پرداخت تسهیلات در حوزه ساخت راه حلی مناسب برای کاهش قیمت مسکن

امروزه مسکن تبدیل به یکی از حوزه‌های سرمایه‌گذاری پرسود برای بیشتر مردم شده است. از همین رو، خیلی از افراد تلاش می‌کنند تا بتوانند یک خانه هر چند کوچک برای خود خریداری کنند تا هم سقفی بالای سر خود داشته باشند و هم برای آینده سرمایه گذاری کنند.

افراد با واریز مبلغی مشخص به حساب بانک به عنوان سپرده بانکی پس از مدتی می‌توانند وام مسکن دریافت نمایند. در حال حاضر به این افراد گواهی حق تقدم استفاده از وام مسکن داده می‌شود. کسانی که مالکیت این حق تقدم را در اختیار دارند یا خود می‌توانند وام مسکن دریافت کنند و یا اوراق خود را در بازار سرمایه به فروش برسانند. دیگران نیز به جای قرار دادن سرمایه اولیه در بانک می‌توانند حق تقدم سهام را در بازار سرمایه خریداری و با ارائه اوراق خریداری شده به بانک، وام مسکن دریافت کنند.

فرهاد بیضایی گفت: دولت باید علاوه بر پرداخت تسهیلات خرید مسکن بر روی تسهیلات ساخت مسکن و همچنین تسهیلات پیش خرید مسکن که قابل انتخاب برای سازنده و خریدار است، تمرکز کند چراکه در شرایط کنونی دولت باید علاوه بر افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن بتواند توان پرداخت و آورده منابع مالی در حوزه سازندگان مسکن را بالا ببرد.

به گفته کارشناس مسکن، یکی از مهم‌ترین مزایای تسهیلات ساخت کاهش قیمت تمام شده مسکن و تسریع در روند اجرای پروژه‌های مسکونی است که این اقدام خود می‌تواند انگیزه سازندگان را در حوزه ساخت وساز افزایش دهد.

او می‌گوید: دولت در شرایط کنونی باید برنامه ریزی‌های لازم را برای بهبود وضعیت بازار مسکن را انجام دهد و از سوی دیگر موانع بر سر پرداخت تسهیلات در حوزه پیش خرید مسکن که امکان پرداخت برای خریداران و پرداخت تسهیلات برای سازندگان مسکن را فراهم می‌کند، بردارد تا شاهد تسریع در روند اجرای طرح‌های واحد‌های مسکونی در کشور باشیم.

نکات مهم در مورد اوراق تسهیلات مسکن (تسه و تملی)

اوراق تسهیلات مسکن توسط دو بانک ملی و بانک مسکن ارائه می‌شود. اوراق تسه مربوط به بانک مسکن و اوراق تملی مربوط به بانک ملی است.

امکان نوسان‌گیری در اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن (تسه) و بانک ملی (تملی) وجود ندارد. در واقع اگر تعدادی از این اوراق را خریداری کرده و همان روز قصد فروش آن‌ها را داشته باشید، سفارش فروش شما با خطا روبرو شده و ثبت نخواهد شد.

به ازای خرید هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن ۵۰۰ هزار تومان وام به دارنده اوراق تعلق می‌گیرد.

مدت اعتبار هر اوراق تسهیلات مسکن برای معامله دو سال است. اما مدت اعتبار اوراق برای دریافت وام دوسال و یک ماه است. پس از گذشت دو سال از تاریخی که در اوراق تسهیلات مسکن ثبت شده است. بانک به اوراق ذکر شده وامی اختصاص نمی‌دهد. (به عنوان مثال اوراق “امتیاز تسهیلات مسکن آبان ماه ۹۸ (تسه ۹۸۰۸) ” در نیمه آبان ماه ۱۳۹۸عرضه شده است و تا دو سال پس از این تاریخ، یعنی نیمه آبان ۱۴۰۰، اعتبار دارد.)

توجه فرمایید اوراق بانک مسکن تا ۴ ماه پس از خرید امکان فروش ندارند و در پرتفوی فرد قابل مشاهده نیستند. مگر این که کمتر از ۴ ماه تا انقضای اوراق خریداری شده فرصت باقی باشد.

در خصوص اوراق گواهی صادره بانک مسکن (تسه) و تسهیلات بانک ملی (تملی) محدودیت ورود سفارش خرید و انجام معامله به میزان حداکثر ۵۶۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی است.

انواع وام مسکن

وام‌های مسکن به دو گروه کلی تقسیم می‌شوند. وام‌هایی که می‌توانید با خرید اوراق ممتاز از بازار بورس دریافت کنید و وام‌هایی که از محل صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت می‌شود. شرایط گرفتن وام‌های مسکن در نحوه پرداخت، زمان انتظار و سود بازپرداخت متفاوت است. هر دو گروه این وام‌ها با شرایط مختلف به زوج‌ها و افراد (بصورت تکی) پرداخت می‌شود. در ادامه انواع و شرایط گرفتن وام‌های مسکن را معرفی می‌کنیم.

وام‌های اوراق‌دار

برای دریافت وام‌های مربوط به خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه که به وام اوراق مسکن معروف است، باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق خریداری کنید (قیمت هر برگ اوراق تقریبا ۷۵ هزار تومان است). به عنوان مثال فردی که قصد دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی دارد، باید ۱۴۰ برگ اوراق خریداری کند که هزینه‌ای در حدود ۱۰ میلیون تومان خواهد داشت. با خرید این اوراق دیگر نیاز نیست برای دریافت وام منتظر رسیدن نوبت خود بمانید.

اقساط وام مسکن را می‌توان به روش ساده یا پلکانی پرداخت کرد. البته این را نیز باید گفت که برای دریافت وام از طریق اوراق، محدودیت دفعات وجود ندارد.

وام مسکن یکم ۱۴۰۲

یکی از وام‌های پرتقاضا و پرطرفدار در ایران وام مسکن یکم است. این وام با توجه به شرایط کشور در سال‌های مختلف با شیوه‌های مختلفی از طریق بانک مسکن در اختیار درخواست‌کنندگان قرار گرفته و مبلغ آن نیز به مرور افزایش داشته است. برای افرادی که ازدواج کرده‌اند نیز تسهیلاتی در این وام در نظر گرفته شده است.

وام مسکن یکم سال ۱۴۰۲ به صورت انفرادی در شهر تهران مبلغ ۸۰ میلیون تومان است. این عدد برای مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۶۰ میلیون و در سایر مناطق تا ۴۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

زوج‌ها در شهر تهران می‌توانند تا ۱۶۰ میلیون تومان وام دریافت کنند؛ این در حالی است که وام مسکن زوجین مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر تا ۱۲۰ میلیون تومان و وام مسکن زوجین سایر مناطق نیز تا ۸۰ میلیون تومان است. بازپرداخت وام مسکن ۱۴۰۲ به صورت ۱۲ ساله است.

نکات مهمی دیگری که در مورد این وام وجود دارند عبارت‌اند از:

برای دریافت وام مسکن یکم ۱۴۰۲ باید نیمی از مبلغ وام را به مدت یک سال سپرده گذاری کنید. این بدین معنی است که اگر شما درخواست وام ۸۰ میلیونی داده باشید، باید ۴۰ میلیون تومان آن را حداقل به مدت یک سال سپرده‌گذاری کنید.

وام ۲۰ میلیون تومانی از محل صندوق پس‌انداز مسکن

یکی دیگر از تسهیلات بانک مسکن برای خرید خانه، وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن است. حداکثر مبلغ این تسهیلات ۲۰ میلیون تومان بوده و حداکثر سن ساختمان در این نوع وام ۲۵ سال تعریف شده است. حداقل میزان سپرده برای دریافت این وام مبلغ ۳ میلیون تومان است و برای میزان زمان سپرده‌گذاری حداقل یک و حداکثر سه سال باید صبر کنید.

نرخ سود این وام ۱۱ درصد و حداکثر مدت زمان بازپرداخت وام بانک ۱۲ سال است و مثل دیگر وام‌ها به دو روش ساده و پلکانی سالانه و دوره‌ای قابل پرداخت است.

وام مسکن بازنستگان

وام مسکن بازنشستگان یکی دیگر از انواع وام‌های مسکن است که برای خرید خانه به بازنشستگان پرداخت می‌شود.

بانک مسکن موظف به پرداخت ۴۰ هزار فقره وام خرید مسکن به بازنشستگان است که سقف آن در تهران و کلان‌شهر‌ها ۵۰ و در سایر شهر‌ها و روستا‌ها ۴۰ میلیون تومان است.

وام خرید زمان

طرح دیگری به نام وام خرید زمان وجود دارد که از محل صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت می‌شود. در این حالت، می‌توانید پس از گذشت شش ماه از سپرده‌گذاری از امتیاز حساب صندوق پس‌انداز مسکن خود استفاده کرده و از ۸ میلیون تا سقف ۱۲ میلیون تومان وام دریافت کنید.

برای دریافت این وام، باید دو برابر مبلغ وام دریافتی را به مدت شش ماه سپرده‌گذاری کرده باشید. مثلا برای دریافت وام ۸ میلیونی، باید ۱۶ میلیون تومان را به مدت شش ماه در حساب خود نگه دارید.

از شرایط دریافت وام مسکن به صورت خرید زمان، سپرده‌گذاری ۲۴ میلیون تومانی به مدت شش ماه است. نرخ سود این وام ۱۱ درصد است.

بازپرداخت این وام که از سمت بانک مسکن پرداخت می‌شود ۱۲ سال است که بدون احتساب بیمه، ماهیانه ۱۶۵ هزار تومان خواهد بود. سن خانه‌ای که با این وام خریداری می‌شود نباید بیشتر از ۲۵ سال باشد.

وام مسکن جوانان (وام ۲۵۰ میلیون تومانی)

وام مسکن جوانان تسهیلاتی از سوی دولت و بانک‌ها برای جوانان است که بتوانند با حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری کوتاه مدت (حساب پس‌انداز مسکن جوانان) برای خرید خانه برنامه‌ریزی کنند و از تسهیلات و مزایای این حساب با بازپرداخت اقساطی بهره‌مند شوند.

حداکثر تسهیلات اعطایی با توجه به تقسیم‌بندی جغرافیایی (سه بخش تهران، مراکز استان و سایر شهرها)، برای حساب‌های افتتاحی طی سال ۹۸ به ترتیب به شرح زیر است:
در پایان سال پانزدهم بالغ بر ۲۵۰ میلیون، ۲۱۰ میلیون و ۱۸۴ میلیون تومان،
در پایان سال ششم به ترتیب بالغ بر ۱۶۰ میلیون، ۱۲۰ میلیون و ۹۴ میلیون تومان،
در پایان سال پنجم به ترتیب بالغ بر ۱۵۰ میلیون، ۱۱۰ میلیون و ۸۴ میلیون تومان تعیین شده است.
فقط خانه اولی‌ها می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند.
نرخ سود تسهیلات این وام و همچنین نرخ سود دوران مشارکت ۹ درصد است.
بازپرداخت اقساط این تسهیلات حداکثر ۲۰ سال تعیین شده است.
جوانان بالای ۱۸ سال (چه مجرد چه متأهل) با درآمد مستقل می‌توانند از این وام بهره ببرند.
افرادی که قبل از این، از تسهیلات بانک مسکن یا سایر بانک‌ها برای خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌­الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده‌اند، مشمول وام مسکن جوانان نخواهند شد.
برخورداری از تسهیلات پس‌انداز مسکن یکم فقط برای مناطق شهری امکان‌پذیر است و به افراد در مناطق خارج از محدوده شهری تعلق نمی‌گیرد.
فقط ملک‌هایی که تاریخ صدور جواز ساخت آن‌ها کمتر از ۲۵ سال است می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. البته طبق نظر کارشناس، ۸۰ درصد از قیمت ملک باید معادل با کل مبلغ وام باشد.
اگر جواز ساختمان بیشتر از ۲۵ سال و کمتر از ۳۰ سال باشد، سقف تسهیلات قابل پرداخت از محل حساب پس‌انداز مسکن جوانان در شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر مناطق در تسهیلات انفرادی به ترتیب ۴۵، ۴۰ و ۳۵ میلیون تومان و در تسهیلات زوجین به ترتیب ۸۰، ۷۰ و ۵۰ میلیون تومان و دقیقا مطابق سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در املاک تعیین می‌گردد.
متقاضی باید توانایی واریز ماهانه اقساط را داشته باشد. این موضوع، از طریق بانک و با بررسی حکم استخدامی، فیش حقوقی، گردش حساب بانکی و ... تأیید می‌شود.
اگرچه طبق ضوابط تعیین‌شده در این تسهیلات، ملک خریداری‌شده و یا واحد مسکونی در حال ساخت در رهن بانک قرار می‌گیرد؛ اما شرایط ضامن نیز برای آن لحاظ شده است؛ بنابراین معرفی حداقل یک ضامن معتبر به همراه فیش حقوقی برای ارائه این تسهیلات ضروری است.

وام مسکن روستایی

در سال‌های اخیر بلایای طبیعی مانند زلزله و سیل بیشتر از همه به خانه‌های روستایی خسارت وارد کرد؛ مانند زلزله قطور و سیل کرمان که باعث تخریب بسیاری از خانه‌های روستایی شد. دولت برای جبران این موضوع و پیشگیری از خسارات در سال‌های بعد سقف وام مسکن روستایی را افزایش داد.

در حال حاضر این وام ۱۰۰ میلیون تومان به ازای ساخت هر واحد مسکونی است و نرخ سود آن ۵ درصد محاسبه خواهد شد. این کاهش نرخ سود جهت تشویق ساخت خانه‌های ایمن در روستا‌ها و جلوگیری از خسارات بعدی در اثر بالایای طبیعی است.

وام ساخت مسکن

وام ساخت مسکن یا وام بدون سپرده ساخت مسکن، یکی از پرطرفدارترین تسهیلات ملکی در بین سازنده‌هاست. تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار با ۱۸ درصد سود پرداخت می‌شود؛ اما اگر سازندگان و انبوه‌سازان دارای پروانه صلاحیت حرفه‌ای از تکنولوژی نوین در ساخت‌وساز استفاده کنند، این تسهیلات با نرخ سود ۱۷ درصد به آنان تعلق خواهد گرفت.


وام مشترک یا جعاله تعمیر مسکن

وام مشترک یا جعاله تعمیر مسکن، تنها به صاحبان خانه پرداخت می‌شود. همه کسانی که در صندوق پس‌انداز مسکن حساب دارند و آن‌هایی که از طریق خرید اوراق اقدام به دریافت وام می‌کنند، می‌توانند از آن استفاده کنند. برای دریافت این وام مشترک باید اوراق خریداری کنید. مثلا برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی ۴۰ برگ از این اوراق لازم خواهد بود.

سود بازپرداخت این وام ۱۸ درصد بوده و نیازی به ضامن ندارید؛ ضامن این وام خانه شماست که تا زمان پرداخت کامل اقساط در رهن بانک خواهد بود. با این حال برخی شعبه‌ها برای اطمینان بیشتر درخواست ضامن یا سفته می‌کنند. در ادامه، به چند نکته در این رابطه اشاره می‌کنیم:

برای انتقال وام مسکن یکم به کسی که قصد خرید خانه را دارد باید از روش انتقال بدهی استفاده کنید.
کارمزد انتقال وام یک درصد است.
اگر بخواهید از وام مسکن خود برای خانه دیگری استفاده کنید، باید سند جدید را با سند قبلی جایگزین کنید. در این روش انتقال، نیازی به پرداخت بخشی از مانده بدهی نیست.

ضوابط و شرایط دریافت وام جعاله (وام تعمیرات)

شما یا ضامن‌تان نباید هیچ سابقه چک برگشتی یا بدهی سررسید شده در سیستم بانکی داشته باشید.
خانه‌ای که می‌خواهید برایش تسهیلات را دریافت کنید نباید تسهیلات جعاله تسویه‌نشده‌ای داشته باشد. به عبارت دیگر پیش از دریافت تسهیلات جعاله جدید باید وام قبلی خود را تسویه کنید.
باید هزینه کارشناسی ملک را پرداخت کنید.
در صورت تسویه تسهیلات جعاله قبلی که از بانک مسکن یا سایر بانک‌ها دریافت کرده‌اید، می‌توانید مجددا وام جعاله دریافت کنید.