مسکن از بازار‌های دیگر تاثیر می‌پذیرد!

محسن فلکی کارشناس مسکن در خصوص تاثیر قیمت مسکن از بازار‌های دیگر در گفت و گو با پول نیوز اعلام کرد: قیمت در بازار مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌گیرد و بلاتکیلفی که امروز در بازار مسکن چه برای خریدار و چه فروشنده وجود دارد می‌بینیم که از سایر بازار‌ها و قیمت‌ها در کشور تاثیر میگیرد.

وی با اشاره به رکود در بازار مسکن توضیح داد: در شرایط رکود بازار با توجه به اینکه بعضی از سازنده‌ها برای اجرای تعهدات خود نیاز به نقدینگی دارند حاضر به معامله با چند درصد پایین‌تر از قیمت اعلامی خود هستند.

فلکی درباره ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن اذعان کرد: ولی درمورد ریزش قیمت‌ها باید دید در بازار‌های موازی مسکن چه اتفاقی خواهد افتاد و تصمیمات دولت در مورد ساخت مسکن در اجرا و عمل به کجا خواهد رسید.

در طول زمان از بررسی سرمایه‌گذاری در واحد‌های مسکونی جدید در دهه ۱۹۶۰ به تدریج به سمت بررسی مسکن خود ملکی و آثار قیمت مسکن و نقش مؤسسات مالی و بازار اعتبار بر آن معطوف شده است. در دهه ۱۹۹۰ بیشتر توجهات به نقش بازار مالی بر بازار مسکن معطوف شد. از این دوره به بعد شاهد گرایش به مطالعات منطق‌های مسکن و بررسی حباب قیمت مسکن بودیم.

یک رویکرد اصلی در بررسی قیمت مسکن، مطالعه عوامل مؤثر بر رفتار تقاضاکنندگان و عرضه کنندگان است. هدف اصلی در رابطه با تقاضای مسکن این است که تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی مدنظر قرار گیرد. در این رویکرد هدف این است که میزان اثرگذاری متغیر‌های اقتصادی و جمعیتی نظیر قیمت مسکن، درآمد، نرخ بهره، اجاره، جمعیت کشور و ساختار آن و ... بر انتخاب مصرف کنندگان بررسی شود یا در معکوس تابع تقاضا بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد.

نقش سیاست‌های پولی و مالی بر قیمت مسکن

 

مدل فوق از این جهت که نقش کلیه عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهد می‌توان یک مدل عمومی تلقی نمود، اما در خصوص بررسی نقش عوامل مختلف بر قیمت مسکن می‌توان چهار دسته از عوامل را که شامل سیاست‌های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه هستند به صورت جداگانه مورد بررسی قرار داد.

آثار سیاست‌های مالی بر قیمت مسکن عمدتاً از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به عبارت روش نتر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادل‌های می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود.

سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یک سو، سیاست‌های انبساطی پولی ب هطور معمول با افزایش قدرت وا مدهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل نماید.

عوامل جمعیتی علیرغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز در مدل مورد اشاره به نقش هزینه ساخت و قیمت مسکن تأکید شده است.

با توجه به اطلاعات به دست آمده از اثر عوامل تقاضا بر قیمت حقیقی مسکن، مخارج حقیقی خانوار وتسهیلات بانکی اثر مثبت و هزینه مالکیت اثر منفی داشته و ضرایب هر سهم هم در بلندمدت و هم در کوتاه مدت معنا دارند.