عمر مفید ساختمان در ایران؛ حداکثر 30 سال

پول‌نیوز - پیری زودرس ساختمان‌ها، بی توجهی به اصول علمی ساخت و ساز و رعایت نکردن استانداردها، طول سالیان سال است که باعث شده جامعه امروز ما وارث مجموعه عظیمی از ساختمان‌ها و بناهایی شود که به سرعت در حال فرسوده شدن و تبدیل به بافت فرسوده هستند.

به گزارش گروه مسکن و عمران پول‌نیوز، عمر مفید ساختمان در ایران بنابر اعلام کارشناسان و مسئولان حداکثر 30 سال عنوان شده است که در مقایسه با عمر مفید ساختمان در کشورهای اروپایی که بین 100 تا 150 سال است تفاوتی فاحش دارد. اما این تفاوت و پایین بودن عمر ساختمان در ایران مولود کدام علل است؟

سوال بالا پاسخ‌های زیادی می‌تواند داشته باشد، اما علاوه بر خطاهای رایج در زمان طراحی، نظارت و اجرا و خطاهای بهره‌برداری و نگهداری، فقدان ثبات در قوانین شهرسازی و طرح‌های مصوب جامع و تفصیلی مناطق و شهرها مشکل آفرین است؛ ضمن اینکه وقتی شهرداری‌ها کمبود منابع مالی شان را با فروش تراکم جبران می‌کنند، عملاً بافت مناطق و محلات به هم می‌ریزد.

سازندگان باتوجه به محدودیت منابع مالی، نیروی انسانی و از سوی دیگر قیمت تمام‌شده احداث ساختمان‌ها جهت عرضه به متقاضیان، همواره سعی در کاهش هزینه های سرمایه‌گذاری اولیه دارند، اما باید توجه داشت چنانچه کاهش هزینه‌ها منجر به نادیده گرفتن حداقل استانداردهای لازم در زمان ساخت شوند، باعث کاهش کیفیت ساخت و کاهش عمر مفید ساختمان می‌شود.

افزون بر اینها هزینه‌های مربوط به تعمیر ونگهداری و هدر رفتن انرژی افزایش می‌یابد که مجموعه این هزینه‌ها باید از اقتصاد ملی تأمین شوند؛ از سوی دیگر با افزایش هزینه‌های ساخت، مشکلات دیگری همچون کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن، ایجاد رکود در بازار و فعالیتهای مرتبط با ساختمان ومسکن و ... روی خواهند داد.

اگر بنا باشد تولیدکنندگان کالاهایی با کیفیت و ماندگاری پایین تولید و عرضه کنند و مصرف کنندگان نیز مجبور به خرید و مصرف این گونه کالاها بشوند، استهلاک آن نیز افزایش می یابد. در بخش مسکن و ساختمان، مقوله کیفیت و عمر مفید از اهمیت بالایی برخوردار است. چراکه بازار ساختمان و مسکن ابعادی گسترده تر از بازار سایر کالاها دارد. به این ترتیب اگر در این بازار ناکارآمدی گریبان تولید و عرضه را بگیرد، هزینه سنگینی بر دوش جامعه و بویژه اقشار کم درآمدتر گذاشته می شود.

اگر در کشوری به دلیل بی توجهی به کیفیت، عمر مفید ساختمان ها در حدود بیست و پنج سال باشد، معنایش این است که هر سال به طور متوسط چهار درصد از کل ساختمان‌ها عمر مفیدشان تمام می شود و به بافت فرسوده ای که باید تخریب و نوسازی شود، اضافه می شوند. در حالی که اگر بتوان این عمر مفید را به پنجاه سال رساند، این رقم که همان هزینه استهلاک سالیانه است، به دو درصد کاهش می یابد.

این در حالی است که در سال های گذشته انبوهی از ساختمان‌ها با کیفیت ضعیف و با هدف غلبه بر بحران مسکن طراحی و ساخته شده اند که قطعاً کیفیت نازل آن ها موجب کاهش متوسط عمر مفید ساختمان‌ها در کشورمان خواهد شد و به این ترتیب باز هم هزینه استهلاک بالاتر به مردم به عنوان مصرف کنندگان تحمیل می‌شود.

امروزه یکی از مهمترین شاخص های آماری در ارزیابی عملکرد متولیان بخش مسکن، تعداد واحدهای ساخته شده در سال است. هرچند که این شاخص هم از اهمیت خاصی برخوردار است، اما به راستی ساختن تعداد بیشماری ساختمان با کیفیت نازل، عملکرد مثبتی نیست. این کار در بهترین حالت منتقل کردن مشکلات امروز جامعه به فردا با ضریب چندبرابر است.

هاشمی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز بر تاثیر بسزای صدور شناسنامه فنی ملکی ساختمان بر افزایش عمر ساختمان های کشور تاکید کرده و معتقد است: اجرای واقعی شناسنامه فنی ملکی، عمر ساختمان ها را به متوسط جهانی نزدیک می‌کند.

به گفته وی، هر ساختمانی به عنوان بزرگترین سرمایه مالکان و نیز سرمایه ملی باید دارای شناسنامه‌ای باشد که حاوی اطلاعات مربوط به تمامی مراحل ساخت و پیشرفت پروژه تا زمان تحویل باشد تا به عنوان یک ضمانت، سطح امنیت جان و مال مردم را مشخص کند.

مافی، دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران نیز در گفت‌وگو با ایسنا، تاکید کرده که در 20 سال آینده با توجه به ساختمان‌هایی که امروز به آن‌ها جواز داده می‌شود این مشکلات ادامه خواهد داشت، چرا که مقررات کلی و برنامه‌ریزی‌های بلند مدت در سطح جامعه به گونه ای پیش می رود که این معضل همچنان پابرجا است.

وی نقش شهرداری ها در جلوگیری از تخریب‌های زودتر از موعد را اساسی دانسته و افزوده است: شهرداری‌ها باید از اضافه تراکمی که به این ساختمان ها تعلق می گیرد جلوگیری کنند و مقررات سخت تری در نظر گرفته شود.

کارشناسان می‌گویند اگر مسیری که در آن حضور سازنده ذی صلاح، ناظر و فرایند صدور شناسنامه فنی طی شود و قواعد و ضوابط فنی در امر احداث ساختمان رعایت شود، همچنین مواردی چون طراحی، ساختن توسط سازنده صاحب صلاحیت و نظارت ها و رعایت تمام اصولی که در مباحث مختلف مقررات ملی ساختمان گفته شده به درستی مورد رعایت قرار گیرد، ساختمان خود به خود عمرش بالا خواهد رفت.

توجیه اقتصادی برای تخریب ساختمانها و دوباره نوسازی نیز یکی از موارد مهم در کاهش عمر ساختمان‌هاست، به گونه‌ای که مالکان زمین یا ساختمان ها ترجیح می دهند که با بالابردن تعداد طبقات و واحدها منفعت بیشتری کسب کنند به عنوان نمونه فرض کنیم ساختمانی سه طبقه است، اگر مالک این بنا را بکوبد و پنج طبقه بسازد، منفعت و سود اقتصادی زیادی می‌برد. طبیعی است که او به دنبال مستحکم بودن یا نبودن ساختمان نیست، او به دنبال سود اقتصادی بیشتر است.

باید به این نکته توجه داشت که طرح های کلان و جامع دولت ها مانند مسکن مهر، اجتماعی، امید و مسکن ویژه برای بخش مسکن همراه با رعایت استانداردهای لازم صورت گیرد تا به موجب آن بخش عظیمی از ساختمان های فرسوده در آینده ای نزدیک به اقتصاد کشور تحمیل نشوند.

در بحث عمر مفید ساختمان ها تأکید بر مستحکم و مناسب بودن سازه ساختمان است و نه ظاهر آن. در کشور ما یک نسل برای استفاده از یک ساختمان ، باید دو بار پول هزینه کند، چرا که آن ساختمان عملا پس از ۳۰ سال کلنگی محسوب می شود و باید تخریب و بازسازی شود اما در کشورهای پیشرفته عمر مفید ساختمان ۱۵۰ سال است، یعنی سه تا چهار نسل می توانند از آن ساختمان استفاده کنند.