مطالعات امکان سنجی و مدیریت بهره برداری حلقه مفقوده ساخت مراکز تجاری چند منظوره

پول‌نیوز، همایون سامی*_ امروزه در فضای تجاری کشور با انقلاب بزرگ تجاری سازی روبه رو هستیم؛ حرکتی که از اواسط سالهای 1385 با آغاز ساخت مجموعه های تجاری چند منظوره ای مثل خلیج فارس در شیراز و ستی سنتر در اصفهان آغاز شد و با گسترش روز افزودن در سراسر کشور در اوایل دهه نود مواجه شد و امروزه تقریبا در تمامی مراکز استانها و شهر تهران شاهد ساخت مراکز تجاری بسیاری هستیم که این اتفاق در ذات خود اگر به درستی مدیریت و برنامه ریزی بشود، اتفاق مبارک و فرخنده ای خواهد بود و می تواند موجب ایجاد اشتغال و توسعه فضای کسب و کار بشود.

اما در بسیاری از موارد ساخت مراکز تجاری بدون مطالعات کافی امکان سنجی صورت گرفته و تنها ملاک اقتصادی سرمایه گذاران محاسبه تفاوت قیمت تمام شده ساخت در هر متر مربع در قیمت فروش املاک تجاری در اطراف محل پروژه بوده است، این مساله در ظاهر سرمایه گذاری را بسیار توجیه پذیر نشان می دهد اما در ادامه خواهیم دید که چگونه در نظر گرفتن فاکتورهای متعدد در مطالعه اولیه امکان سنجی می تواند سرنوشت یک پروژه تجاری را با شکستی غم انگیر مواجه سازد.

امروزه در فضای خرده فروشی شاهد حضور برندهای جهانی و منطقه ای هستیم. این برندها هر کدام دارای استانداردهای رفتاری خاص و به شدت قانونمند هستند و عدم وجود هر کدام از این استانداردها در یک مرکز تجاری، حضور آن برند را با چالش مواجه خواهد کرد.

برای مثال حضور یک برند لباس ترکیه ای در ایران در فروشگاه هایی با متراژ حداقل 700 متر مقدور است و عدم وجود سیستم مطبوع تهویه مطبوع مطلوب و یا امکاناتی نظیر پارکینگ و ... موجب عدم حضور این برند در مراکز تجاری خواهد شد.

این در حالی است که اغلب مراکز تجاری و فروشگاهها با متراژ 20 الی 100 متر ساخته می شوند. پس از اتمام ساخت، سرمایه گذار که در ابتدا از پرداخت هزینه مطالعات امکان سنجی با دید اینکه هزینه اضافه است، شانه خالی کرده و در تصورات خود می پنداشته که چنانچه در زمان ساخت از متریال لوکس استفاده کند برند ها خود می ایند و مشاوران ایشان هم تاکید کرده اند که وقتی یک ساختمان لاکچری ساخته شود دیگر رد خور ندارد و صاحبان برندها برای گرفتن فروشگاههای 50 تا 100 متری صف خواهند کشید.

اما در زمان اتمام ساخت و ساز پروژه و در موقعیت بهره برداری سرمایه گذار با واقعیت تلخ الزامات و استانداردهای رفتاری برندها مواجه می شوند و در می یابد که به احتمال زیاد سرمایه گذاری ایشان به دلیل نداشتن اطلاعات کافی با شکست مواجه خواهد شد.

در حالی که در ابتدای پروژه و با انجام مطالعات عمیق امکان سنجی اولا احتمال حضور برندها در این لوکیشن بررسی می شد و به درستی الزامات ساخت جهت لحاظ شدن در طراحی معماری مشخص می شد و در نهایت سرمایه گذاری در مسیر صحیح و با کمترین ریسک ممکن انجام می شد.

سرمایه گذاران باید پرداخت چند ده میلیون و نهایتا چند صد میلیون تومان هزینه انجام مطالعات اقتصادی و امکان سنجی پروژه ها را به حساب سرمایه گذاری در جهت کاهش خطر ریسک پروژه به حساب آورند نه هزینه سربار اضافه.

نا گفته پیداست که شکست یک پروژه علاوه بر هدر رفت سرمایه های شخصی چه ضررهایی را در سطح اشتغال منطقه ای رقم خواهد زد.

اهمیت مدیریت بهره برداری امروزه پس از حادثه تلخ و عبرت آمور پلاسکو بشدت به چشم می آید؛ وظایف مدیر بهره برداری در یک مرکز تجاری چند منظوره با وظایف مدیریت یک برج مسکونی بسیار متفاوت است.

عملکرد مدیر بهره برداری در یک مرکز تجاری به مثابه خون در رگهای انسان است؛ مدیر بهره برداری در زمان طراحی معماری پروزه با انتخاب صحیح صنوف و چیدمان علمی فروشگاهها در طبقات مجتمع باعث جذب حداکثر بازدید کنندگان به مرکز خرید خواهد شد.

اساسا در مراکز تجاری آنچه باعث ارزش گذاری و رشد قیمت املاک تجاری می شود تنها استفاده از متریال گران قیمت و معماری خاص نیست بلکه ارزش و قیمت واقعی ملک تماما وابسته به اقبال و پذیرش مردم از مراکز خرید خواهد بود و میزان ورود افراد و ضریب ماندگاری آنها در مرکز خرید است و این مهم فقط با درایت و دانش و تخصص مدیر بهره برداری امکان پذیر است.

کارشناس حوزه مراکز تجاری چند منظوره*