طرح اقدام ملی مسکن، تعداد 100 هزار واحد در بافت های فرسوده شهری ساخته می شود. در حالی که در بافت فرسوده، چنین ساخت و سازهایی انجام می شد.
به هر حال شروع اقدام ملی مسکن، شروع خوبی است. دولت، هم زمین را تخصیص می دهد و هم به اعطای تسهیلات بانکی کمک می کند ولی این 400 هزار واحد، تاثیر چندانی در بازار مسکن نخواهد گذاشت.
دولت، رقم کف را برای هزینه ساخت در نظر می گیرد. وزیر راه و شهرسازی گفته بود که از 3.5 میلیون تومان در کلانشهرها رقم بالاتر نخواهد رفت.
من از اعلام نکردن رقم هزینه ساخت، دفاع نمی کنم. به دلیل این که اعتقاد دارم پروژه های مسکن باید نهایتاً در مدت 15 ماه انجام شود. در این حالت باید قیمت مقطوع باشد. مگر این که اتفاقی خاص و اضطراری رخ بدهد.
*چرا در این حالت اعلام رقم قطعی هزینه ساخت را می پذیرید؟
-اگر 15 ماهه واحد مسکونی تحویل داده شود می توان رقم قطعی را در نظر گرفت. چون گروه هدف ما باید برای خودش مشخص کند که چه مقدار از درآمدهایش را به عنوان هزینه مسکن کنار بگذارد.
الان که اعلام می شود مثلا 50 میلیون تومان در بانک عامل سپرده گذاری کنند، اگر قیمت تمام شده مشخص نباشد خواه ناخواه، مردم استقبال نخواهند کرد.
در بخش خصوصی، یک شرکت ساختمانی که پیش فروش می کند قیمت مقطوع به خریداران می دهد. به خریداران می گوید من با این قیمت می سازم و در فلان زمان تحویل می دهم ولی شما هم باید به تعهدات تان عمل کنید و اگر من نتوانستم تحویل بدهم، به شما جریمه پرداخت می کنم.
یک متقاضی مسکن یا یک کارمند باید بداند 15 ماه بعد، یک متر مربع واحد مسکونی با چه قیمتی تمام می شود. اگر الان قیمت مشخص باشد یک تحلیل سود و هزینه می کند. شاید به این نتیجه برسد که اگر امروز خانه را به طور نقدی از بازار بخرد برایش بهتر است.
در نتیجه دولت باید مشخص کند که چه امتیازی به شهروندانش می دهد و اصلاً هدفش از این کار چه هست.
*معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفته بود کف و سقف هزینه تمام شده واحدهای طرح مسکن اقدام ملی مشخص نیست. با این حال بالاخره رقم بین 1.6 تا 2.5 میلیون را اعلام کرده بود. از طرفی آقای وطن خواهی، مدیر عامل شهر جدید پرند، برای شهرهای اطراف تهران برآورد رقم 3.5 میلیون تومان برای هر متر مربع را اعلام کرده است.
اگر قرار باشد بنا به گفته معاون وزارت راه و شهر سازی، هزینه ساخت مشخص نشود بعد از یک سال یا دو سال یا 5 سال، آیا طرح اقدام ملی مسکن، مثل طرح مسکن مهر چالش و نارضایتی ایجاد نخواهد کرد؟
- فرض کنید دولت اعلام کند که دارد 200 هزار واحد در شهرهای جدید می سازد. در عین حال ثبت نام انجام ندهد و از مردم هم پول نگیرد و عنوان کند هر وقت بعد از دو سال این واحدهای مسکونی آماده شد ثبت نام می کنم. این نوع حرف مسئول و مدیر ما، درست است.
اما اگر از مردم، پول گرفتند باید مشخص کنند با چه رقمی می خواهند واحد مسکونی را تحویل بدهند.
یک پیمانکار که می خواهد مثلا 10 واحد مسکونی بسازد و آنها را پیش فروش می کند، مشخص می کند 18 ماه بعد، با چه قیمتی تحویل خواهد داد.
این پیمانکار بالاخره ریسک می کند و ممکن است ضرر کند یا نفع کند. وقتی بخش خصوصی، چنین ریسکی می کند، دولت هم باید تلاش کند که نگذارد قیمت نهاده های ساختمانی تکان بخورند و در فرصتی 15 ماهه یا 18 ماهه نیز، واحدها را تحویل بدهد تا شامل افزایش قیمت نشود.
*برخلاف رقم قطعی 300 هزار تومان برای هزینه ساخت هر متر مربع مسکن مهر، بالاخره وزیر فعلی راه و شهرسازی و مقامات این وزارتخانه و همچنین مدیران عامل شهرهای جدید، رقم قطعی را برای هزینه طرح اقدام ملی مسکن اعلام نکرده اند.
شما برای یک سال یا دو سال بعد، آینده قیمتی اقلام و مصالح ساختمانی را که در این ساخت و سازها مورد مصرف هست، چگونه پیش بینی می کنید و آیا ثابت می مانند یا افزایش خواهند داشت؟
-الان تقاضای انباشته ای در بخش مسکن ایران داریم. سالیانه 800 هزار ازدواج در کشور داریم. یعنی 800 هزار متقاضی داریم. نوسازی بافت های فرسوده شهری را هم داریم. ما اگر فرضاً 800 هزار واحد مسکونی در سال بسازیم، به نقطه تعادل می رسیم.
در 5 یا 6 سال گذشته، در رکود به سر می بردیم و دولت هم هیچ اقدامی نکرد. در نتیجه در بخش مسکن، تقاضای انباشته داریم.
این تقاضای انباشته، گم نمی شود و در جای دیگر مثل اجاره واحد مسکونی سر بر می آورد. ما اگر نتوانیم 800 هزار واحد را در سال تامین کنیم با افزایش اساسی قیمت در بخش مسکن رو به رو می شویم.
ما در دو سال گذشته، رشد قیمتی را در مسکن تجربه کردیم که در تاریخ سابقه نداشت و قیمت هر متر مربع آپارتمان 3 میلیون تومانی به 12 میلیون تومان رسید. هیچ بعید نیست که در آینده، چنین اتفاقاتی تکرار نشود.
دولت در حالی که ساخت این 400 هزار واحد را شروع کرده است، باید 400 هزار واحد سال 1399 و همچنین 400 هزار واحد سال 1400 را در برنامه خودش داشته باشد تا آن تقاضای انباشته شده، کاهش پیدا کند.
تولید 300 هزارتن کاتد به رغم کاهش بیش از 16 هزار تنی مصرف قراضه مس در سال 1401
مدیرعامل مس در مجمع عمومی عادی این شرکت که با حضور اکثریت سهامداران در تالار وزارت کشور برگزار شد از کسب رتبه پنجم ذخایر جهانی مس تنها با اکتشاف 7 درصدمساحت کشور خبر دادو گفت: با توسعه اکتشافات رسیدن به رتبه دوم و سوم جهانی نیز برای ایران متصور است.
قیمت دلار، یورو و پوند امروز دوشنبه ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۳ +جدول
قیمت انواع سکه و طلا امروز دوشنبه ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۳+جدول
قیمت متوسط بازار آزاد و نمایندگی خودرو‌های سایپا امروز دوشنبه ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۳ + جدول
قیمت انواع ارز‌های دیجیتال امروز دوشنبه ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۳ +جدول
تحقق ۶۶ درصدی سهمیه بانک دی در قانون جهش تولید مسکن/وصول مطالبات اولویت اول شعب است
مرحم منطقه آزاد اروند بر زخم‌های آبادان و خرمشهر
راهکار پایان دادن به تقاضای کاذب دلار/ دولت نباید در کار بانک مرکزی دخالت کند
سالکو بر فراز قله پر افتخار توسعه ملی می‌درخشد(+فیلم)
اتحاد مس و مپنا برای شکست دادن تحریم‌ها
جزئیات مالیات حقوق 1403
آینده نگری بانک توسعه تعاون با تقویت فعالیت‌های ارزی
کمک به تسهیل تامین مالی تولید با برات الکترونیکی
