پیش بینی بسیار تلخ از وضعیت بازار مسکن

این در حالی است که در شهریورماه ۹۶، میانگین قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش بانک مرکزی، ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود و همین اختلاف قیمت به خوبی وضعیت آشفته بازار مسکن طی سال‌های اخیر را نشان می‌دهد. اما در میان آشفتگی‌ها گاهی اوقات وعده‌ها و برنامه‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن به میان آمد، وعده‌هایی که عملا نتوانست راه به جایی ببرد.

مسکن مهر و مسکن ملی، از جمله برنامه‌هایی بود که طی سال‌های اخیر در جهت سروسامان دادن به آشفتگی بازار مسکن در دستور کار قرار گرفت. اما خروجی این طرح‌ها هم نتوانست بازار را کنترل کند. در این میان برخی از کارشناسان معتقدند دادن وعده و بی نتیجه ماندن برنامه‌ها نه تنها بازار را مدیریت نمی‌کند بلکه باعث چالش‌های بیشتر در این بازار می‌شود.

در این خصوص بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن با اشاره به طرح جهش تولید و تامین مسکن برای ساماندهی بازار مسکن گفته است: «در احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال باید این موضوع را مدنظر قرار دهیم که حل مشکلات بخش مسکن در کوتاه‌مدت میسر نیست و دست کم ۱۰ سال زمان می‌برد. حتی اگر بتوانیم سالیانه یک میلیون واحد بسازیم که البته تقریبا محال است، باز هم زودتر از ۱۰ سال به نتایج مورد نظر در بازار مسکن دست پیدا نمی‌کنیم؛ زیرا در بخش عرضه کسری بسیار بالایی داریم. فقط در دو یا سه ماه قبل از انتخابات ریاست جمهوری بازار مسکن در حالت ثبات قرار داشت؛ آن هم به این دلیل که بازار املاک همیشه دنبال یک ثبات سیاسی است.»

به گفته ستاریان، وقتی با شروع یک پروژه وعده داده می‌شود که قیمت خانه پایین می‌آید یا بالا می‌رود بازار دچار تنش می‌شود و هردو به یک اندازه مخرب است. مسکن‌ساز‌های کشور ما خرده‌ساز هستند؛ کسانی که در حد ۵، ۱۰ یا نهایتا ۱۰۰ واحد می‌سازند. این افراد مثل کمپانی‌هایی که چند ده هزار واحد احداث می‌کنند تحلیل روشنی از تمام جوانب بازار مسکن ندارند؛ بنابراین وقتی مسئولی اعلام می‌کند که قرار است قیمت مسکن پایین بیاید (وعده‌ای که در طول ۵۰ سال گذشته هیچ وقت محقق نشده) نتیجه این می‌شود که این خرده‌ساز‌ها مثل گنجشک از بازار مسکن پر می‌زنند و می‌روند.

محمود فاطمی‌عقدا، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به تبعات عملی شدن وعده‌ها در بازار مسکن گفت: علاوه‌بر بی اعتمادی سازندگان مسکن نتیجه عدم تحقق وعده‌ها و برنامه‌های اعلام‌شده از سوی دولت‌ها، بی اعتمادی جامعه نسبت به دولت‌ها خواهد بود و هنگامی که این بی اعتمادی رخ دهد ما شاهد چالش‌هایی در بازار خواهیم بود.

وی ادامه داد: در حوزه مسکن به خصوص با توجه به شرایط خاصی که بر بازار حاکم است (قیمت‌ها بالا، سردرگمی مردم، بی انضباطی در حوزه فروش و اجاره) باید دولت هرچه زودتر بر روی وعده‌هایی که داده است برنامه‌ریزی کند و با سازوکار‌های مناسب بازار را به سمت و سوی مناسب‌تری سوق دهد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضرورت افزایش تولید مسکن ادامه داد: تنها راه شکست مشکلات بازار و رسیدن به قیمت‌های متعادل چیزی نیست به جز تولید انباشته مسکن در کشور. تا زمانیکه تولید از مقدار نیاز کمتر و عقب‌تر باشد امیدی به رسیدن بازار به تعادل نخواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن در بخش دیگری از صحبت‌هایش به افزایش وام‌های خرید مسکن و تبعات این سیاست بر بازار اشاره کرد و گفت: یکی از برنامه‌هایی که دولت‌ها برای خرید آسان مسکن در نظر می‌گیرند و نتیجه‌ای جز افزایش قیمت در بازار ندارد، افزایش وام‌های مسکن است. من معتقدم تمام تسهیلات مسکن باید به سمت تولید سوق داده شود نه اینکه به سمت تقاضا و خرید برود.

فاطمی‌عقدا ادامه داد: هنگامی که تولید مسکن همراه با تسهیلات باشد ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده را شامل می‌شود و در آن شرایط خریدار می‌تواند به راحتی با آورده ۳۰ تا ۴۰ درصدی خانه‌ای را تهیه کند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: هرچه تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد از طرفی دیگر ما شاهد اثر تورمی و معکوس آن خواهیم بود؛ بنابراین اگر قرار است برنامه‌ای برای ساماندهی بازار مسکن ارائه شود باید تمام جوانب آن را در نظر بگیرند.