علت رکود بازار مسکن / رکود در بازار مسکن تا کی ادامه دارد؟

محسن فلکی کارشناس مسکن پیش‌تر در خصوص شرایط و رونق و رکود مسکن به خبرنگار پول نیوز گفت: بازار بی رونق مسکن حداقل تا ابتدای سال آینده ادامه دارد.

فلکی در خصوص کمبود نقدینگی اعلام کرد: در بازار رکورد برخی از سازنده‌ها به علت کمبود نقدینگی برای انجام تعهدات حاضر به فروش به زیر قیمت اعلامی گذشته خود هستند.

وی با اشاره به رکود و قدرت خرید مردم توضیح داد: در دی ماه ١٤٠٠هم به علت رکورد ناشی از عدم قدرت خرید مردم و خبر‌های مذاکرات و ساخت مسکن توسط دولت به همین منوال گذشت.

این کارشناس مسکن اظهار کرد: متاسفانه در کشور ما به علت نبود جامعه آماری صحیح و تصمیم برای سازنده خریدار و سرمایه گذار در در بازار‌های مختلف به خصوص مسکن با ریسک‌های زیادی همراه است و عملا مردم در بلاتکلیفی به سرمی‌برند.

نزدیک به هشت ماه از سال ۱۴۰۰ گذشته و طی این مدت بازار مسکن در یک محدوده قیمتی قرار داشته است. با وجود آنکه تورم عمومی به بالای ۴۰ درصد رسیده، رشد قیمت مسکن شهر تهران در هفت ماه ابتدای سال ۴.۵ درصد بوده و رشد ماهیانه آن حدود ۰.۶ درصد یعنی کمتر از یک درصد بوده است. علت آن است که در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ افزایش سنگین حدود ۶۰۰ درصد را در بازار مسکن تجربه کردیم و در بعضی مناطق به ۷۰۰ درصد رسید.

افزایش قیمت مسکن در سه سال گذشته بیش از آنکه از تقاضای مصرفی نشأت گرفته باشد ناشی از سرمایه‌گذاری بود. تقاضای مصرفی در سال ۱۳۹۶ چندان قوی نبود، اما به هر حال وجود داشت. بعد از رشد حدود ۶۰۰ درصد، خرید‌های واقعی و مصرفی به شدت کمرنگ شد؛ بنابراین سال‌ها طول می‌کشد تا تقاضای مصرفی بتواند دوباره به بازار برگردد.

املاک در اختیار بانک‌ها ۳۷ میلیون متر مربع است که اگر متوسط هر واحد را ۱۰۰ متر مربع در نظر بگیریم حدود ۳۷۰ هزار واحد مسکونی یا بعضا تجاری را بانک‌ها در اختیار دارند. طبق این سامانه بانک‌ها باید واحد‌های خود را بفروشند یا اجاره بدهند که اجاره دادن در چارچوب ضوابطشان نیست. البته ساخت و ساز هم از وظایفشان نبود، اما به هر حال انجام دادند؛ هرچند در حال حاضر ساخت و ساز بانک‌ها مقداری کاهش یافته، اما هنوز کاملا متوقف نشده است.

از یک طرف با حدود ۲.۵ میلیون مسکن خالی و از سوی دیگر افت شدید توان متقاضیان مواجهیم؛ بنابراین وارد رکود شده‌ایم که نه تنها تا پایان سال جاری بلکه تا سال آینده هم ادامه خواهد داشت. مگر اینکه تیم اقتصادی دولت بتواند به اقتصاد رونق بدهد. بانک مرکزی باید ارزش پول ملی را حفظ کند، دلار را در محدوده ۲۸ هزار تومان نگه دارد تا شاهد افزایش قیمت طلا و مسکن نباشیم. اما اگر نتواند این کار را انجام دهد ابتدا با رشد بازار سکه ارز مواجه می‌شویم و سپس با فاصله زمانی باید منتظر افزایش قیمت مسکن باشیم.

دولت باید شرایط را برای ورود بخش خصوصی فراهم کند. این هم مستلزم آن است که منافع بخش خصوصی در آن لحاظ شود تا انگیزه پیدا کند. بخش خصوصی به دلیل پایین بودن هزینه‌های سربار و در اختیار داشتن نیروی انسانی توانایی اجرا دارد، اما باید منابع این طرح از جایی تامین شود که تورم‌زا نباشد وگرنه می‌شود شبیه طرح مسکن مهر که با استفاده از خط اعتباری بانک مرکزی، پول پرقدرت وارد بازار کردند و به تورم سنگین منجر شد.